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21 Jun 2021

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO

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Ventas de inmueble por documento privado. En la actualidad y a pesar que ya el TSJ se pronunció acerca de la legalidad de las ventas de inmuebles en divisas, nuestros Registros Públicos no permiten protocolizar tales ventas.

Tal vez se encuentren a la espera de un comunicado oficial por parte del SAREN que lo habilite a tales efectos.

Es por ello que hoy trataremos de ilustrar a nuestros Clientes acerca de lo que deben tener en cuenta si van a efectuar una compra-venta a través de documentación privada.

Entendiéndose por documento privado:

Aquel en el que no participa un funcionario púbico.

Aclaratoria:

En materia inmobiliaria, la propiedad ante terceros solo se demuestra mediante documentos registrados, pero, aun así, los documentos privados, tienen plenos efectos entre las partes que en él participan.

¿QUÉ ES UNA VENTA?
El Código Civil, en el artículo 1.474, señala:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Al haber consentimiento manifestado sobre el precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado.

Los contratos son ley entre las partes:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos y a todas las consecuencias que de ellos se derivan, según la equidad, el uso o la Ley.

Principio recogido en el artículo 1.160CC

La diferencia entre el documento privado y público clásica es:

Que el privado solo tiene efectos entre las partes, mientras que el segundo también lo tiene frente a todo tercero.

(Saber más)

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO
(TIPS)
  • Revisar la tradición y titularidad del inmueble que va a vender o adquirir:

Su Abogado debe cuidar que Ud no sea objeto de una estafa en materia inmobiliaria por participar en un negocio afectado por ventas de un mismo bien inmueble a diferentes compradores.

En los contratos de compra-venta, titularidad y tradición son diferentes:

La titularidad y traslación de la propiedad se adquiere por el solo consentimiento de las partes, pero la tradición se logra con el efecto registral.

Por lo tanto, el bien queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

El contrato de compraventa sobre la cosa ajena es nulo:

Lógico porque nadie puede dar lo que no tiene.

Delito de Fraude:

Si un mismo bien es doblemente enajenado, se considera delito en el artículo 464 de nuestro Código Penal.

  • Al efectuar una Opción de Compraventa o Compraventa Definitiva:

No es lo ideal hacerla privada, pero es legal. Aconsejamos colocar expresamente que se está haciendo de esta forma, porque la Notaría o Registro están cerrados al público, pero que ambas partes están de acuerdo en ello.

También es conveniente agregar que las partes de obligan a suscribirlo en forma auténtica apenas se reinicien las actividades notariales.

Firmar todas las páginas o folios del documento privado por las partes:

Igualmente estampar las huellas dactilares e incluso identificar 2 testigos que firmen y estampen sus huellas.

De las notificaciones:

Señalar las direcciones de correo electrónico y teléfonos con whatsapp, de cada contratante a los cuales se deben dirigir las notificaciones o la información relacionada con la negociación.

  • Si una de los contratantes se encuentra en el exterior y se representa por apoderado:

Aconsejamos por las vías anteriores, ratificar al apoderado así como manifestar su conformidad por la misma vía, cada vez que se logre concretar una pauta de la negociación.

Finalmente que esa persona se acredite con su pasaporte y copia de algún recibo que acredite la dirección donde reside.

  • Procurar contratar con personas de confianza:

o por lo menos de reconocida solvencia

  • Hacer 2 ejemplares a un mismo efecto:

El documento final se puede enviar por las vías anteriores a ambas partes a los fines que ratifiquen su conformidad con la negociación.

  • Si se trata de un Contrato de Compraventa:

al efectuarse el pago total o casi total del precio, es ideal hacer la entrega del inmueble en persona y suscribir un Acta al respeto.

  • Ejecución instantánea de las obligaciones de los contratantes:

Es importante que sea de ejecución instantánea, tanto el pago como la tradición de la propiedad.

No se recomiendan pagos parciales, sino de contado.

