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07 Ago 2023

INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

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Incumplimiento de Opción de Compra Venta. Las opciones de compra venta generan algunos riesgos para el vendedor, pues al comprador le beneficia conservar un precio en el tiempo dentro de una economía reglada como la que existe en nuestro país.

Por su parte, en cuanto al alcance y valor de este tipo de contratos, la jurisprudencia nacional ha galopado entre considerarlos contratos preliminares o definitivos, en tanto y en cuanto en tales opciones de compra venta se encuentren los elementos necesarios para perfeccionarlos como ventas definitivas.

En ese contexto, un juicio por resolución o cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta con la consecuente solicitud de indemnización por daños y perjuicios, es más que posible.

INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
(Caso Hipotético)
Entre “A” que vende viviendas en proyecto y “B” celebran contrato de Opción de Compra Venta:

Ellos fijan una modalidad para el pago del precio, un tiempo para la entrega de la vivienda en construcción y condiciones para celebrar la compra-venta definitiva.

Entre las condiciones para la protocolización están que “A” deberá participar a “B” de la culminación de la obra y “B” pagar la última cuota pendiente.

Ambos sostienen el incumplimiento del otro.

Lo que genera que “A” inicia:

Demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta por el retraso e indemnización de daños y perjuicios y de daños morales, estos últimos por la inestabilidad emocional de su grupo familiar.

“B” interpone:

Demanda reconvencional por resolución de contrato de opción de compraventa, por la falta de pago de la última cuota e indemnización de daños y perjuicios y de daños morales, estos últimos por el desprestigio que le ocasiona un juicio siendo ella una inmobiliaria de renombre.

¿Quién ha de resultar vencedor?:

Quien demuestre sus alegatos y esté ajustado a derecho su pretensión

INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
(El Contrato de Compra Venta)
El artículo 1.474CC del Código Civil, establece:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una
cosa y el comprador a pagar el precio”
.

Como todo contrato debe reunir unas condiciones requeridas para su existencia:
Consentimiento de las partes:

Acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar

Objeto lícito:

Cosa cuya propiedad se transfiere en el contrato de compraventa

Causa lícita.
Además, el contrato de venta posee ciertas características que le son propias:

Es un contrato bilateral: Comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas.

Contrato oneroso.

Consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.

Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.

Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido.

INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
(Cumplimiento o Resolución) 
La acción de cumplimiento o de resolución de contrato está prevista en el artículo 1.167 CC, que señala:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Ambas acciones tienen por presupuesto:

El incumplimiento culposo de una de las partes contratantes, para otorgarle a la otra parte, la facultad de demandar y liberarse de su obligación, con el pago de los daños y perjuicios

Cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación del 1.167CC

Son procedentes cuando se dan las siguientes condiciones:
  • Exista un contrato bilateral, donde ambas partes se obligan recíprocamente
  • Haya incumplimiento total o parcial de la obligación
  • Incumplimiento originado por culpa del deudor
  • El demandante por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación
  • Intervención judicial.
INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
(La Indemnización por Daños Materiales y Morales)
Daño material:

Por ejemplo, si el comprador reclama una cantidad dineraria justificada en que el incumplimiento del vendedor en la entrega del inmueble, le ocasionó el pago de un alquiler de vivienda

Daño moral:

Si el comprador alega que la no solución habitacional trajo conflictos, inestabilidad emocional y depresiones familiares.

En cualquier caso habrá que demostrar la existencia del hecho generador del daño, en el caso planteado, el atraso en la entrega del bien, la pérdida en el patrimonio proveniente del pago de un alquiler.

¿Proceden ambos daños o solo uno de ellos?: 

Aun y cuando parezca muy justo el planteamiento para sustentar el daño moral, lo cierto es que en materia contractual no es admitido, sino un daño o perjuicio económico.

Monto a indemnizar 1.276CC: 

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”.

Si las partes en su contrato de compra venta previeron el concepto de daños y perjuicios en caso de incumplimiento del mismo, a modo de penalidad:

Sólo se originará en cabeza del responsable la suma estipulada y no otra. Por ejemplo: “si por causas imputables a EL VENDEDOR no se llegare a protocolizar el documento definitivo de compra venta en el plazo establecido, éste deberá reintegrar a LA COMPRADORA la cantidad total entregada en este acto, más un cincuenta por ciento (50%) de ese monto, por concepto de cláusula penal, como justa compensación de los daños y perjuicios que haya podido sufrir LA COMPRADORA, y si por el contrario la que incumpliere es la compradora, ésta debería reintegrar al vendedor la cantidad total entregada como adelanto”.

Queda a salvo la corrección monetaria o indexación al monto anterior.

INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
(La Excepcion Non Adimpleti Contractus)
Llamada también excepción de incumplimiento:

Facul­tad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación.

Artículo 1.168CC: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Condiciones para su procedencia:
  • Debe tratarse de:

Un contrato bilateral

  • El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo:

Si no lo es, se aplica la teoría de los riesgos.

  • Debe ser un incumplimiento de importancia, no referirse a obligaciones secundarias del contrato:

Las obligacio­nes principales son aquellas que fueron determinantes para dar el consentimiento de la otra parte o las que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas.

  • Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bila­teral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo:

“Dando y dando”. Si la ejecución de la obligación de una de las partes está sometida al cumplimiento de algún término o condición y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, no aplica la excepción, no se podrá oponer la excepción.

Nota:

Si las obligaciones fueron establecidas para ser cumplidas en distintos plazos o en fechas diferentes, no aplica la excepción.

Efectos de la Excepción Non Adimpleti Contractus:

Suspende los efectos del contrato, no lo extingue. Esto la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato.

El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato.

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2 comentarios en “INCUMPLIMIENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

  1. MUY BUEN RESUMEN, A PESAR DE QUE, COMO ENUNCIARON AL INICIO, NUESTRO MÁXIMO TRIBUNAL DE JUSTICIA MANTIENE CRITERIOS VOLUBLES SEGÚN «LOS INTERESES» DEL CASO.

  2. Buen día
    Dra ante todo agradecida de tan importante información.
    Con respecto a la misma tengo una duda con respecto al porcentaje que se puede establecer por.penalidad de incumplimiento en este caso sería hasta un 10% ???? O se puede acordar entre las partes cualquier porcentaje. Gracias de antemano.

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