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20 Oct 2018

NEGATIVA A ENTREGAR EL LOCAL ARRENDADO

NEGATIVA A ENTREGAR EL LOCAL ARRENDADO. Ante la negativa del inquilino de entregar el local arrendado, lo primero será pensar en desalojarlo. Sin embargo, comenzaremos por el final. Nos explicamos de seguidas: Recordemos que el Derecho no es matemático. De tal manera que la conclusión de este artículo se reduce a  un tema probatorio.

Iniciado un juicio por Desalojo de Local Comercial en base al artículo 40, literal g) de la ley de la especialidad, todo se centra en un tema probatorio,así de simple”. Tendrá la razón el propietario si éste demuestra que el Contrato de Arrendamiento siempre ha sido a suscrito a Tiempo Determinado. Por el contrario, si el inquilino demuestra que se ha transformado en  Tiempo Indeterminado, no quedará duda, él resultará victorioso. (Saber más)

NUESTRO EJEMPLO DE COSTUMBRE:

A demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la Sociedad Mercantil B para obtener el desalojo del Local Comercial que le tiene alquilado. En base a que ya se venció la duración natural del contrato y su prórroga legal. Y en base a que el inquilino se niega a entregar el local arrendado. Todo en atención a los artículos 1600 y 1614 del CC.

B por su parte señala que, vencidas ambas (duración natural y prórroga), él se mantuvo en el inmueble pasados 3 meses y se mantuvo solvente. Por tanto se produjo la tácita reconducción (se desnaturalizó el contrato determinado en a tiempo indeterminado).  B deberá demostrar, se repite, la alegada renovación del contrato.

De no lograrlo, el juez aplicará, por falta de cumplimiento en la entrega del inmueble, no solo la penalidad prescrita en el cuerpo del contrato, sino además ordenará la entrega del inmueble en cuestión. Por cada día de ocupación del inmueble indebidamente, hasta que se dicte la sentencia definitiva de última instancia.

FUNDAMENTACIÓN  LEGAL EN NEGATIVA A ENTREGAR EL LOCAL ARRENDADO:

Artículo 1.600 CC.– Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.  Por lo tanto su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614CC.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

No obstante, la  tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”. Pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo.

Por eso rechazan el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción. Sino continuación de la locación concluida y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Saber más)

LA TACITA RECONDUCCIÓN:

En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”.

Razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado.

Dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

Por otro lado, la Sala en sentencia N° 482 del 6/08/2015, expediente N° 2015-000249, colocó como punto medular que el propietario/arrendador, efectúe actos de oposición inequívoca. En el sentido que no desea renovar ni prorrogar más la relación arrendaticia. Actos que permitan comprobar fehacientemente, que la voluntad es la de dar fin a la relación arrendaticia, (notificación vía auténtica).

Pues no existe tácita reconducción cuando el arrendador no ha prestado su anuencia para que el arrendatario permanezca en el inmueble. Requisito esencial para que ésta opere. Además, de necesariamente existir un contrato previo escrito, el cual sería supuestamente reconducido.

Por su parte conforme al Artículo 1601 CC. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

DEMORA PARA ACCIONAR DEL PROPIETARIO ANTE  LA NEGATIVA A ENTREGAR EL LOCAL ARRENDADO:

Jurisprudencialmente se ha establecido que el arrendador debe actuar de inmediato y sin demora alguna a solicitar la desocupación judicial del inmueble una vez vencida la prórroga legal. Cuando el inquilino se niega a entregar el local arrendado. Trayendo como consecuencia, (su inactividad superior a 45 días posterior al vencimiento de la prórroga legal), que opere la tácita reconducción.

Ante este argumento más reciente jurisprudencia nos indica que no existe lapso legal o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

Pues una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble.

Inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem. (Sentencia de esta Sala N° 1993/2014, caso: “Hola Modas, S.A.).

Aunque este Despacho Jurídico prefiere evitar riesgos innecesarios e interpretaciones acomodaticias. Cabe destacar que para el propietario lo vital será determinar si el inquilino estaba en conocimiento del desahucio. Es decir, del vencimiento de la prórroga legal, a tenor del 1601 CC ya citado.

SOLVENCIA DEL INQUILINO:

Otro aspecto importante a considerar será si el inquilino además de negarse a entregar el local arrendado, ha dado cumplimiento a lo previsto en la ley.

Así tenemos el Artículo 22, numeral 3, que señala: “Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera: … 3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley”.

Lo anterior es importante pues solo si se da cumplimiento al pago debido aquí comentado, el inquilino se considerará solvente en sus obligaciones.

Por lo tanto, si tenemos un inquilino que se niega entregar el local arrendado, no solo será la permanencia en el inmueble y la no oposición del propietario a tal oposición, sino la solvencia del mismo.

Nótese que el artículo en comento parte de la “negativa en entregar el inmueble arrendado a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia”.

En otras palabras, el inquilino siempre debe estar solvente, pues si se niega a entregar el inmueble a pesar de estar vencida la prórroga legal.

O si al contrario alega que hubo un acuerdo de renovación y no hay lugar a prórroga legal, ante la sola negativa a entregar el inmueble, es mejor dar cumplimiento al artículo 22, numeral 3.