Se debe entrar en posesión del inmueble en forma efectiva. De esta manera los riesgos se minimizan.

  • Solicitar la Certificación de Gravámenes:

Para asegurar que la propiedad no presenta deudas, está libre de censos, hipotecas o servidumbres y no es objeto de acciones judiciales.

(Saber más)

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO
(NEGATIVA DE UNA DE LAS PARTES A FIRMAR ANTE EL REGISTRO)
En Sentencia del 20/07/2015 de Sala Constitucional, se estableció que:

cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado y se difiere la obligación de registrarlo, la otra puede demandar el Reconocimiento de la existencia del negocio.

Ante la renuencia del deudor:

El fallo/sentencia declarará la existencia y suplirá al deudor. La sentencia se registrará y surtirá los mismos efectos del negocio no escriturado.

Si el propietario fallece antes de firmar en el Registro Público:

Debemos recordar que en Venezuela las personas negocian para sí y para sus causahabientes. Por lo tanto, sus herederos, lo sustituyen.

En el caso que los herederos se nieguen a protocolizar:

el comprador podrá demandar el reconocimiento de firma o demandar el cumplimiento del contrato.

Si se desconoce la firma que figura en el documento privado:

Quien lo promueve tiene la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del documento valiéndose del cotejo.

Y como documento indubitado, se puede indicar el documento de propiedad del Registro Público, en el cual figura la firma del vendedor, antes comprador.

Aclaratoria:

Lo que se puede desconocer es la firma del documento. El desconocimiento realizado fuera de este parámetro no se tiene como un desconocimiento propiamente dicho.

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO
(EL CORREDOR INMOBILIARIO)
Como gestor de negocios sin Contrato de Exclusividad:

Quien asume la gestión del negocio ajeno, contrae la obligación de continuarlo hasta término conforme al 1173CC.

Quien actúa por el vendedor, queda obligado hasta la finalización del negocio.

Como mandatario por si tener Contrato de Exclusividad:

Responderá no solo por dolo, sino por la culpa en la ejecución del mandato.

En consecuencia, siempre será responsable.

CONCLUSIÓN EN VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO:

Si perfeccionamos una negociación de venta inmobiliaria mediante un documento privado el riesgo lo asume quien compró.

Solo se justifica hacer este tipo de negociaciones:

En caso que alguna de las partes o ambas, necesiten de manera urgente llevar a cabo la negociación. De no ser así, lo recomendable es esperar a que se normalice la situación.

El documento privado en las circunstancias anotadas:

Contribuye a dejar prueba del valor real que se está pagando por el inmueble.

El gran riesgo:

Que no se registre el documento de venta del inmueble celebrados primeramente por documentos privados. Frente a lo cual solo quedará la vía judicial.

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40 comentarios en “VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO

    1. Sra Aimara Lobo, le agradecemos su gentil comentario. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  1. hola buenas tardes, quiero comprar un inmueble donde la venta anterior se realizo mediante documento privado, el documento no se encuentra notariado, de comprar el inmueble mediante otro documento privado seria legalmente aprobado? que me aconseja, es que la persona se va del pais pronto. podria posteriormente legalizar todos esos documento mi persona

    1. Sra Yenifer Arangure, Lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta y tener más elementos de juicio, para darle una respuesta categórica y profesional. Sin embargo, le podemos adelantar que Ud está haciendo una inversión riesgosa, por lo que se le aconseja sanear lo mejor posible que sea esa documentación, mientras las partes involucradas estén aun en el país. Preferiblemente con la intervención del anterior propietario a quien Ud le esgttá comprando. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  2. Buen día mis padres fallecieron y somos 6 herederos, uno de ellos alega que tiene un documento privado quisiera saber como se busca y en donde ese documento, 5 de los herederos dispusieron de los bienes sin declaración sucesora ¿puedo demandar por juicio de partición de herencia?

