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24 Ago 2020

DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA

Desalojo de vivienda, comercio u oficina. Cuando tenemos un inquilino que no cumple sus obligaciones contractuales, a pesar de nuestros reiterados llamados de atención, solo pensamos en desalojarlo del inmueble arrendado.

Nos preguntamos: ¿Es posible desalojar a un inquilino en Venezuela? ¿Cuánto tiempo tarda ese proceso?

Aquí trataremos de darle esas respuestas.

DESALOJO DE VIVIENDAS:

Se rigen por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Poco importa que se trate  de una relación arrendaticia a tiempo determinado o no. Pues el procedimiento aplicable será el Juicio especial inquilinario oral.

Sunavi:

Primero y forzosamente se debe acudir a la Sunavi para agotar el proceso administrativo previo. Aquí se dicta una providencia administrativa que es recurrible en el contencioso administrativo.

Tribunales civiles:

agotada la instancia administrativa, podemos acudir a la judicial en la cual solicitaremos formalmente el desalojo en atención a las causales invocadas en sede administrativa.

Tiempo de resolución aproximado:

debemos aclarar que ofrecer tiempos en nuestro país no es serio ni responsable.

No obstante, como siempre los clientes insisten en tener una idea respecto al tema, podemos indicar que muy aproximadamente serían unos 10 años.

¿Vale la pena intentar el desalojo en Viviendas?: 

en lo personal, les digo a mis clientes que tienen 2 opciones.

La primera, no hacer nada, quedarse de brazos cruzados y casi asumir que perdió la vivienda.

La segunda, dar inicio a la acción respectiva y avanzar con paciencia pero con paso cierto y seguro hacia una solución.

Recuerde Usted tiene derechos pero debe ejercerlos.

Refugio Temporal:

debemos agregar que una vez obtenida la sentencia definitivamente firme que acuerde el desalojo de la vivienda, no se podrá ejecutar si no existe el refugio temporal para el inquilino.

(Saber más)

DESALOJO DE COMERCIOS:

Se rigen por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.

Tampoco importa mucho que se trate  de una relación arrendaticia a tiempo determinado o no, ya que se les da el mismo trato.

Procedimiento para el Desalojo:

el procedimiento aplicable será el previsto en los artículos 859 al 876 de la norma adjetiva, es decir, el proceso oral.

Y aunque el artículo 40 de la ley en comento, se refiere a desalojos, en estricto derecho incluye causales propias de resolución y de cumplimiento de contrato.

Tiempo de resolución aproximado:

a simple título ilustrativo, podríamos estar hablando de unos 6 años.

Queremos aclarar que los tiempos indicados, solo se extenderán de esa manera si no existe acuerdo entre las partes, lo cual es posible en cualquier estado y grado de la causa.

De lograrse un acuerdo, cualquiera sea el proceso judicial puede reducirse a meses o días.

¿Vale la pena intentar el desalojo en Comercios?:

en nuestro humilde criterio, la respuesta es afirmativa.

Tenga en cuenta que Usted estará recuperando su inmueble y cualquier gasto en el que incurra con ocasión a ese fin, puede verlo como una inversión.

Medidas Preventivas:

si demando por desalojo, por vencimiento de la prórroga legal, no es posible el secuestro. La ley lo prohíbe.

Si demando por falta de pago, o porque se han realizado mejoras no autorizadas o porque han deteriorado el inmueble:

puedo acudir al órgano de Gerencia Comercial y pedir que le ordene al órgano jurisdiccional, que se practique el secuestro. El juez decretará y practicará el secuestro. Esa medida equivale a un desalojo.

Si demando por destrozo del inmueble arrendado:

puedo pedir también al juez, me autorice para arrendarlo a otra persona.

Nota: En locales dedicados a comercio y a vivienda, hoy por hoy se demanda por desalojo, porque sus respectivas leyes no hacer diferencia.

(Saber más)

DESALOJO DE OFICINAS, GALPONES, CONSULTORIOS:

Se rigen por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aquí si es importante establecer previamente si estamos ante una relación arrendaticia a tiempo determinado o no.

Contrato a Tiempo Indeterminado:

conforme al artículo 34 de la ley de la especialidad, podemos demandar el desalojo por las causales taxativas allí indicadas.

No obstante, el  parágrafo segundo del artículo indicado, señala que queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el artículo.

