"Un verdadero Abogado Litigante se compromete con su cliente más allá del deber ser."

Dra. Ana Santander Ortiz.

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14 Jun 2019

JUNTAS DE CONDOMINIO y CUOTAS EXTRAS:

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Juntas de Condominio y Cuotas Extras: En Propiedad Horizontal son un tema persistente en nuestro Despacho Jurídico.

Sin embargo, antes de abordar este tema, nos permitiremos hacer algunas consideraciones importantes en materia de Propiedad Horizontal.

Asentamientos Urbanos, Juntas de Condominio y Cuotas Extras:

Existen diferentes tipos de Asentamientos Urbanos, cada uno de ellos regulado por leyes diferentes. A saber:

(Saber más)

Los popularmente conocidos “Barrios”:

Están regidos por la ley de las Comunas y el CC en el Libro Segundo “La Comunidad”. Teniendo en lugar de Juntas de Condominio, Juntas Comunales.

Los Parceleros:

Regidos por la Ley de Venta de Parcelas y el CC en el Libro Segundo “La Comunidad”. Tienen conforme a sus estatutos, la forma de Asociaciones Civiles.

Misión Vivienda: Regidos por su Ley especial.

Los Condominios propiamente dichos:

Regidos por la LPH. Aquí encontramos a las Juntas de Condominio.

Todos los Asentamientos anteriores, deben respetar las Ordenanzas de Convivencia Ciudadana y pueden acudir al Juez de Paz.

(Saber más)

Ley de Propiedad Horizontal:

Debe su nombre al principio en derecho conforme al cual el propietario del terreno es el propietario de lo que está encima de él.

Con la peculiaridad que rompe con ese principio, ya que son varios los propietarios y no 1 solo. De la construcción que está encima del terreno.

Incluso por piso y en forma horizontal hay varios propietarios según la cantidad de apartamentos.

Para hablar de verdadera Propiedad Horizontal:

Se requiere la existencia de un Documento de Condominio.

Los Condominios son de naturaleza civil. El CCom define los actos de comercio y los comerciantes y no menciona a los condominios allí.

No obstante si existe conserje o vigilante el condominio debe estar inscrito en el seguro Social.

Condominio y SENIAT:

Los condominios solo declaran ingresos y egresos. No pagan impuestos. Tienen Rif, aunque las Juntas de Condominio no tienen personalidad jurídica.

Los Administradores si deben tener Rif.

Pero si alquilan algún espacio común, deberán pagar IVA

Cosas Comunes:

Serán las definidas por la LPH, el propio Documento de Condominio y las acordadas como tales por el 75% en Asamblea de Propietarios.

Gastos Comunes:

Son los causados por la administración, reparación y conservación de las cosas comunes. Los declarados así por la Ley o el documento de Condominio.

No necesitan ser consultados. Desde el mismo momento que Ud compra un inmueble en propiedad horizontal se obliga a cancelarlos.

En caso que existan dudas acerca de si un gasto representa un gasto común o no:

se puede consultar o aprobar en asamblea y si lo acuerda el 75%, será un gasto común.

Son por ejemplo. El pago de vigilante, conserje, reparación de la bomba hidroneumática, pago de servicios públicos, etc.

Si el gasto es de envergadura:

Si el gasto impacta el presupuesto familiar, lo ideal es que se someta a consulta, aunque el gasto no comporte una mejora.

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La Cuota Extra es una extensión de los gastos comunes, pues suele ocurrir que haciendo una reparación se de origen a un gasto que excede de lo ordinario. Entonces será un gasto común pero no ordinario. Debe ser cargado al gasto común y pagado por alícuotas, no dividid entre todos por igual.

Debe ser aprobada por Asamblea de Propietarios y reflejada en el Recibo de Condominio.

No se debe colocar en recibo aparte porque no sería oponible al propietario.

Las Cuotas en general:

Se pueden referenciar en divisas o incluso en criptomonedas. Pudiendo la  Junta de Condominio abrir cuentas en este sentido.

No obstante, al día de hoy, no podemos exigir el pago en divisas o unidades tributarias. (Artc 128 LBCV)

Inherencia por las Cosas Comunes:

Los Derechos de los propietarios sobre las cosas comunes son inseparables del inmueble.

Es por lo anterior que al vender su apartamento, forzosamente existe en el contrato la mención  que el nuevo comprador acepta dar cumplimiento al Documento de Condominio. (Artc 6 LPH).

Alícuota para el Pago de las Cuotas de Condominio:

A cada apartamento se le asigna en el Documento de Condominio una alícuota (conforma la cual debe cancelar el recibo) de participación en relación con relación al total del inmueble.

Solo puede variarse por acuerdo del 100% de los copropietarios.

Las Mejoras:

Deben ser aprobadas por el 75%. Por tanto es obligatoria la consulta previa.

Pueden ser suspendidas por 1 solo propietario si contraría la ley, el documento de condominio entre otras razones. (Artc 9)

En otros artículos continuaremos nuestro análisis a la LPH.

Publicado el 14/06/2019.

Dra. Ana Ines Santander Ortiz. 0414-2070727

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