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28 Jul 2022

DESALOJO DE INQUILINO DE LOCAL COMERCIAL

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Desalojo de inquilino de local comercial. Si se venció el plazo de duración del contrato de arrendamiento y quieres que tu inquilino te entregue el inmueble arrendado, manifiesta tu intención claramente.

DESALOJO DE INQUILINO DE LOCAL COMERCIAL
(En la práctica)

Al inicio de toda relación arrendaticia, propietario e inquilino tienen relaciones cordiales y en armonía. En ese escenario, delimitan el tiempo de duración de su contrato.

Fecha cierta de entrega del inmueble:

Suele ocurrir que, al estar próximos a la fecha de vencimiento del plazo natural del contrato y a pesar de tener una fecha cierta de entrega, comiencen los “recordatorios” de parte del propietario y las “evasivas” de parte del inquilino.

Como ejemplos de “recordatorios”:

El propietario efectúa llamadas telefónicas, manda correos, mensajes vía whatsapp, envía cartas que a veces son recibidas y firmadas por su inquilino, entre otras alternativas.

Lo cierto es que en no pocos casos:

El inquilino se mantiene en la posesión del inmueble, frustrando las pretensiones del propietario.

DESALOJO DE INQUILINO DE LOCAL COMERCIAL
(Oposición a la posesión indebida del inquilino)
Próxima a vencerse la relación arrendaticia:

Nuestra firma de Abogados deja prueba auténtica del inicio de su prórroga legal, en los casos que aplica.

Es decir, desplegamos actos de oposición, con la debida antelación al término de la relación arrendaticia a la posesión que en ese momento ejerce la arrendataria.

Se le hace saber, al inquilino, entre otros considerandos:

Que al vencer el contrato no será renovado, por estar en presencia de un contrato a tiempo determinado.

Y en consecuencia, al estar de plazo vencido tal contrato, apareja la obligación de parte del arrendatario de entregar el inmueble.

Es importante que se entienda que:

Si permanece ilegalmente en el inmueble, no se podrá interpretar de modo alguno que opera la reconducción tácita de la relación jurídica.

Menos aún que la relación se ha transformado en a tiempo indeterminado.

Al hacer oposición:

De mantenerse el arrendatario arbitrariamente, en contra de la voluntad consensual, en el inmueble cedido en arrendamiento, habiendo expirado el contrato, su posesión será ilegal e indebida.

Es menester formal oposición a la continuidad de la relación arrendaticia,

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(Fundamentación jurídica)

No se puede indeterminar un contrato vencido.

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento:

Al arrendatario se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.

Se tendrá a ese arrendamiento hecho sin determinación de tiempo.

Si se hace el desahucio:

El arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer ni alegar la indeterminación del tiempo o tácita reconducción.

En los arrendamientos por tiempo determinado:

Al permitir que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario, se entiende que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones.

Pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Si no se despliegan actuaciones inmediatas, oportunas para propiciar la entrega del bien arrendado:

Podrá entenderse que hay consentimiento del propietario en darle continuidad a la relación arrendaticia pero esta vez sin determinación de tiempo.

Principio de Intangibilidad del contrato:

El contrato es Ley entre las partes. No pudiendo ser revocado o modificado sino por mutuo acuerdo entre ellas; o por las causas autorizadas por la Ley.

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(Ejercicio de la acción)
No se puede concluir que de inmediato hay que ejercer la acción:

El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

El arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble:

Una vez vencida la prórroga legal. Inclusive, queda habilitado para solicitar el secuestro de la cosa arrendada.

No intentar la acción de forma inmediata:

No lleva a afirmar que el arrendador consintió la continuidad de la relación y que el contrato pasó de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

La causal de desalojo en el caso bajo estudio será:

Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

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(Prórroga legal)
Prórroga Convencional:

Si en el contrato se la prevé,  sea por un periodo fijo con posibilidad de futuras prorrogas por igual o iguales periodos, una vez fenecida dicha prórroga convencional, es que debe comenzarse a computar la prórroga legal.

Si la prórroga convencional está supeditada a un hecho concreto:

A la voluntad de uno o ambos contratantes, se requerirá para que la misma se haga efectiva y se cumpla, que se verifique dicha condición. De lo contrario, la prórroga convencional no se computa y se inicia de ipso-facto la prórroga legal

Duración de la relación arrendaticia:
  • Hasta 1 año, la prórroga máxima es de 6 meses
  • Más de 1 año y menos de 5 años, la prórroga máxima es de 1 año
  • Más de 5 años y menos de 10 años, la prórroga máxima es de 2 años
  • Más de 10 años, la prórroga máxima es de 3 años.
Si el arrendamiento es  por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio:

Es el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen.

El desahucio impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción: Cuando ha continuado con el uso de la cosa.

En otras palabras:

El arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

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