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30 Jun 2020

VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO

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Venta de vivienda arrendada al inquilino. Antes de vender el inmueble arrendado a un tercero, hay que respetar el derecho de preferencia en la compra que tiene el primero.

A tales fines el propietario debe, está obligado a notificarle formalmente a su inquilino su intención de vender.

Siempre y cuando ese arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

DE LA FORMALIDAD EN LA NOTIFICACIÓN DE VENTA:
Es sumamente formal:

vale decir autenticada, con reglas claras para ambas partes.

El propietario participa mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa.

Debe indicar el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación.

Caso contrario, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y por tanto, no obligatoria.

¿Qué es documento auténtico?:

aquel autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Formalidades de la oferta:

Debe cumplir lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (artículos 131 al 137).

Lo primero que queremos destacar es que se refiere no solo a ventas, sino a cualquier acto traslativo de la propiedad del inmueble.

RESPUESTA DEL ARRENDATARIO:
La notificación debe ofrecer libertad de la aceptación o del rechazo de la misma:

el silencio del arrendatario a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero.

Su respuesta debe ajustarse al contenido de la oferta recibida.

Si la acepta pero modifica, se tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137CC in fine).

Si el arrendatario responde que no está interesado o no responde, el arrendador queda libre para ofertar a terceros

Esa aceptación debe llegar a conocimiento del oferente para que el contrato se perfeccione:

El arrendatario debe notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación a la oferta.

(Saber más)

¿CUÁNTO TIEMPO DEBE ESPERAR EL PROPIETARIO POR LA RESPUESTA DEL INQUILINO?

El inquilino debe dar su respuesta dentro de 90 días calendarios, consecutivos desde la fecha del ofrecimiento.

Si el arrendatario no ha aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Pero siempre, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

DURACIÓN DE LA OFERTA DE VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO

Transcurrido 1 año, después del ofrecimiento efectuado por el arrendador al arrendatario, si no ha logrado vender el inmueble, quedará sin efecto la oferta.

En consecuencia, el arrendador se verá en la ineludible necesidad, (si persiste en la venta del bien), de cursarle nuevamente oferta al inquilino, en  las mismas condiciones anteriores.

LOS CONTRATOS SON LEY ENTRE LAS PARTES:

Debe tenerse en cuenta que si las partes pactan que la notificación se efectúe en un lugar determinado, así deberá ejecutarse, de lo contrato estaríamos desnaturalizando el contrato.

Por lo tanto, se coartaría el derecho de preferencia ofertiva del que goza el inquilino.

(Saber más)

¿CÓMO HACER LA NOTIFICACIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO?

La comunicación ha de ser individual por cada arrendador o unidad de vivienda.
Debe indicar:

-Precio no mayor al determinado como justo valor, anexando la resolución respectiva emitida por la SUNAVI.

-Condiciones de venta.

-Modalidades de negociación.

-Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.

-Documento de propiedad del inmueble.

-Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender

-Certificación de Gravamen.

Entregada personalmente:

al arrendatario que ocupa el inmueble. De lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

Está prohibido:

Exigir el pago de contado o establecer un plazo menor de un 1 año, si se requiere la obtención del crédito hipotecario.

Fijar la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.

No está permitido colocar en las opciones de compra venta, la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario.

(Saber más)

SANCIÓN POR FALTA DE NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO:
Nulidad de la venta efectuada:

Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, se sanciona con su nulidad.

El inquilino puede denunciar el ilícito ante SUNAVI:

para que imponga las multas o sanciones de ley.

Ejercer el retracto legal arrendaticio:

dentro de los 180 días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público (Art. 139 LPRYCAV).

SI LA NOTIFICACIÓN LA EFECTÚA UN APODERADO:

Deberá acreditar mediante documento auténtico su representación, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación.

En caso de ser persona jurídica:

presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del ISLR.

EL PRECIO DE VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO SE FIJA LIBREMENTE?

La respuesta es negativa.

DESCUENTO A FAVOR DEL INQUILINO:
El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio así:
  1. Si la relación arrendaticia es de 10 a 20 años (10%).
  2. Si la relación arrendaticia es de 21 a 30 años (15%).
  3. Si es de 30 a 40 años (20%).
  4. De 41 años (25%).
DEL PRECIO DE VENTA:
La Providencia 00042 Del 2014, dictada por la SUNAVI (para la venta de inmuebles con 20 años dedicados al arrendamiento):

Indica las formalidades a cumplir para obtener el justo precio que debe constar en la oferta de venta al arrendatario.

