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03 Dic 2019

EL DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES

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El Desalojo de Locales Comerciales. En Venezuela a pesar que en el año 2014, se publicó Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (hace más de 5 años), aun hay quienes tienen dudas acerca del procedimiento aplicable para sustanciar los desalojos de Locales Comerciales.

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¿ES EL PROCESO ORAL O EL BREVE?:

La inquietud se plantea respecto a si debe seguirse el procedimiento oral (CPC) o el procedimiento breve (LAI).

O si desde el  momento que entró en vigencia la Ley que regula los arrendamientos de uso comercial, debe seguirse el procedimiento oral, previsto en el artículo 859 y siguientes de la norma adjetiva.

LA EFICACIA DE LAS LEYES DE PROCEDIMIENTOS:

Toda norma de procedimiento, debe respetar la validez de los hechos anteriores y los efectos ya producidos de tales hechos. Pero en principio la aplicación de la ley procesal en el tiempo (eficacia temporal), es de orden público y se aplica de manera inmediata.

De tal manera, modifica solo los trámites futuros de un proceso en curso, pero no podrá afectar los trámites procesales definitivamente consumados, en atención a la regla de ‘tempus regit actum’.

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RESOLVIENDO LA DUDA:
Conforme a la ley especial en su artículo 43, segundo párrafo:

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamiento comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.

Entonces a las demandas relativas a la materia arrendaticia comercial, como la de Desalojo de Locales Comerciales, se les aplica desde su entrada en vigencia el procedimiento oral previsto en el CPC.

En sustitución del procedimiento breve.

Sobre los procesos administrativos en curso a la fecha de publicación del Decreto-Ley:

Los mismos se deben adecuar a lo establecido en el Decreto Ley en cuestión, conforme a las disposiciones reglamentarias dictadas por el Ejecutivo Nacional.

NORMAS DESAPLICADAS PARA EL DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES:

El Decreto desaplica, para la categoría de inmuebles de uso comercial, todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Entre ellas las relativas al Desalojo de Locales Comerciales.

REFERENCIA A LAS CONSIGNACIONES DE CÁNONES EN LOCALES COMERCIALES:
Artículo 27 de las LRAIUC:

‘…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago…podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente…”.

La cita anterior permite arribar a la conclusión “a priori”, que en lo adelante ya no es competencia de los Tribunales de Municipio recibir las consignaciones arrendaticias. Y que además no existe tiempo, periodo, lapso o término alguno para que dichas consignaciones se efectúen, ya que el artículo no las señala.

El Artículo 51 de la LAI por su parte:

“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento …podrá el arrendatario…consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble…”

 Se insiste, entonces el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la ley de la especialidad, estableciendo un procedimiento administrativo.

Más allá  de la prelación de un cuerpo normativo por otro, la jurisprudencia ha señalado que:

Dado que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado el correspondiente régimen transitorio, el procedimiento contenido en el artículo 51 de la LAI, se seguirá aplicando supletoriamente. En tal sentido los Tribunales de Municipio conservan la jurisdicción para conocer y decidir sobre las consignaciones arrendaticias.

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CONCLUSIÓN SOBRE EL DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES EN VENEZUELA:

El pago de cánones de arrendamiento de locales comerciales cuando el propietario se niega a recibirlo, debe realizarse a través de una cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el Comercio con asistencia de la SUNDDE.

Pero, mientras se cree la cuenta correspondiente, el órgano encargado de recibir las consignaciones por cánones, es la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los circuitos judiciales civiles, mercantiles y del tránsito.

Si dicha oficina no está creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC).

En última instancia, recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda.

Todo lo anterior hasta tanto se cree la cuenta para recibir las consignaciones.

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Abogado UCAB

0414-2070727

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27 comentarios en “EL DESALOJO DE LOCALES COMERCIALES

  1. Buenas tardes. Quisieron desalojar un local comercial el cual estoy alquilando. Con cuántos días de anticipación debe decirles a los dueños. El contrato no dice nada sobre qué tengo que avisar con X tiempo. Puedo decirles con 15 días de anticipación?

