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05 Abr 2019

¿SE PUEDE ANULAR UNA VENTA?

Nulidad de Venta

¿Se Puede Anular Una Venta?. Partamos de un ejemplo: “A” (vendedora), inducida por engaño, violencia o amenazas de parte de su co-contratante “B” (comprador), suscribe un documento en el cual vende su vivienda.

¿Se puede Anular esa Venta o deberá acudir a una Tacha?:

La tacha de un documento público o privado: está más orientada a cuestiones forma, valga decir, quebrantamiento de formalidades necesarias en la formación del contrato. En el ejemplo propuesto, se trata más bien de vicios en el consentimiento. Por ende la Acción idónea será la de Nulidad Absoluta o Relativa del Contrato de Venta contenido en un Documento.
Establecida la vía judicial a escoger, veamos ante qué tipo de nulidad estamos.

Nulidades y su Fundamento Legal en ¿Se Puede Anular Una Venta?:

Nuestro Código Civil trata la institución del Contrato así:

Artículo 1133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.

Artículo 1141:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. Consentimiento de las partes;
Según Emilio Calvo Baca, el consentimiento es la acción y efecto de consentir, conformidad de voluntades entre los contratantes.
O sea, entre la oferta y su aceptación. Principal requisito de los contratos.
2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. Causa lícita.

Artículo 1142:

El contrato puede ser anulado:
1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2. Por vicios del consentimiento.

Artículo 1146:

Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.
Cuando la voluntad aparente no coincide con la voluntad interna, por que dicha manifestación no traduce la voluntad querida. Porque se formó bajo el influjo de motivos perturbadores, nos encontramos ante los vicios del consentimiento.
Las consecuencias que producen los vicios del consentimiento, será la Nulidad Absoluta o la Anulabilidad (Relativa).

Artículo 1474:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Artículo 1359:

El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sean declarados falso:
1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declare haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos;
2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar.

Artículo 1360:

El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae. Salvo en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

Artículo 1.262:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

LA ACCIÓN DE NULIDAD. ¿Se puede anular una venta?:

Debe estar fundada sobre el hecho de no reunir la obligación impugnada todas las condiciones necesarias para su validez.
Hay nulidad de los contratos cuando las causas que lo privan de validez, son vicios existentes ab-initio.
Diferentes a la resolución o a la recesión, que son circunstancias sobrevivientes.

Nulidad Absoluta:

El contrato será nulo y carece de todo efecto jurídico cuando le falta alguno de los elementos necesarios para su constitución.
Ya sea por falta de capacidad de los contratantes, por falta de consentimiento, por falta de causa, por ilicitud de la causa, por defecto de forma o por falta, imposibilidad, ilicitud o indeterminación.
Se declarará la inexistencia y-o extinción retroactiva del contrato.
Todos los interesados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta

Efecto de la Nulidad Absoluta:

La sanción por la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato. Cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres.
A menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue.

Características de la Nulidad Absoluta:

1) Tiende a proteger un interés público;
2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta;
3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio;
4) No es susceptible de ser confirmado por las partes;
5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca.

Nulidad Relativa:

Es convalidable.
Comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo).
La nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley.
La acción deberá ejercerse antes del vencimiento del lapso de 5 años, previsto en el artículo 1.346 del CC

Efecto de la Nulidad Relativa:

Es la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes. Esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos.

Características de la Nulidad Relativa:

1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración. Por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial;
2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad;
3) La acción es prescriptible;
4) Este tipo de nulidad es subsanable.

Requisitos para determinar la procedencia de la Anulabilidad del Contrato:

1) Que haya existido el ánimo desipiendi (la intención de engañar);
2) Que haya sido determinante del consentimiento;
3) Que emane del contratante o de un tercero con su conocimiento.
Se infiere entonces, si no se cumplen la Obligación del Vendedor, (transferencia de la cosa vendida) o la Obligación del Comprador (pagar el precio en dinero), se da lugar a la Anulabilidad Relativa del contrato.

Prueba de La Anulabidad:

El error, El dolo y La violencia. Es necesaria la demostración de factores que convenzan al Juzgador de que se encuentra efectivamente frente a un vicio establecido en nuestro ordenamiento.
Y que el contrato por ende debe ser declarado nulo.
Si la parte actora (vendedor) se limita a invocar dicha nulidad, sin fundamentar ni demostrar las razones por las cuales debe considerarse nulo el aludido contrato de compra venta, resultará vencido en juicio.

Diferencia entre Nulidad Absoluta y Nulidad Relativa en ¿Se Puede Anular Una Venta?:

La intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada es lo que distingue la nulidad absoluta de la nulidad relativa del contrato.
La Nulidad Absoluta, está dirigida a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres.
La Relativa está destinada a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía.
(Saber más)

CONCLUSIÓN ¿Se Puede Anular Una Venta?:

(Saber más)

La respuesta es afirmativa y el efecto natural de la acción de nulidad será la anulación del contrato, retrotrayendo la situación de las cosas al estado que tenían antes de su celebración.
Como si la obligación no se hubiese jamás contraído, por el efecto resolutorio de la nulidad.
Publicado el 22/01/2011.
Dra. Ana Ines Santander Ortiz. 0414-2070727

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4 comentarios en “¿SE PUEDE ANULAR UNA VENTA?

  1. Buenas, tengo una consulta, en el ejemplo del inicio del articulo se coloca como ejemplo que una persona A (vendedor) fue inducida por la B (compardor) a vender una propiedad X. Ahora si se quisiera anular la compra que tipo de sustento se necesitaria para realizar esta accion? Como se podria demostrar el engano o la violencia que llevaron a la persona A a vender su propiedad? Cuanto suelen demorarse las nulidades? Existe un tiempo determinado para realizar la nulidad? O expira la posibilidad despues de un tiempo?

    1. Sra Mary Carmen Romero, la prueba puede ser vía testimonial o si se trata de una persona con ciertas discapacidades, la prueba pericial, o si se trata de una persona que por ejemplo en determinado espacio de tiempo no se encontraba plenamente hábil por haber sufrido de algún padecimiento, la prueba podría ser documental. Todo depende. El Derecho no es una ciencia matemática, por tanto hay que evaluar cada caso, estudiar las circunstancias de modo, tiempo y lugar para poder ofrecer, (en relación a su pregunta), una respuesta seria. Un juicio en Venezuela no tiene un tiempo exacto de duración, somos de los que pensamos que ofrecer tiempos en nuestro país es irresponsable porque no hay forma de calcularlos, depende de muchos factores. En condiciones normales, no debería de exceder de 1 año, aproximadamente. La acción de nulidad absoluta, no prescribe, pero la acción de nulidad relativa prescribe al 1 año, conforme a la ley de la especialidad.No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

  2. Compre un inmueble y en el contrato de compra y venta quedo un cheque de gerencia a nombre del vendedor y el vendedor no lo cobro, el comprador lo devolvió a su cuenta y se le cancela en transferencia puede ser nulo un contrato de compra y venta que el vendedor no aya cobrado el cheque pero igualito le isieron las tranferencias

    1. Sr Gustavo albarracin, lo ideal en su caso es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más asertiva. No obstante, en principio si el pago del precio total se efectuó dentro del lapso previsto, no luce viable la nulidad de la venta, a pesar que la “forma” en que se procesó el pago sea diferente de la inicialmente prevista. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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