Supone un paso previo a la notificación del inquilino, pues el precio es parte integrante de la comunicación.

De tal manera que debe el propietario en primer término, obtener ese precio o valor justo de la SUNAVI.

La solicitud del precio justo deberá estar acompañada de:
  1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo
  2. Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda
  3. Planilla de características del inmueble
  4. Documento de Condominio del edificio
  5. Documento de propiedad del inmueble
  6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble
  7. Fotografías
Nota. En Sentencia de SPA No 0562 del 2/10/2019:

producto de una impugnación por inconstitucional, en la que se alegó que castiga conductas que en modo alguno están sancionadas en la Ley de la especialidad, se consideró que los artículos 3°, 4°, 5° y 7° eran nulos por contrariar la reserva legal contenida en el artículo 10 de la LOPA.

Pero declaró firmes en los artículos 1°, 2° y 6°, al considerarlos conforme a Derecho.

DE NO EXISTIR DOCUMENTO DE CONDOMINIO:v
La propia providencia previó el tema:

ordenó a los registros públicos, autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987.

“Con la documentación que posean”, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de 1 año, más 1 año de prórroga.

Si al término del año de prórroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.

CONCLUSIÓN EN VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO:

No todo arrendatario tiene derecho de preferencia en la compra del bien, pues como quedó expuesto deberá estar solvente en sus pagos.

El propietario del bien, queda libre de ofertarlo a tercero, siempre que haya cumplido con la notificación, en los casos que ella procede.

El propietario de inmueble destinado a vivienda, nunca puede fijar libremente su precio de venta.

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¿TIENES DUDAS?:

Escríbenos aquí en “participa y comenta” y te responderemos a la brevedad!.

 

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

0414-2070727

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30 comentarios en “VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO

  1. Buenos dìas.Tengo 48 años de arrendataria,una parte de edifico fue vendida y la otra estamos consignando en Sunavi,no sabemos nada de los propietarios.

    1. Sra Marìa Silva, por favor plantee su inquietud concreta. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Buenas tardes. Tengo un local comercial arrendado a una venta de repuestos desde hace 3 años. El contrato actual vence en 1 mes. Quiero solicitar la desocupación porque hace 1 año que no pagan alquiler y trabajan todos los días, además ahora montaron una farmacia dentro del local sin autorización. Me dicen que no los voy a sacar nunca. Qué puedo hacer?

    1. Sra Carol Freitas la materia arrendaticia es sumamente formal, por lo tanto lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. Si embargo, le podemos adelantar que de estar fundamentados los hechos que Ud delata con las probanzas de ley, la demanda por desalojo podrá prosperar, más aun cuando el comercio está activo. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Buenas noches
    Mi caso fue que alquile hace más de un año un anexo que queda en la parte arriba de mi casa el inquilino solo pago 3 meses luego no pago más ya tiene un año que ni cancela tampoco se quiere ir porque la ley lo ampara por la pandemia y porque tiene una menor de edad aunque la persona tiene los medios para cancelar el alquiler no lo hace le e pedido desalojo y tampoco se quiere ir al llegar al punto que me insulta todos los días, hace fiestas los fines de semana que molesto bueno y pare de contar…. En este caso tendría yo que hacer la oferta a esta persona que no paga alquiler?

    1. Sra Sandra Aguirre, su inquietud es interesante y va a encontrar diferentes respuestas de diferentes colegas. Recuerde que el Derecho no es matemático. Pero en nuestro criterio, la morosidad, pendiente los Decretos del Ejecutivo, no es imputable al arrendatario, por tanto en estos momentos todo apunta a que si tiene derecho a que se le efectúe la oferta de venta conforme a Ley. No obstante, lo ideal es revisar a profundidad su caso para darle una respuesta más asertiva. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  4. HOLA. TENGO UNA VIVIENDA QUE ESTA DIVIDA EN 4 LOCALES COMERCIALES. LES PASE LA OPCION OFERTIVA A CADA INQUILINO. UNO DE ELLOS ALEGA QUE DEBO VENDERLE SOLO SU LOCAL PERO ES UN SOLO INMUEBLE. TIENE RAZON? SUS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS SON PRIVADOS. ASI LES PASE LA CARTA OFERTIVA A CADA UNO SIN NOTARIARLA.