    1. Sr Jesus, lamentablemente de su inquietud no entendemos si d es arrendador o arrendatario. A todo evento, si no existe mención en el contrato acerca de con cuánta anticipación hay que notificar el deseo de renovación contractual y en caso de no desear la renovación del contrato, proceder a la entrega o desalojo del inmueble, en la práctica suele darse un lapso de entre 30 a 60 días de anticipación a la fecha de vencimiento natural del contrato. Pero siendo la materia arrendaticia tal formal lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta par darle una respuesta más seria y profesional. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  2. Buenas, en mi caso no se como desalojar a una persona que solo lleva 8 meses, ingreso a mi local bajo engaño. No existe contrato escrito, solo canceló los dos primeros meses. Me denunció ante el sundde y ahora me han impedido que la desaloje.

    1. Sr Jose Marin, debemos revisar su documentación para darle una respuesta más seria. En todo caso, la Sundde solo actúa como órgano conciliador y no está llamada a prohibir desalojos ni a dirimir controversias de fondo. Nos llama la atención que Ud señale que por “engaños” ingresó el inquilino a su inmueble, pues en tal caso, ha debido Ud hacer la oposición de ley, aunque puede estar a tiempo de hacerla. Como verá tenemos muchos detalles por fuera. Lo ideal es que contrate un Abogado especialista en la materia que estudie su caso y le ofrezca una estrategia legal adecuada a sus intereses. Especialmente que aclare y traduzca a nivel contractual, de ser necesario, su relación jurídica con ese poseedor. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra. Ana Santander 04142070727.

  3. Saludos cordiales, dado a la atención recibida de parte de su oficina en semana anteriores, agradecido de verdad por la atención, me permito consultar sobre un caso familiar donde estamos solicitando la desocupación de un local desde el año 2013 y a esta fecha aun se niegan a retirarse la persona que arrendo se fue del pais y dejo de apoderado a una abogado, estamos a 2020 y amablemente y cordialmente se le pide que desocupen el local lo tienen en ruina con filtraciones roturas de pisos no se le ha pedido aumento de alquiler tan solo que se retiren y siempre hay una excusa, el que les arrendo mi suegro fallecio el año 2016, mi suegra anciana, ha desmejorado su salud y de verdad ella quiere que le entreguen su local y mas nada ni siquiera se espera que reparen algo… que nos puede sugerir ustedes, sabemos que la ley nos ampara pero los recursos para asesoramiento son muy costosos y todos los miembros de la familia desea una solución pacifica lo mas pronto posible y que mi suegra pueda estar en Paz y recuperar su local diligentemente..

    1. Sr Gregorio Maldonado, cuando las partes involucradas en la relación contractual no logran un acuerdo, es necesario contratar un Abogado especialista en la materia, que en muchas ocasiones logran conciliaciones favorables para ambas partes. Nuestra firma “tusolucionlegal” ha logrado muchas de ellos. Si no se logra concretar ese acuerdo de mutuo acuerdo, Uds tienen bastantes posibilidades de lograr el desalojo del inmueble en forma expedita y celera, en atención a la condición de deterioro y abandono en la que ha dejado el inquilino el inmueble arrendado, incluso permitir al propietario del local volverlo arrendar a un tercero, si necesita obtener recursos económicos. Contrate a la brevedad un Abogado especialista en la materia que estudie las condiciones de modo, tiempo y lugar en su caso y le brinde la asesoría y estrategia legal efectiva. Aunque entendemos su situación, considere la posibilidad que es mejor cancelar los honorarios de un profesional del derecho a mantener un inmueble sin producción. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

        1. Sr Gregorio Maldonado, le agradecemos su gentil comentario y estamos a la orden. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

  4. tengo un problema con mi arrendatario cancele en bs hasta agosto estoy al dia hasta el momento me dice que por muerte de un hermano se repartiran los vienes, la señora me comenta que el contrato no se renueva desde hace 15 años eh estado al dia siempre me dice q debo cancelar 200$ mensuales y que el contrato vencera cuando la inversora que esta bajo este contrato el mismo quedara sin efecto que debo hacer en ese caso me comenta q para renovar el contrato voy a tener que empezar desde cero y con un monto mayor a 300$ algo un poco irracional necesito ayuda urgente gracias de ante mano

