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21 Jun 2021

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO

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Ventas de inmueble por documento privado. En la actualidad y a pesar que ya el TSJ se pronunció acerca de la legalidad de las ventas de inmuebles en divisas, nuestros Registros Públicos no permiten protocolizar tales ventas.

Tal vez se encuentren a la espera de un comunicado oficial por parte del SAREN que lo habilite a tales efectos.

Es por ello que hoy trataremos de ilustrar a nuestros Clientes acerca de lo que deben tener en cuenta si van a efectuar una compra-venta a través de documentación privada.

Entendiéndose por documento privado:

Aquel en el que no participa un funcionario púbico.

Aclaratoria:

En materia inmobiliaria, la propiedad ante terceros solo se demuestra mediante documentos registrados, pero, aun así, los documentos privados, tienen plenos efectos entre las partes que en él participan.

¿QUÉ ES UNA VENTA?
El Código Civil, en el artículo 1.474, señala:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Al haber consentimiento manifestado sobre el precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado.

Los contratos son ley entre las partes:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos y a todas las consecuencias que de ellos se derivan, según la equidad, el uso o la Ley.

Principio recogido en el artículo 1.160CC

La diferencia entre el documento privado y público clásica es:

Que el privado solo tiene efectos entre las partes, mientras que el segundo también lo tiene frente a todo tercero.

(Saber más)

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO
(TIPS)
  • Revisar la tradición y titularidad del inmueble que va a vender o adquirir:

Su Abogado debe cuidar que Ud no sea objeto de una estafa en materia inmobiliaria por participar en un negocio afectado por ventas de un mismo bien inmueble a diferentes compradores.

En los contratos de compra-venta, titularidad y tradición son diferentes:

La titularidad y traslación de la propiedad se adquiere por el solo consentimiento de las partes, pero la tradición se logra con el efecto registral.

Por lo tanto, el bien queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

El contrato de compraventa sobre la cosa ajena es nulo:

Lógico porque nadie puede dar lo que no tiene.

Delito de Fraude:

Si un mismo bien es doblemente enajenado, se considera delito en el artículo 464 de nuestro Código Penal.

  • Al efectuar una Opción de Compraventa o Compraventa Definitiva:

No es lo ideal hacerla privada, pero es legal. Aconsejamos colocar expresamente que se está haciendo de esta forma, porque la Notaría o Registro están cerrados al público, pero que ambas partes están de acuerdo en ello.

También es conveniente agregar que las partes de obligan a suscribirlo en forma auténtica apenas se reinicien las actividades notariales.

Firmar todas las páginas o folios del documento privado por las partes:

Igualmente estampar las huellas dactilares e incluso identificar 2 testigos que firmen y estampen sus huellas.

De las notificaciones:

Señalar las direcciones de correo electrónico y teléfonos con whatsapp, de cada contratante a los cuales se deben dirigir las notificaciones o la información relacionada con la negociación.

  • Si una de los contratantes se encuentra en el exterior y se representa por apoderado:

Aconsejamos por las vías anteriores, ratificar al apoderado así como manifestar su conformidad por la misma vía, cada vez que se logre concretar una pauta de la negociación.

Finalmente que esa persona se acredite con su pasaporte y copia de algún recibo que acredite la dirección donde reside.

  • Procurar contratar con personas de confianza:

o por lo menos de reconocida solvencia

  • Hacer 2 ejemplares a un mismo efecto:

El documento final se puede enviar por las vías anteriores a ambas partes a los fines que ratifiquen su conformidad con la negociación.

  • Si se trata de un Contrato de Compraventa:

al efectuarse el pago total o casi total del precio, es ideal hacer la entrega del inmueble en persona y suscribir un Acta al respeto.

  • Ejecución instantánea de las obligaciones de los contratantes:

Es importante que sea de ejecución instantánea, tanto el pago como la tradición de la propiedad.

No se recomiendan pagos parciales, sino de contado.

Se debe entrar en posesión del inmueble en forma efectiva. De esta manera los riesgos se minimizan.

  • Solicitar la Certificación de Gravámenes:

Para asegurar que la propiedad no presenta deudas, está libre de censos, hipotecas o servidumbres y no es objeto de acciones judiciales.

(Saber más)

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO
(NEGATIVA DE UNA DE LAS PARTES A FIRMAR ANTE EL REGISTRO)
En Sentencia del 20/07/2015 de Sala Constitucional, se estableció que:

cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado y se difiere la obligación de registrarlo, la otra puede demandar el Reconocimiento de la existencia del negocio.

Ante la renuencia del deudor:

El fallo/sentencia declarará la existencia y suplirá al deudor. La sentencia se registrará y surtirá los mismos efectos del negocio no escriturado.

Si el propietario fallece antes de firmar en el Registro Público:

Debemos recordar que en Venezuela las personas negocian para sí y para sus causahabientes. Por lo tanto, sus herederos, lo sustituyen.

En el caso que los herederos se nieguen a protocolizar:

el comprador podrá demandar el reconocimiento de firma o demandar el cumplimiento del contrato.

Si se desconoce la firma que figura en el documento privado:

Quien lo promueve tiene la carga de probar la autenticidad, credibilidad y validez del documento valiéndose del cotejo.

Y como documento indubitado, se puede indicar el documento de propiedad del Registro Público, en el cual figura la firma del vendedor, antes comprador.

Aclaratoria:

Lo que se puede desconocer es la firma del documento. El desconocimiento realizado fuera de este parámetro no se tiene como un desconocimiento propiamente dicho.

VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO
(EL CORREDOR INMOBILIARIO)
Como gestor de negocios sin Contrato de Exclusividad:

Quien asume la gestión del negocio ajeno, contrae la obligación de continuarlo hasta término conforme al 1173CC.

Quien actúa por el vendedor, queda obligado hasta la finalización del negocio.

Como mandatario por si tener Contrato de Exclusividad:

Responderá no solo por dolo, sino por la culpa en la ejecución del mandato.

En consecuencia, siempre será responsable.

CONCLUSIÓN EN VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO:

Si perfeccionamos una negociación de venta inmobiliaria mediante un documento privado el riesgo lo asume quien compró.

Solo se justifica hacer este tipo de negociaciones:

En caso que alguna de las partes o ambas, necesiten de manera urgente llevar a cabo la negociación. De no ser así, lo recomendable es esperar a que se normalice la situación.

El documento privado en las circunstancias anotadas:

Contribuye a dejar prueba del valor real que se está pagando por el inmueble.

El gran riesgo:

Que no se registre el documento de venta del inmueble celebrados primeramente por documentos privados. Frente a lo cual solo quedará la vía judicial.

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2 comentarios en “VENTAS DE INMUEBLE POR DOCUMENTO PRIVADO

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