    1. Sra MARITZA NAVAS, la materia arrendaticia es sumamente formal y siempre requiere la revisión de sus soportes documentales como de las circunstancias de hecho de su caso. No obstante, le podemos adelantar que toda preferencia debe hacerse vía auténtica y no privada. Respecto a la vena por unidades separadas, la respuesta es negativa. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  5. Buenos dias, disculpe quisiera consultar lo siguiente. Mi mama mi hermana mi bebe de 3 años y yo vivimos en un apartamento que hemos ocupado mi familia y yo por 28 años, dicho inmueble nos fue dejado a cuido por una tia para que nos hicieramos cargo de mi abuela que ya fallecio. Yo pago condominio y servicios, no tenemos contrato de alquiler porque verbalmente se le dijo a mi mama que ese apartamento era para ella, para que viviera tranquila alli. Ahora mi tia nos quiere meter alli a un tipo que no conocemos y como nos negamos nos quiere desalojar. Que podemos hacer en ese caso? De antemano gracias.

    1. Sra Carolina Santana, lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más profesional y categórica. No obstante, todo apunta a que su madre podría accionar la jurisdicción y procurar la titularidad del inmueble a su favor a través de la acción respectiva. Por otra parte, los desalojos están prohibidos, por lo tanto, la pretensión de su tía es inviable. Finalmente respecto al señor, al ser Uds poseedoras de buena fe, tienen derechos posesorios que tienen protección legal. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  6. Buenos dias Dra. MI caso es que en 2011 fije un finiquito de desalojo con mi arrendataria y hasta el momento no ha desalojado mi casa, c en ese momento tenia una hija menor de edad, actualmete ya es mayor de edad, busque ayuda al SUNAVI pero en ese momento la apoyaron fue a ella, actualmente vive en mi casa no paga, la usa como centro de talleres, se lucra. como puedo hacer para exigirle el desalojo, es mi vivienda principal , mi patrimonio

    1. Sr Jose Diaz, si esa inquilina dispone del inmueble a modo de comercio, podría Ud solicitar el desalojo por aquellas causales que en la actualidad no están suspendidas. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  7. Buen día Dra. tengo un inquilino
    de una habitacion que tiene más de 10 años que no paga alquiler, quiero vender o un familiar ocupar dicho inmueble, el sr. es una persona de 84 años y siempre dice que va a pagar o irse uno hace ninguna de las dos, que puedo hacer? Gracias

    1. Sr Ramon, lamentablemente en la actualidad los desalojos están prohibidos, por lo tanto solo queda agotar la vía conciliatoria, incluso con la intervención de la misma SUNAVI a los fines de sincerar los cánones de arrendamiento. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  8. Buen día Dra Santander.
    Mi caso es el siguiente: Soy el único inquilino en un apartamento de un edificio donde el resto de apartamentos (4) están desocupados. Me están ofreciendo en venta el edificio. Preguntas: 1) Deben ofrecerme en venta el apto ó el Edificio?. 2) Existe un único local comercial cuyo inquilino es mi hermano. A él deben ofrecerle en venta el local o el edificio. Mil gracias de antemano.

    1. Sr Jose Alberto Alcalde, todo dependerá de si el inmueble, considerado como un todo, está sometido a la Ley de propiedad horizontal o no. En caso afirmativo y si el propietario desea vender por unidades separadas, debe ofrecerle a Ud la venta de solamente la porción que ocupa. En todo caso hay que revisar la documentación que ostenta para darle una respuesta más asertiva. Le aconsejamos contrate un Abogado especialista en la materia que la revise. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  9. Buenas tardes doctora quería saber si me corresponde notificar un inquilino que tiene dos habitaciones alquiladas del ofrecimiento de la venta tiene 8 años como inquilino no se ha firmado contrato de arrendamiento hoy en día el apartamento es una sucesión por mi madre

