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24 Ago 2020

DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA

Desalojo de vivienda, comercio u oficina. Cuando tenemos un inquilino que no cumple sus obligaciones contractuales, a pesar de nuestros reiterados llamados de atención, solo pensamos en desalojarlo del inmueble arrendado.

Nos preguntamos: ¿Es posible desalojar a un inquilino en Venezuela? ¿Cuánto tiempo tarda ese proceso?

Aquí trataremos de darle esas respuestas.

DESALOJO DE VIVIENDAS:

Se rigen por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Poco importa que se trate  de una relación arrendaticia a tiempo determinado o no. Pues el procedimiento aplicable será el Juicio especial inquilinario oral.

Sunavi:

Primero y forzosamente se debe acudir a la Sunavi para agotar el proceso administrativo previo. Aquí se dicta una providencia administrativa que es recurrible en el contencioso administrativo.

Tribunales civiles:

agotada la instancia administrativa, podemos acudir a la judicial en la cual solicitaremos formalmente el desalojo en atención a las causales invocadas en sede administrativa.

Tiempo de resolución aproximado:

debemos aclarar que ofrecer tiempos en nuestro país no es serio ni responsable.

No obstante, como siempre los clientes insisten en tener una idea respecto al tema, podemos indicar que muy aproximadamente serían unos 10 años.

¿Vale la pena intentar el desalojo en Viviendas?: 

en lo personal, les digo a mis clientes que tienen 2 opciones.

La primera, no hacer nada, quedarse de brazos cruzados y casi asumir que perdió la vivienda.

La segunda, dar inicio a la acción respectiva y avanzar con paciencia pero con paso cierto y seguro hacia una solución.

Recuerde Usted tiene derechos pero debe ejercerlos.

Refugio Temporal:

debemos agregar que una vez obtenida la sentencia definitivamente firme que acuerde el desalojo de la vivienda, no se podrá ejecutar si no existe el refugio temporal para el inquilino.

(Saber más)

DESALOJO DE COMERCIOS:

Se rigen por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.

Tampoco importa mucho que se trate  de una relación arrendaticia a tiempo determinado o no, ya que se les da el mismo trato.

Procedimiento para el Desalojo:

el procedimiento aplicable será el previsto en los artículos 859 al 876 de la norma adjetiva, es decir, el proceso oral.

Y aunque el artículo 40 de la ley en comento, se refiere a desalojos, en estricto derecho incluye causales propias de resolución y de cumplimiento de contrato.

Tiempo de resolución aproximado:

a simple título ilustrativo, podríamos estar hablando de unos 6 años.

Queremos aclarar que los tiempos indicados, solo se extenderán de esa manera si no existe acuerdo entre las partes, lo cual es posible en cualquier estado y grado de la causa.

De lograrse un acuerdo, cualquiera sea el proceso judicial puede reducirse a meses o días.

¿Vale la pena intentar el desalojo en Comercios?:

en nuestro humilde criterio, la respuesta es afirmativa.

Tenga en cuenta que Usted estará recuperando su inmueble y cualquier gasto en el que incurra con ocasión a ese fin, puede verlo como una inversión.

Medidas Preventivas:

si demando por desalojo, por vencimiento de la prórroga legal, no es posible el secuestro. La ley lo prohíbe.

Si demando por falta de pago, o porque se han realizado mejoras no autorizadas o porque han deteriorado el inmueble:

puedo acudir al órgano de Gerencia Comercial y pedir que le ordene al órgano jurisdiccional, que se practique el secuestro. El juez decretará y practicará el secuestro. Esa medida equivale a un desalojo.

Si demando por destrozo del inmueble arrendado:

puedo pedir también al juez, me autorice para arrendarlo a otra persona.

Nota: En locales dedicados a comercio y a vivienda, hoy por hoy se demanda por desalojo, porque sus respectivas leyes no hacer diferencia.

(Saber más)

DESALOJO DE OFICINAS, GALPONES, CONSULTORIOS:

Se rigen por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aquí si es importante establecer previamente si estamos ante una relación arrendaticia a tiempo determinado o no.

Contrato a Tiempo Indeterminado:

conforme al artículo 34 de la ley de la especialidad, podemos demandar el desalojo por las causales taxativas allí indicadas.

No obstante, el  parágrafo segundo del artículo indicado, señala que queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el artículo.

En consecuencia:

ese parágrafo aplica para la resolución de contrato por el 1167 CC, en los casos de violación a las normas o violación a las cláusulas contractuales, que son diferentes a las taxativas.

Procedimiento para el Desalojo en contratos a tiempo indeterminado:

juicio breve independientemente de la cuantía, previsto en la ley especial.

Contrato a Tiempo Determinado:

admiten la acción por resolución de contrato  del 1167 CC, como la de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

Medidas Preventivas:

al tratarse de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, se permiten medidas cautelares como el secuestro.

Tiempo de resolución aproximado:

a simple título ejemplificativo, podríamos estar hablando de unos 3 años.

Sin dejar de lado los posibles acuerdo entre partes que reducirán ese tiempo por mucho.

DESALOJOS DE HECHO:

Creemos conveniente aclarar a aquellas personas que pretende tomarse la justicia por su propia mano, que actuar de esta manera no es nada conveniente.

Aquel que practique un desalojo arbitrario e ilegal, puede ser sancionado con  multas de hasta 1000 UT.

Además de correr el riesgo que el inquilino sea restituido en la posesión del inmueble al demostrar que fue objeto de este tipo de “procedimiento”.

NOTAS DE INTERÉS EN DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA:
  • En viviendas está prohibido cobrar condominio o cobrar por adelantado.
  • Si el arrendador no le otorga recibos de pago, ni suscribe contrato de arrendamiento en alquiler de vivienda.

Ud podrá, a través de un justificativo de testigos, suplir esas documentales ante la Sunavi.

  • El uso del inmueble es de suma importancia. Si es una vivienda y se destina a comercio, ante el desalojo acudiré a la Sunavi.
  • Si es un comercio y se destina a vivienda, ante el desalojo acudiré a la jurisdicción, por proceso oral.
  • Los cánones en divisas no son posibles en vivienda ni en comercio. En los inmuebles sometidos a la LAI es posible.
ACUERDO ENTRE INQUILINO Y PROPIETARIO SOBRE DESALOJO:

Es posible procurar y suscribir un acuerdo o transacción extrajudicial para la entrega del inmueble arrendado.

Este tipo de transacciones debe ser motivado y suficientemente detallado en los hechos y en el derecho.

Sirve para precaver un litigio eventual, pero se aconseja hacerse por ante funcionario público, ya que ante el incumplimiento se ejecutará vía jurisdiccional.

CONCLUSIÓN EN DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA:

La respuesta a nuestra interrogante inicial es afirmativa.

Se puede obtener el desalojo del inmueble arrendado en Venezuela. Y aunque en unos casos implique más tiempo que en los otros, invitamos al lector a considerarlo una inversión a futuro.

Solo le recomendamos contratar a un Abogado especialista en la materia, tal y como ocurre con los profesionales de la medicina.

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Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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2 comentarios en “DESALOJO DE VIVIENDA, COMERCIO U OFICINA

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