    1. Sr Jesús Álvarez, respecto al documento privado es casi imposible de obtener, salvo por una prueba especial en juicio. Respecto a la disposición que hicieron sus hermanos sin declaración sucesoral, lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta y tener más elementos de juicio, para darle una respuesta categórica y profesional. Sin embargo, le podemos adelantar que podrían presentar vicios que conduzcan a su nulidad. Y finalmente respecto a la partición, si Ud tiene acreditada la comunidad hereditaria, efectivamente podrá demandar su partición. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  3. Buenos días Dra! Quiero comprar una vivienda con documento privado… la misma no esta registrada sólo notariada, de realizar la compra a futuro puedo registrarla?

    1. Sra Lyssett Velasquez, Lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. Sin embargo, le podemos adelantar que en todo caso, deberá registrar, por orden, las ventas anteriores a la suya. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  4. Buenas noches, quisiera saber los riesgos de adquirir una vivienda a través de un apoderado pues los dueños se encuentran fuera del país. Adicionalmente, quisiera saber qué tipo de consideraciones se deberían de tener. Si es necesaria una fé de vida del vendedor y qué pasaría en caso de que después de realizarse la venta se descubre que el vendedor había fallecido, el poder sigue teniendo validez o hay algún riesgo de perder la vivienda para el comprador. Muchas gracias.

    1. Sra Laura, precisamente ese es uno de los riesgos, que el otorgante haya fallecido, o que el poder se haya revocado, o que sea insuficiente entre otras consideraciones. En todos casos de hacerse una negociación en esos términos sería nula. Lo ideal es estar de la mano de su Abogado. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  5. Si se firmó una opción a compra de manera orivada de un apto, luego se dejo sin efecto por incumplimiento de obligaciones por parte del vendedor, se logró la devolución de dinero entregado , no obstante el correspondiente a la cláusula de penalidad se recibió una parte quedando en documento q el resto sería entregado a venderse apto. Acción está q 2 años después no se realiza ni hay interés por parte del vendedor. Q procede

    1. Sr William, Lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. Sin embargo, le podemos adelantar que todo dependerá del contenido y alcance de la cláusula penal o adendum que celebraron al resolver la venta. De dicha revisión se determinará si podrá accionar la vía judicial a los fines de procurar el cumplimiento de las obligaciones de pago o no. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  6. Hola excelente articulo los felicito…

    Tengo la siguiente situacion, estoy comprando una casa producto de un matrimonio que se divorcio, la madre de unos de los propietarios tiene el poder protocolizados de la pareja (poder del señor y señora) y reciente mente se le levanto la medida de gravames de proteccion de venta… Pero la pareja no quiere protocolizar la sentencia de separacion de bienes!… Crees que con solo la firma de apoderada el negocio de compra es seguro?

    1. Sr moicsmarkez, Lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. Sin embargo, le podemos adelantar que debe Ud asegurarse que la pareja haya partido, liquidado y adjudicado la masa conyugal y que quien ostente el poder, efectivamente tenga la representación de aquel a cuyo favor quedó adjudicado el bien que Ud desea comprar. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

    1. Nuestro moderador ha eliminado su comentario por exceder la extensión permitida. Por favor limite su inquietud a un máximo de 05 líneas. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  7. SALUDOS…, QUE SE PUEDE HACER, Y COMO QUEDA LA LEGALIDAD DE LA PROPIEDAD¿ , SI MI HIJA LE COMPRO UNA CASA AL PAPA, Y ESTE FALLECE ANTES DE FIRMAR, EL DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA¿
    GRACIAS POR SU PRONTA RESPUESTA Y ATENCION.

