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13 Jul 2021

PUEDO VENDER MI BIENHECHURÍA POR NOTARÍA

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Puedo vender mi bienhechuría por Notaría. Muchos clientes tienen esta inquietud. Para responder haremos un recorrido por 2 resoluciones emitidas por el SAREN de interés en este tema.

A partir 01/12/2016, Circular DG-CJ-0230-2260-379, se prohibió a la Notarías tramitar documentos contentivos de compra-venta:

En el marco de la prevención de la legitimación de capitales, para evitar que con los documentos otorgados en notarías, se concreten fines ilícitos y finalmente para garantizar la cadena de titularidad de los inmuebles a través del Registro Público.

También se pretendió evitar el fraude en  las identidades de vendedor y comprador:

Especialmente cuando el documento era previamente autenticado y luego registrado sin requerir la presencia física de los otorgantes.

Al punto que los documentos autenticados antes de la fecha en comento, para ser registrados se exigía esa presencia ante el Registrador.

En aquel momento eran numerosas las denuncias por estafas inmobiliarias y de legitimación de capitales que pasaron previamente por Notarías.

La legalidad de la Circular:

Nuevamente un órgano administrativo excede sus facultades administrativas, al pretender hacer prevalecer una Circular antes que el Código Civil y la Ley Del Registro y del Notariado.

En consecuencia se irrespeta la jerarquía legislativa.

Se dejó a salvo a las Opciones de Compra-Venta:

Las cuales se siguen tramitando como de costumbre.

Pues limita el derecho de los contratantes de darle fe pública a los convenios/contratos lícitos a los que arriben de mutuo acuerdo.

Recordemos que no existe prohibición legal que impida que un contrato de venta sobre un inmueble, se plasme ante Notaría.

Con lo expuesto no queremos negar que el Registro Público dota de más seguridad jurídica a la negociación:

Pues tiene efectos erga omnes “frente a terceros”, además de la certeza que otorga la cadena de titularidad. Facultades que solo tiene la Oficina de Registro de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble.

Por lo tanto otorgar una compra-venta directamente ante la Oficina de Registro Público siempre es lo más recomendable.

No podemos dejar de mencionar que firmar ante el Registro Público:

garantiza una transacción sobre un inmueble libre litigios o de medidas cautelares que impidan o limiten su enajenación.

El principio del tracto sucesivo:

Conforme al artículo 11 de la Ley de Registro Público y del Notariado, éste se aplica a los asientos existentes en el registro respectivo relativos a un mismo bien.

Por lo que sólo deben ser inscritos los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley (art. 12).

El problema en la práctica:

ocurre cuando los otorgantes se encuentran en sitios diferentes. La Notaría contribuía a recoger las firmas. Ahora tendrán que trasladarse a la jurisdicción del bien inmueble.

PUEDO VENDER MI BIENHECHURÍA POR NOTARÍA

En fecha 09/02/17 el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), mediante oficio DG-0230-CJ-000227 hizo una aclaratoria a la Circular del 01/12/16.

Dejando a salvo las siguientes transacciones:
  • En el caso de los documentos autenticados con anterioridad al 01/12/2016, donde vendedor o comprador no puedan presentarlo personalmente ante el Registro, pueden otorgar poder a un tercero.

Dicho poder debe estar registrado para surtir efecto.

  • Sí pueden tramitarse en Notaría la compra venta de parcelas en cementerios.
  • También pueden tramitarse en Notaría la compra venta de bienhechurías con títulos supletorios o negociadas mediante documentos autenticados, enclavadas sobre terrenos ejidos o municipales.
  • No son aceptadas en Notaría la compra venta de bienhechurías con títulos supletorios o negociadas mediante documentos autenticados, enclavadas sobre terrenos propio.

(Saber más)

PUEDO VENDER MI BIENHECHURÍA POR NOTARÍA
(REQUISITOS)
A través de Sentencia No 183, del 10/04/2018 de la Sala de Casación Civil:

Consideró la Sala que para poder enajenar las bienhechurías construidas sobre un terreno que no es propiedad del vendedor, es necesario demostrar su derecho de propiedad a través de título supletorio que cuente con la respectiva autorización del propietario del terreno.

Mientras que si el terreno es propiedad municipal:

se presume que las construcciones existentes sobre él, fueron hechas a sus expensas y le pertenecen, mientras no conste lo contrario.

Si la propiedad del inmueble se obtuvo por herencia o legado y se pretende transmitir la propiedad o constituir derechos reales sobre dicho bien:

El artículo 51 de la Ley de Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, exige en estos casos el previo certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de ésta Ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas.

Es decir sin el certificado, sin la planilla de declaración de la obligación jurídica tributaria de los beneficiarios:

No pueden los registradores, jueces, notarios, protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de tales documentos.

Es claro que nos referimos a la solvencia sucesoral.

(Saber más)

PUEDO VENDER MI BIENHECHURÍA POR NOTARÍA
(CONCLUSIÓN)

En la actualidad, nuestras Notarías, solo permiten tramitar aquellas bienhechurías construidas sobre terrenos municipales o ejidos.

Esperamos que haya quedado despejada la duda.

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6 comentarios en “PUEDO VENDER MI BIENHECHURÍA POR NOTARÍA

  1. una persona casada compre una casa, la documentación fue notariada en el año 1993, y enviude en el año 2011, de ese matrimonio tengan 9 hijos todos mayores de edad ¿podrá vender parte de esta propiedad, sin el consentimiento de sus hijos? y la venta de esa parte se realizó en el 2017 por la notaria ¿esa venta es legal? ¿ese documento es legal y legitimo? ¿tiene validez?

    1. Sr vinicio diaz torres, en su caso es indispensable revisar la documentación que Ud ostenta para determinar el alcance real y la legalidad de los contratos a los que alude. En todo caso, le adelantamos que si una persona está casada y luego queda viuda, no puede disponer del patrimonio hereditario sin el consenso de los restantes herederos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Y si el documento de venta de un terreno fue notariado en el año 79 u 80 y no lo registraron y las partes ya fallecieron? No puede ser presentado por los herederos de alguna de las partes contratantes para ser registrado?

    1. Sra Zara, la respuesta es afirmativa, claro que deberá cumplir con los requisitos que le exijan en el Registro Inmobiliario. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sr Jesus Basanta, le agradecemos su gentil comentario. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

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