CONCLUSIÓN:

No pretendemos en este artículo dar posiciones rígidas. Antes bien, buscar una discusión enriquecedora. Retomando el punto de partida del presente análisis, todo se reduce a un tema probatorio. Inquilino: demostrar que no hubo prórroga sino renovación. Propietario: demostrar voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia.

Quien logre la mejor actividad probatoria y el convencimiento del juzgador, resultará vencedor en juicio de desalojo. Logrando obligar al inquilino a entregar el local arrendado.

Dra. Ana Santander.


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22 comentarios en “NEGATIVA A ENTREGAR EL LOCAL ARRENDADO

  1. Mi consulta es la siguiente el inquilino ha hecho caso omiso a las notificaciones de finalización de contrato mi pregunta es cómo debo proceder para que esta persona entregue el local ya que su contrato como dije antes está vencido y no quiere cancelar las cuotas mensuales estipuladas en el contrato .

    1. Sr Henry Rivero, si más demoras y a la brevedad posible, Ud debe demandar el desalojo por la causal de vencimiento del contrato. La demora solo genera en favor del inquilino derechos como la tácita reconducción, lo cual puede enervar su pretensión. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sra Magda Diaz, nuestra sede física se encuentra en el Centro Comercial La Cascada, Carrizal, Estado Miranda. Pero la mayoría de nuestros casos son de Caracas y contamos con alianzas en algunos Estados de interior. Contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Buenas. Tengo un inquilino en un local y fuimos a juicio por falta de pago le envié varias cartas para que se pusiera al día y nada hasta le envié un telegrama y el fue a pagar el alquiler atrazados al tribunal con todo eso el juez superior le dio la razón a el y que porque no le di el derecho a defensa. Ahora le di 3 años de prorroga para que desocupe y ya se cumplió. Que debo hacer ahora? Gracias

    1. Sra Carmen, la materia arrendaticia es sumamente formalista. Cuando un cliente nos dice que ha llevado expedientes en curso o no, para darle una respuesta profesional es necesario revisar estos, así como revisar la prórroga a la que Ud alude. Le podemos adelantar que los desalojos de comercios, solo están suspendidos cuando la causal es falta de pago, los demás casos si podemos tramitarlos, lo cual es una buena noticia. Pero se insiste, debemos revisar toda esa documentación. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. buen dia, es referente a un local comercial,,queria saber si los desalojos aun los estan ejecutando o tadavia estan suspendidos? yo ya contrate una aboda para llevar este caso desde abril 2019 con demanda introducida para desocupar el local y fue rechazada,, ya habiamos echo dos reuniones con el inquilino del local que de paso lo tiene sub arrendado y nunca viene para el local y le planteames el aumento del alquiler y llegamos a un acuerdo que si ivan a pagar ese monto y hasta la fecha no an pagado nada al prop. y la abogada que contrate no me supo solucionar mi problema, pero el de ella si, . habra posibilidad de de una consulta para estudiar el caso llevando los documetos para ver sis es suficiente peso como prueba para introducirla en el tribunal,,, yo actuo como apoderado, cuanto seria el costo solo para consultar y asesorarme, gracias

    1. Sr raul. Ud puede concertar una consulta con nuestros Abogados Privados. Solo debe apartarla el día anterior al de su preferencia. tenemos 2 modalidades de consulta: La presencial, en la cual Ud acude a nuestro Despacho Jurídico. Y la virtual, a través de la aplicación Zoom o a través de una Video llamada por Whatsapp. Solo llame al 04142070727 y aparte su consulta. Con gusto le atenderemos. Somos TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  4. Que puedo hacer si el contrato venció y 90 días después el arrendador con una simple carta me notifica del vencimiento, y que comienza a correr la prorroga legal cuando debió notificarme según contrato 30 días antes del vencimiento a través de memorándum, telegrama o en forma autentica y no lo hizo así, pregunto estaré debidamente notificado debido a que venció la prorroga, estoy ocupando y pagando y fui demandado en desalojo causal G, por vencimiento de prorroga.

    1. Sr Víctor Marin R, la materia inquilinaria es muy formal y justamente por ello, lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más profesional. A todo evento, por un lado, no se entiende que a Ud lo están notificando del comienzo de la prórroga legal pero lo demanden por el vencimiento de la misma. Por otro lado, si la notificación no fue oportuna en los tiempos, su contrato pudo haberse convertido en a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, pero eso solo lo podemos determinar con seriedad estudiando su contrato. Acuda a un Abogado especialista en la materia que estudie su caso y le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información Dra Ana Santander (04142070727) y/o Dr Enrique J Andrea (04141371078)

  5. En una sentencia apelada por el abogado, el tribunal superior confirmó la sentencia del tribunal del municipio. Pregunto existe algun otro recurso ante el TSJ

    1. Buenas tardes Sr Alex Perez, habiendo usted agotado la “doble instancia” (primera y segunda instancia), aun puede acudir vía Recurso de Casación (en la Sala que corresponda del TSJ), según la materia ventilada en su caso, a los fines de delatar los vicios de forma y de fondo en los que pudo haber incurrido el Juzgado Superior y obtener un dictamen a su favor a pesar de haber resultado perdidoso en las dos primeras instancias Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.), no dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

        1. Sr Jose Rojas le agradecemos su gentil comentario. Estaremos gustosos de atenderle en nuestra firma. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

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