    1. Sr Omar Vergara, para darle una respuesta más asertiva y profesional, nuestra firma de Abogados debe partir por revisar la documentación que Ud ostenta, pues podría ser el caso que no proceda allí un derecho de preferencia. De proceder el mismo, la oferta de venta debe estar debidamente efectuada cumpliendo con todos los formalismos de ley. Le aconsejamos contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sra Maricela Reveron, todo dependerá del contrato de venta que Ud celebró con el comprador. Si fue una venta de contado, la entrega en principio, debe hacerse con la cancelación del precio. Si fue una venta a crédito, cuando se termine de cancelar el precio. No obstante lo anterior no es siempre así, pues en materia civil, la voluntad contractual es ley entre las partes, por lo que Uds pueden haber pactado algo diferente. Contrate un Abogado especialista en la materia, que revise su documentación y le brinde una respuesta más asertiva. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información aquí en TUSOLUCIONLEGAL, Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  10. Buen dia Dra, el caso es el siguiente, vivimos en un edificio de mas de 60 años, la dueña abandono el mantenimiento hace varios años, ahora llegan con una oferta, que estamos solicitando hace años supuestamente apoyados por sunavi, donde imponen no solo precio, sino tambien un plazo de un año maximo para pagar la suma con el 50% adelante, en dolares, sin derecho a solicitar credito bancario y que debemos darle respuesta de quien acepta y quien no en una semana, y quien no acepte se tiene que ir porque ellos no son beneficiencia, supuestamente el documento de condominio ya esta listo y registrado, que podemos hacer?

    1. Sra Maria E., para poderle dar una respuesta más seria, lo ideal sería revisar la documentación a la que Ud alude. En todo caso y conforme a sus dichos, no debe tratarse de una verdadera oferta efectuada conforme a los lineamientos legales ni al justo precio que debe haber fijado previamente la Sunavi. Por ejemplo, un inquilino tiene 90 días calendarios para dar respuesta a una oferta de este tipo y no solo una semana. Uds pueden acudir a un Abogado especialista en el tema que le brinde una estrategia legal adecuada a sus intereses o acudir a la Sunavi a plantear su situación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dra Ana Santander (04142070727) Dr Enrique J Andrea Santander (04141371078)

  11. Buenas tardes dra.. mi caso es el siguiente: tengo 10 años alquilada con 2 menores de edad uno de 7 otro de 12 me estan desalojando estamos pidiendo un plazo de 8 meses el cual se redujo a 5 la dueña puso el inmueble a nombre de su hijo sin notificar. Desde el 2017 no se hace contrato. Alega q la sra se esta muriendo por no desocupar el inmueble

    1. Sra Luisana, en la actualidad están suspendidos los desalojos y en el caso de viviendas, suspendidos por cualquier causa. Aun no estando suspendidos, la propietaria tendría que haber acudido primero a la Sunavi para obtener la habilitaduría que le permite acudir a los tribunales a solicitar el desalojo. Si continúa la amenaza acuda a la Sunavi y pida la protección legal. En relación a la presunta venta que efectuó la propietaria a su hijo, podría ser anulada por Ud si se violó su derecho de preferencia, que al parecer así es. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  12. Buenas, mi arrendatario cerro la cuenta donde pagabamos el alquiler del apartamento el banco, sin previo aviso ni notificacion desde haceya 10 meses, en el mews de abril de 2020, en plena pandemia, tengo una niña de 5 años y una de 14 añon,a donde debo pedir una amaparo o depositar el alquiler

    1. Sr ivan mundarain, en ese caso la mora en los pagos no es imputable a su persona como arrendatario, sino a la persona del arrendador a quien le está prohibido cerrar o cancelar las cuentas bancarias en las cuales se abonan los cánones de arrendamiento. Ud puede acudir a la SUNAVI, de la mano de un Abogado especialista en la materia, que le tramite en esa sede el proceso de consignación de las pensiones de arrendamiento. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  13. Hola tengo 15 años viviendo alquilada en un apto.. y me estan pidiendo desocupacion me estan dando 27 dias para hacerlo. estoy al dia con mis pagos de alquiler y de condominio he sido una excelente inquilina y vivo sola.. necesito saber que puedo hacer ??? buenas noches

    1. Sra Maria, actualmente los desalojos de vivienda están suspendidos, por lo que no podrán desalojarla legalmente y menos aun si usted se encuentra al día con su obligaciones como inquilina. En caso que intenten desalojarla por camino irregulares, le recomendamos contratar a un Abogado especialista en la materia que le plantee la mejor defensa y/o estrategia legal en pro de sus derechos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

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