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30 Jun 2020

VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO

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Venta de vivienda arrendada al inquilino. Antes de vender el inmueble arrendado a un tercero, hay que respetar el derecho de preferencia en la compra que tiene el primero.

A tales fines el propietario debe, está obligado a notificarle formalmente a su inquilino su intención de vender.

Siempre y cuando ese arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

DE LA FORMALIDAD EN LA NOTIFICACIÓN DE VENTA:
Es sumamente formal:

vale decir autenticada, con reglas claras para ambas partes.

El propietario participa mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa.

Debe indicar el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación.

Caso contrario, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y por tanto, no obligatoria.

¿Qué es documento auténtico?:

aquel autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Formalidades de la oferta:

Debe cumplir lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (artículos 131 al 137).

Lo primero que queremos destacar es que se refiere no solo a ventas, sino a cualquier acto traslativo de la propiedad del inmueble.

RESPUESTA DEL ARRENDATARIO:
La notificación debe ofrecer libertad de la aceptación o del rechazo de la misma:

el silencio del arrendatario a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero.

Su respuesta debe ajustarse al contenido de la oferta recibida.

Si la acepta pero modifica, se tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137CC in fine).

Si el arrendatario responde que no está interesado o no responde, el arrendador queda libre para ofertar a terceros

Esa aceptación debe llegar a conocimiento del oferente para que el contrato se perfeccione:

El arrendatario debe notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación a la oferta.

(Saber más)

¿CUÁNTO TIEMPO DEBE ESPERAR EL PROPIETARIO POR LA RESPUESTA DEL INQUILINO?

El inquilino debe dar su respuesta dentro de 90 días calendarios, consecutivos desde la fecha del ofrecimiento.

Si el arrendatario no ha aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Pero siempre, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

DURACIÓN DE LA OFERTA DE VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO

Transcurrido 1 año, después del ofrecimiento efectuado por el arrendador al arrendatario, si no ha logrado vender el inmueble, quedará sin efecto la oferta.

En consecuencia, el arrendador se verá en la ineludible necesidad, (si persiste en la venta del bien), de cursarle nuevamente oferta al inquilino, en  las mismas condiciones anteriores.

LOS CONTRATOS SON LEY ENTRE LAS PARTES:

Debe tenerse en cuenta que si las partes pactan que la notificación se efectúe en un lugar determinado, así deberá ejecutarse, de lo contrato estaríamos desnaturalizando el contrato.

Por lo tanto, se coartaría el derecho de preferencia ofertiva del que goza el inquilino.

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¿CÓMO HACER LA NOTIFICACIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO?

La comunicación ha de ser individual por cada arrendador o unidad de vivienda.
Debe indicar:

-Precio no mayor al determinado como justo valor, anexando la resolución respectiva emitida por la SUNAVI.

-Condiciones de venta.

-Modalidades de negociación.

-Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.

-Documento de propiedad del inmueble.

-Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender

-Certificación de Gravamen.

Entregada personalmente:

al arrendatario que ocupa el inmueble. De lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

Está prohibido:

Exigir el pago de contado o establecer un plazo menor de un 1 año, si se requiere la obtención del crédito hipotecario.

Fijar la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.

No está permitido colocar en las opciones de compra venta, la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario.

(Saber más)

SANCIÓN POR FALTA DE NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO:
Nulidad de la venta efectuada:

Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, se sanciona con su nulidad.

El inquilino puede denunciar el ilícito ante SUNAVI:

para que imponga las multas o sanciones de ley.

Ejercer el retracto legal arrendaticio:

dentro de los 180 días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público (Art. 139 LPRYCAV).

SI LA NOTIFICACIÓN LA EFECTÚA UN APODERADO:

Deberá acreditar mediante documento auténtico su representación, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación.

En caso de ser persona jurídica:

presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del ISLR.

EL PRECIO DE VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO SE FIJA LIBREMENTE?

La respuesta es negativa.

DESCUENTO A FAVOR DEL INQUILINO:
El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio así:
  1. Si la relación arrendaticia es de 10 a 20 años (10%).
  2. Si la relación arrendaticia es de 21 a 30 años (15%).
  3. Si es de 30 a 40 años (20%).
  4. De 41 años (25%).
DEL PRECIO DE VENTA:
La Providencia 00042 Del 2014, dictada por la SUNAVI (para la venta de inmuebles con 20 años dedicados al arrendamiento):

Indica las formalidades a cumplir para obtener el justo precio que debe constar en la oferta de venta al arrendatario.

Supone un paso previo a la notificación del inquilino, pues el precio es parte integrante de la comunicación.

De tal manera que debe el propietario en primer término, obtener ese precio o valor justo de la SUNAVI.

La solicitud del precio justo deberá estar acompañada de:
  1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo
  2. Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda
  3. Planilla de características del inmueble
  4. Documento de Condominio del edificio
  5. Documento de propiedad del inmueble
  6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble
  7. Fotografías
Nota. En Sentencia de SPA No 0562 del 2/10/2019:

producto de una impugnación por inconstitucional, en la que se alegó que castiga conductas que en modo alguno están sancionadas en la Ley de la especialidad, se consideró que los artículos 3°, 4°, 5° y 7° eran nulos por contrariar la reserva legal contenida en el artículo 10 de la LOPA.

Pero declaró firmes en los artículos 1°, 2° y 6°, al considerarlos conforme a Derecho.

DE NO EXISTIR DOCUMENTO DE CONDOMINIO:v
La propia providencia previó el tema:

ordenó a los registros públicos, autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987.

“Con la documentación que posean”, condicionando la entrega de todos los recaudos al registro por el lapso de 1 año, más 1 año de prórroga.

Si al término del año de prórroga no se ha entregado la documentación, se suspenderán los efectos del documento hasta tanto se consigne la documentación necesaria.

CONCLUSIÓN EN VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA AL INQUILINO:

No todo arrendatario tiene derecho de preferencia en la compra del bien, pues como quedó expuesto deberá estar solvente en sus pagos.

El propietario del bien, queda libre de ofertarlo a tercero, siempre que haya cumplido con la notificación, en los casos que ella procede.

El propietario de inmueble destinado a vivienda, nunca puede fijar libremente su precio de venta.

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Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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