En consecuencia:

ese parágrafo aplica para la resolución de contrato por el 1167 CC, en los casos de violación a las normas o violación a las cláusulas contractuales, que son diferentes a las taxativas.

Procedimiento para el Desalojo en contratos a tiempo indeterminado:

juicio breve independientemente de la cuantía, previsto en la ley especial.

Contrato a Tiempo Determinado:

admiten la acción por resolución de contrato  del 1167 CC, como la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

Medidas Preventivas:

al tratarse de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, se permiten medidas cautelares como el secuestro.

Tiempo de resolución aproximado:

a simple título ejemplificativo, podríamos estar hablando de unos 3 años.

Sin dejar de lado los posibles acuerdo entre partes que reducirán ese tiempo por mucho.

DESALOJOS DE HECHO:

Creemos conveniente aclarar a aquellas personas que pretende tomarse la justicia por su propia mano, que actuar de esta manera no es nada conveniente.

Aquel que practique un desalojo arbitrario e ilegal, puede ser sancionado con  multas de hasta 1000 UT.

Además de correr el riesgo que el inquilino sea restituido en la posesión del inmueble al demostrar que fue objeto de este tipo de “procedimiento”.

NOTAS DE INTERÉS EN DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA:
  • En viviendas está prohibido cobrar condominio o cobrar por adelantado.
  • Si el arrendador no le otorga recibos de pago, ni suscribe contrato de arrendamiento en alquiler de vivienda.

Ud podrá, a través de un justificativo de testigos, suplir esas documentales ante la Sunavi.

  • El uso del inmueble es de suma importancia. Si es una vivienda y se destina a comercio, ante el desalojo acudiré a la Sunavi.
  • Si es un comercio y se destina a vivienda, ante el desalojo acudiré a la jurisdicción, por proceso oral.
  • Los cánones en divisas no son posibles en vivienda ni en comercio. En los inmuebles sometidos a la LAI es posible.
ACUERDO ENTRE INQUILINO Y PROPIETARIO SOBRE DESALOJO:

Es posible procurar y suscribir un acuerdo o transacción extrajudicial para la entrega del inmueble arrendado.

Este tipo de transacciones debe ser motivado y suficientemente detallado en los hechos y en el derecho.

Sirve para precaver un litigio eventual, pero se aconseja hacerse por ante funcionario público, ya que ante el incumplimiento se ejecutará vía jurisdiccional.

CONCLUSIÓN EN DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA:

La respuesta a nuestra interrogante inicial es afirmativa.

Se puede obtener el desalojo del inmueble arrendado en Venezuela. Y aunque en unos casos implique más tiempo que en los otros, invitamos al lector a considerarlo una inversión a futuro.

Solo le recomendamos contratar a un Abogado especialista en la materia, tal y como ocurre con los profesionales de la medicina.

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¿TIENES DUDAS?:

Escríbenos aquí en “participa y comenta” y te responderemos a la brevedad!.

 

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

0414-2070727

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14 comentarios en “DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA

  1. La vivienda es de mi hermana estuve 8años hay me retire con mis hijos menores y mi ex esposa no quiere salir ni entregar la casa la cual era emprestada como hacer para el desalojo y devolver la vivienda a su dueña agradezco su ayuda

    1. Sr Ernesto José Espino, cuando estamos hablando de viviendas, no existe otra solución que agotar el procedimiento administrativo previo por ante la Sunavi, para posteriormente acudir a la vía judicial y plantear el desalojo. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia, que conduzca el proceso hasta el final. De no intentar la acción en comento es tanto como dar por perdida la vivienda. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  2. Buen día. Necesito saber si es posible desalojar legalmente a una hija que ya es madre y tiene una casa pero sigue viviendo en casa de sus padres sin aportar absolutamente nada (no paga servicios, no compra mercado…).