    1. Sr leomel zurita, aunque lo ideal en su caso es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más confiable y seria, le podemos adelantar que debemos partir por determinar de qué tipo de inmueble en relación arrendaticia tiene usted, debido a que existen diferentes leyes para cada uno de ellos. Por la forma de redactar su consulta creemos que se trata del tipo comercial, de ser así podríamos decir que en su caso ya existe un arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que no está sujeto a fecha de vencimiento. Sin embargo, ello no obsta para acordar mutuo acuerdo un aumento en el canon de arrendamiento, el cual no podría ser fijado en dólares por expresa prohibición de la ley de la especialidad. Finalmente y en cuanto a comenzar “desde cero”, la antigüedad en la posesión no la pierde salvo en contadas excepciones ya que el legislador impone la verdad sobre las formas. Contrate un Abogado que revise su caso con mas detenimiento. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

  5. Buenas tarde, aplica para el desalojo de vivienda igual que para locales comerciales, tiene 10 años alquilada, pero ésta atrasado por que el pago lo dolarizaron…..

    1. Sr ALBERTO RODRÍGUEZ, el trato que nuestro legislador le da a la materia de alquileres de vivienda, de comercio y de oficinas, es diferente. Sin embargo, tanto en comercio como en vivienda, está prohibido establecer o fijar el canon de arrendamiento en divisas. Debe tenerse mucho cuidado con eso. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

    1. Sr Alonzo alvarez, los desalojos actualmente están suspendidos por la causal de falta de pago. No obstante, aun y cuando no lo estuvieran, no puede ningún propietario, ni siquiera por intermedio de un policía, sin proceso previo en el que se le garantice a Ud su Derecho a la Defensa y al Debido Proceso, practicar un desalojo. Por lo tanto, la respuesta es negativa. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078.

  6. Buenas tardes. Quisiera saber a qué institución acudir para tramitar un desalojo de local comercial, ya que el Contrato está vencido desde el 2017 y el arrendatario no quiere desalojar. Paga lo que él quiere y cuando quiere…y dice que él no se va porque la ley lo ampara. Gracias.

    1. Sra Lizzie Becerra, al tratarse de local comercial, la única causal por la cual no se puede solicitar el desalojo, en los actuales momentos y debido a la contingencia, (conforme al Decreto presidencial), es por la falta de pago. Todas las demás causales se pueden demandar. En consecuencia, si Ud tiene otro motivo diferente al comentado puede demandar el desalojo, vía “Despacho Virtual”, es decir, se puede dar inicio al mismo. Le recomendamos contrate Abogado especialista en la materia, que le brinde la asesoría legal y técnica acorde a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

      1. Buenas noches, una pregunta. Si el alquilado lleva 14 años estando alquilado, cuantos años le podrían dar el tribunal. Según me comentan el alquilado le estaba pagando al dueño del local en dolares, pero el dueño le aumento el doble por eso demanda.

        1. Carlos David Rincon, si Ud se refiere a cuánto tiempo le corresponde por prórroga legal a un inquilino, solvente en sus obligaciones, que tiene más de 14 años arrendado, la respuesta es 3 años. Todo conforme al artículo 26 de la ley de especialidad. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078.

    1. Sr ALBERTO RODRÍGUEZ ALDANA, le agredecemos su gentil comentario. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

  7. Buenas tardes sres abogados, cómo hago para recuperar mi local comercial que alquilé , el objetivo es una farmacia, el contrato inicio en el año 2016 culminó en el año 2018 , y la farmacia está cerrada desde el año 2017 ,

    1. Sr José Luis pernalette Acevedo, en su caso lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más asertiva. No obstante, el propio contrato, (si fue debidamente redactado), debe prever la situación y consecuencia derivada del hecho que el inmueble se encuentre cerrado por más de cierto tiempo y a él habrá que atender. A todo evento, si además del cierre del local comercial, el arrendatario está insolvente o moroso (no es lo mismo), en sus obligaciones, pues será cuestión de analizar si lo que procede es el Desalojo, o el Cumplimiento en la entrega del local arrendado o la Resolución del mismo. Todas son acciones diferentes, aunque con resultado parecido. Su pretensión es posible por tratarse de local comercial, pero para determinar la estrategia legal a seguir y el éxito en su pretensión, es forzoso para nosotros, tener más elementos de juicio, (circunstancias de modo, tiempo y lugar). Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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