Ana Santander
Ana Santander

28 Feb 2020

VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES Y EL I.V.A

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Venta de inmuebles en dólares y el I.V.A. En  Venezuela no están prohibidas las ventas de bienes y servicios en  moneda extranjera.

Pero conforme a la Reforma a la Ley del IVA promulgada por la Asamblea Nacional Constituyente el 29/01/2020, esas operaciones serán gravadas a través de un impuesto diferente al mencionado.

¿CUÁLES OPERACIONES ESTÁN GRAVADAS EN ESTA REFORMA?

Aquellas operaciones, como ventas, hipotecas, arrendamientos que se transen en divisas o criptoactivo que no sea el Petro.

Al parecer se trata de un incentivo para la realización de negocios en moneda de uso oficial en el país (bolívar soberano) o moneda de pago promovida por el Ejecutivo (Petro).

LA REALIDAD ES QUE EN VENEZUELA SE USA LA DIVISA PARA PROTEGERSE DE LA INFLACIÓN:

Es un hecho notorio que no solo en las compras al detal el venezolano fija sus precios, aun por “referencias” en moneda extranjera. Sino que también a la hora de ofrecer en venta o alquiler sus inmuebles o muebles, fija los precios o cánones en divisas.

El Estado no escapa de esta realidad:

frente a ese enriquecimiento que los particulares perciben pecha con impuestos esas actividades en la misma moneda. Lo cual no es nada nuevo.

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¿MONTO DEL IMPUESTO A PAGAR POR LA VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES?:

Realmente no es el IVA lo que se paga porque si fuera así se pagaría el 16% por ese concepto. Las operaciones de venta no están gravadas con un IVA.

Se trata de un impuesto adicional, diferente, nuevo tasado entre el 5% y el 25%.

Determinar dentro de esas amplísimas bandas cual es el porcentaje exacto a pagar, será labor del Reglamento que a bien se dicte.

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OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR DE SOLICITAR EL COMPROBANTE DE PAGO DEL IMPUESTO:
Los registradores deberán solicitar, previo al registro del documento de compraventa:

los documentos que demuestren el pago del inmueble en bolívares, o en Petro. De no existir, deberá exigir el comprobante de pago de la obligación tributaria a la que se refiere el artículo 62.

¿ADEMÁS DEL IVA HAY QUE PAGAR UN IMPUESTO SOBRE EL VALOR O PRECIO DE VENTA?:

Bien, en la Ley del Registro y del Notariado, se estableció la facultad para el Registrador de estimar de oficio los derechos del registro cuando una negociación, a su entender está fijada en un precio irrisorio. Esto ha permitido ciertos excesos.

Los Parámetros para hacer ese cálculo no existen:

el Registrador no se ajusta a parámetros claros ni determinados previamente por Ley para hacer esos cálculos. No tiene que dar explicaciones acerca de cómo llegó a ese monto.

Todo lo anterior ha permitido que:

se calculen derechos “abusivos” que cargan tanto el costo de la venta que desestimula su protocolización.

Muy a pesar que la realidad en nuestro país es que los bienes, han bajado sustancialmente de precio.

¿QUIÉN SUPERVISA EL CUMPLIMIENTO DE LA REFORMA?:

El SAREN supervisará las ventas de bienes muebles e inmuebles.

Inmuebles: apartamentos, terrenos, casas.

Muebles: carros, moto, acciones de sociedades mercantiles.

El SENIAT supervisará a comerciantes y profesionales independientes.

Los Servicios Profesionales Independientes: abogados, odontólogos, contadores, deberán indicar en sus facturas ese impuesto.

¿A PARTIR DE CUÁNDO ENTRA EN VIGENCIA EL IMPUESTO?:

La alícuota impositiva entró en vigencia a los 30 días continuos siguientes a su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela

CUENTAS EN DÓLARES EN BANCOS VENEZOLANOS:

Hasta ahorita, la banca funciona como bóvedas y a través de “servicios de custodia”. Las divisas quedan guardadas y formalmente no ingresan como depósitos.

La banca tiene un reto que afrontar:

tener mecanismos de control tan eficientes que impidan el custodiar divisas provenientes de la “black economy”.

Para lograr la movilización del dinero:

estos bancos permiten que entre clientes del mismo banco se transfiera dinero, registrando esas transacciones.

Utilidad de estas cuentas nacionales en moneda extranjera:

ofrecen a sus clientes la posibilidad de vender parte de esos dólares en el mercado cambiario formal.

Recuerde el lector que hasta hace poco el BCV tenía unos indicadores a veces más altos que los “paralelos”, por lo que lucía muy atractivo.

Los bancos pueden entregar efectivo, lo que permite a las empresas pagar en dólares a sus empleados los bonos y complementos salariales.

No pagan intereses:

Los cuenta correntistas no perciben intereses, antes bien cancelan comisiones por la custodia de su dinero, a veces del 2% mensual sobre el dinero que está en las bóvedas.

Sirven de puente para préstamos:

algunas compañías otorgan créditos a corto plazo  a otras compañías que requieren divisas para recibir comisiones.

Préstamos en divisas:

ya son una realidad, los bancos que prestan si el dólar baja en su cotización, dejan intacta la cuota, pero si sube, con ellos sube la cuota mensual.

El tema de las sanciones:

impide que se transfieran fondos de una cuenta nacional en dólares a una cuenta en el exterior.

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CONCLUSIONES EN  VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES Y EL I.V.A:
Aunque insistimos que el impuesto en cuestión, solo aplica a las operaciones realizadas y escrituradas en divisas:

en criterio de quien suscribe la imposición de este tributo va a mermar, por no decir eliminar la protocolización de las ventas por ante los Registro Públicos, pues es muy elevado el costo a soportar.

Probablemente volveremos a las ventas privadas de inmuebles o a las ventas disfrazadas de poderes de administración y disposición, lo cual representa un grave riesgo para las partes, así como una inseguridad jurídica mayor.

 

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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2 comentarios en “VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES Y EL I.V.A

  1. Muy interesante su análisis, el cual comparto. Considero que el tema económico y situación país afecta el trafico inmobiliario, por razones de valoración de inmuebles, no obstante, de acuerdo a corredores inmobiliarios las ventas se mantienen, en ese sentido, debemos hacer valer el derecho de nuestros clientes al vender sus propiedades, veremos el comportamiento de los Registradores y será necesario fijar criterios.

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