    1. Sra Victoria, el problema es que los desalojos se vivienda, entendida ésta como aquel lugar donde reside una persona, están en la actualidad prohibidos trátese de la causal de ley que se trate. Más Información Dra Ana Santander (04142070727) Dr Enrique J Andrea Santander (04141371078)

  3. Buenos dias, Inicialmente mi padre fue quien alquilo la vivienda en el año 2011, el fallecio en agosto del año pasado, al momento de su fallecimiento la dueña de la casa queria pasar del cobro del aquiler de 600mil bs. a 20$, cuestion que yo le indique que no pagaria por diversos motivo, al momento de ella indicarme el monto yo que soy hija unica quede en deuda por la enfermedad de mi padre, sin trabajo y con la carga de mi familia, que me diera unos 3 meses y conversabamos de un ajuste pero que no podia ser de 20$ porque la vivienda no vale ese valor (es una casa de data vieja, sin ninguna tipologia de construccion) a esta respùesta a los dias sucesivos ella via llamada de telefono indico que materia otra familia a viivir en la casa, que teniamos que irnos inmediatamente porque esa era su casa y para cosas de amanezas. debido a esto yo me dirigi a sunavi, donde tuvimos una audiencia pero por situacion pais, no se concreto nada. el dia de ayer esa se dirigio a la casa y como yo realize el cambio de cerradura (esto asesorado por sunavi) esa señora grito e insulto con malas palabras a mi persona y a mi madre, ella dice que entrara a la casa sea como sea, mi consulta es la siguiente: yo puedo asistir a otro medio a colocar una denuncia a su persona? y ustedes se encuentran en carabobo? En caso de requerir sus servicios. Muchas Gracias por responder!

    1. Sra Yessica Serrano, Ud tiene abiertas tanto la vía de la Sunavi, a la cual puede nuevamente acudir a los fines que le brinden la protección debida como órgano especializado en la materia, así como la vía de la Fiscalía el Ministerio Público, ante la cual puede denunciar las amenazas a su madre. Finalmente puede acudir a un juez de paz para ventilar esta última situación de las agresiones. En cualquier caso, lo ideal es contrate un Abogado especialista en la materia que estudie su caso en particular y le brinde una estrategia legal adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios, trabajamos en el área metropolitana y en parte del interior del país. Más Información Dra Ana Santander (04142070727) Dr Enrique J Andrea S (04141371078)

  4. No conseguí algo parecido a mi caso no fue alquilado sino prestado .dejaron caer la casa se quedaron ahí con otro ranchito.son delincuentes y he sido engañada por algunos abogados y tienen ya mucho tiempo mi terreno vale mucho dinero está en pleno centro .

    1. Sra Omaira colmenarez, por lo que entendemos Ud tiene unos poseedores con larga data en el terreno. De ser ese el caso, si Ud no ha efectuado la oposición a esa posesión, en forma debida, ellos han adquirido derechos posesorios. Entonces lo procedente es revisar con más detalles su actitud frente a esa ocupación que tienen esas personas y a partir de allí procurar la entrega del inmueble. Esto podrá ser un camino más o menos cuesta arriba, dependiendo de lo contundente de su oposición y del tipo de inmueble que ellos ocupen. Es decir, su caso puede o no tener connotaciones penales y/o civiles, pero nos faltan detalles de modo, tiempo y lugar. Contrate un Abogado, especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  5. Buen día doctora mi nombre es José Márquez mire tengo un problema con la dueña de la casa arrendada por mi primero quería aumentarle cada mes yo le pago 18$ en este momento en unos días atrás me pidió que le entregará para enero la e citado por la sunavi no se preventa y ahora se metió sin mi permiso a vivir juntos mis cosas las revolvió todas tengo videos y testigos que me recomienda y gracias

    1. Sr José Márquez, lo primero es aclararle que los cobros en divisas en materia de vivienda están prohibidos, lo segundo es que están suspendidos los desalojos, por lo tanto las entregas. Finalmente en cuanto a la perturbación de su posesión, lo correcto sería atacar por ante el organismo competente la misma. Contrate un Abogado especialista en la materia que le plantee la mejor defensa y/o estrategia legal en pro de sus derechos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

  6. Buenas Tardes ,muy buen artículo,con respecto a desalojo de vivienda , yo vivo en un mini apartamento desde 6 años ya , el dueño al principio se le cancelaba , de un tiempo acá no quiso hacer contrato en divisas que así quería cobrar pero exigí un contrato en dólares y no lo hizo , se desapareció no hubo más pago , y ahora vino pero con amenazas que enviara antisociales

    1. Sr Pedro, le agradecemos su gentil comentario. De igual modo le indicamos que los alquileres en divisas para vivienda están prohibidos. Así como las vías de hecho (antisociales) para desalojar a una persona, también los están. En todo caso, Ud puede denunciar la situación irregular ante la Sunavi, pero le aconsejamos se mantenga solvente. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078.

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