Suspendidos pagos de cánones por covid19. En Decreto No 4169 publicado en GO el 23/03/2020, el Ejecutivo estableció la suspensión de los pagos de cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, hasta el 01/09/2020.

RESUMEN DEL DECRETO:

Artículo 1:

Suspensión de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de vivienda principal, hasta el 01/09/2020: Vigente el plazo del Decreto, no podrá el propietario o arrendador exigir ni el pago de los cánones que se vayan venciendo ni el pago de los ya vencidos.

No se podrá exigir tampoco otros conceptos pecuniarios establecidos en el contrato de arrendamiento:

dada la amplitud con que está redactado el artículo, bien podrían incluirse aquí la actualización de depósitos o garantías, gastos por redacción del contrato de arrendamiento, reparaciones mayores o menores, entre otros.  El pago del condominio, aun es discutible…

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LOS INMUEBLES A LOS QUE APLICA EL DECRETO:

en nuestro país existen 4 cuerpos normativos diferentes según los inmuebles que regulan.

LRAIUC publicada en 23/05/2014:

regula a los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.  Aquellos donde se ejerzan actos de comercio o se presten servicios como parte de sus actividades, independientemente si el inmueble forma o no parte de otro de mayor área, o si se encuentra ubicado o no dentro de un centro comercial.

Salvo:

consultorios, quirófanos,  laboratorios médicos, inmuebles destinados a la educación, oficinas, depósitos, residencias estudiantiles, entre otros. Estos están regidos por la siguiente ley. Por lo tanto no están amparados por el Decreto en referencias.

La LAI de 1999:

en su artículo 1 señala “…regirá el arrendamiento…de los inmuebles…desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales…”.

Las actividades económicas pueden ser del tipo mercantil-comercial, o del tipo profesional-No-mercantil-Civil:

La LRAUC, no aplica a los profesionales de ejercicio libre, ya que ellos no desempeñan una actividad que sea de juego libre del comercio, no ponen en “venta” ni “comprar”, literalmente.

Ellos no cuentan con una patente de industria y comercio, y no perciben un “precio” por sus servicios, sino “honorarios”.

Esa diferencia, hace que no sean considerados un verdadero comercio en sentido estricto. En consecuencia, no están amparados en estricto derecho por el Decreto hoy analizado.

LCDDAV del 05/05/2011:

regula la protección de los arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario.

LRCAV del 10/11/2011:

que en su artículo 7, señala lo que debe entenderse por vivienda (aquella donde una persona tiene asentada su residencia de manera permanente).

Estos dos últimos cuerpos normativos regulan lo relativo a las viviendas, que en forma expresa si están amparadas por el Decreto analizado.

SUSPENDIDOS PAGOS DE CÁNONES POR COVID19,  APLICA:

única y exclusivamente a los inmuebles destinados al uso comercial y a las viviendas. Todo conforme a las categorías de inmuebles y leyes que los regulan, antes explicadas.

¿Y los inmuebles destinados a comercio que están operativos durante la cuarentena?:

en criterio de quien suscribe no están amparados por este Decreto, tocando al Ministerio de Comercio establecer por Resolución los términos como procederá la desaplicación.
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Artículos 2 y 5:
Suspensión por un lapso de 6 meses, a partir de la publicación del Decreto en GO:

como quiera que la emergencia puede cesar antes de la expiración del término natural de vigencia del Decreto, el Ejecutivo podrá reducir el tiempo de la suspensión.

Suspendida la Causal de Desalojo para los arrendamientos de uso comercial del literal a) del artículo 40 de la ley de la especialidad:

que señala que si el arrendatario ha dejado de pagar 2 cánones de arrendamiento y/o 2 cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, procede instar el desalojo.

En su totalidad suspendida la aplicación del artículo 91 de la ley que regula los arrendamientos de vivienda:

que señala las distintas causales de desalojo de viviendas. Por lo que  en ningún caso procederá el desalojo de viviendas por las causales allí anotadas.

Artículo 3:

estimula al consenso entre arrendador y arrendatario para por mutuo acuerdo, adaptar su relación arrendaticia durante el plazo de la suspensión de pagos: a la par que prohíbe exigir al arrendatario el pago de la totalidad de la deuda acumulada por la suspensión, al término del plazo de la misma.
Es el acuerdo entre las partes lo que prevalece sobre el mismo decreto. Ellas pueden hasta disminuir el período de suspensión.

De vital importancia el consenso para los pequeños y medianos arrendadores que dependen de estos alquileres:

que pueden verse seriamente afectados por el Decreto en su economía, máxime cuando el Ejecutivo no dictó medidas de subsidio o compensatorias para sustituir sus ingresos.

De no haber acuerdo entre las partes y el inmueble arrendado es una vivienda:

la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, podrá mediar para buscar una conciliación.

Si no hay acuerdo entre las partes y el inmueble arrendado es destinado al uso comercial:

la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela, podrá mediar para buscar una conciliación.

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Artículo 5: Desaplicación del Decreto en 2 escenarios:

1. a) Para los establecimientos comerciales que producto de la excepción al cese de actividades por el estado de alarma, continúan activos y prestando servicios:

   es el caso de las farmacias, restaurantes, supermercados, quienes deben seguir cancelando los cánones de arrendamiento, conforme a su contrato.

2. b) Al reiniciarse la actividad comercial:

   antes del término máximo previsto en el Decreto

SE TRATA DE UNA SUSPENSIÓN NO DE CONDONAR LOS CÁNONES:

debe ser cuidadoso el lector en diferenciar, que el objetivo del Decreto no es dispensar la obligación del pago, sino suspenderla hasta tanto cese la emergencia sanitaria.

Por tanto, los cánones y demás conceptos que no se cancelen estarán siendo acumulados.

CONCLUSIÓN EN SUSPENDIDOS PAGOS DE CÁNONES POR COVID19:

A propósito de la pandemia del Covid-19, el Ejecutivo dictó el Decreto que suspendió el pago de cánones de inmuebles de vivienda e inmuebles destinados al uso comercial.

Sin embargo, si bien es cierto que por un lado hay arrendatarios que no pueden pagar el alquiler al no estar produciendo, por otro lado, hay arrendadores cuyo único ingreso es justamente ese alquiler de sus inmuebles y que al finalizar la suspensión van a ver pulverizados sus alquileres producto de la misma inflación.

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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