    1. Sra Miriam cheng si el vendedor no firmó el documento de compra-venta, no pudo haber vendido. No existe el intercambio de consentimientos para darle validez a la venta. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

    1. Sr Moises bolívar, de preferencia ambas. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

    1. Sra Zulay martinez, Lo ideal es que se deje constancia auténtica y no solo privada de la forma y modo en que se cancela el precio de venta. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  8. Buenas Dra. Mi padre fallecen el 2019. Somos 3 hermanos descendientes de mi mamá y mi papá y al divorciarse ambos se casaron y de cada una de esas uniones nacieron 2 hermanos. Mi hermano por parte de papá a mediados del año 2021 sacó Rif SUC. Presumimos que con la intención de vender, el tema es que el resto de los hermanos desconocemos como está conformada la masa patrimonial ya q toda la documentación le quedó a el. Se puede saber a ciencia cierta que ventas ha realizado con tan solo tener algunos indicios de la existencia de ciertos bienes? Muchas gracias.

    1. Sr Ruben, aunque puede ser algo laborioso, si la adquisición de los bienes se efectuó por ante Notaría o por ante Registro, si es posible obtener tal documentación y a partir de allí investigar si fueron vendidos o enajenados en alguna forma. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  9. Saludos buen dia, quisiera preguntar
    Mi madrina me vendió una apartamento por documento privado se firmó con un abogado y 2 testigos hace 4 años, pero mi madrina tiene 2 años que falleció. Mi documento tiene legalidad?

    1. Sr Juan Delgado, las ventas son contratos consensuales que se perfeccionan con el consentimiento de las partes. Por lo tanto, si su contrato de venta no adolece de ningún vicio en el consentimiento, en el objeto o la causa, será válido. Pero para determinar eso es necesaria la revisión de dicho contrato. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  10. Mi hermana le compro a mis padres, la vivienda principal mediante un compra venta privado, mis padres fallecieron ese papel no fue notariado ni registrado, q legalidad tiene esa venta, pq yo no la reconozco, q puedo hacer?

    1. Sr Reinaldo, las ventas son contratos consensuales, lo que quiere decir, que se perfeccionan entre partes, por el solo consentimiento. De tal manera que esa venta es válida, siempre y cuando no esté impregnada de vicios en su consentimiento, objeto o causa y no adolezca de nulidades relativas o absoluta, para determinar eso es necesario revisar la documentación a la que Ud alude. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

    1. Sr Oly, todo dependerá de la documentación que tiene el inmueble de cuya negociación se trata. Si la titularidad está debidamente registrada, deberían trabajar sobre documentos protocolizados y no privados. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  11. Buenos días voy a comprar una vivienda por documentos privado , en el momento del pago la persona que vende tiene que entregar las llaves de la vivienda aún si la tiene ocupada con algunos enseres

    1. Sr Miguel, por experiencia de nuestra firma de Abogados, tratándose de este tipo de negociación privada, lo ideal no es solo cubrir ese detalle de las llaves, sino estar debidamente asistido en cuanto a otras recomendaciones por Abogado de confianza. En todo caso, la respuesta concreta a su inquietud es afirmativa. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  12. Buenas tardes , una pregunta pueden los padres comprarle un bien a un hijo mayor de edad que trabaja , que no esta sometido a interdicción ni inhabilitado . Gracias .

    1. Sra Nancy Mora, la intención y propósito de esta página web es prestar un servicio a la comunidad a través de respuesta a pequeñas inquietudes legales, no facilitar «modelos». Lo ideal es que acuda a un profesional que le brinde la asitencia técnica legal necesaria. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  13. A falta de poder autenticar o registrar un documento que obligue a realizarse de forma privada, debería tener valor además de los testigos, el aval de los consejos comunales como garantes de que efectivamente el documento es cierto, hasta poder darle el carácter que corresponde por el organismo público.

    1. Sr Rafael Bracho, los consejos comunales por reciente jurisprudencia, puede emitir documentos administrativos públicos pero siempre dentro de la esfera de sus funciones. Caso contrario, serán unos testigos más. Nuestra firma de Abogados prefiere otras formas para dejar prueba realmente auténtica de la negociación que se está celebrando. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sr elsy velazco, la respuesta es afirmativa. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

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