Ana Santander

28 Feb 2020

VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES Y EL I.V.A

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Venta de inmuebles en dólares y el I.V.A. En  Venezuela no están prohibidas las ventas de bienes y servicios en  moneda extranjera.

Pero conforme a la Reforma a la Ley del IVA promulgada por la Asamblea Nacional Constituyente el 29/01/2020, esas operaciones serán gravadas a través de un impuesto diferente al mencionado.

¿CUÁLES OPERACIONES ESTÁN GRAVADAS EN ESTA REFORMA?

Aquellas operaciones, como ventas, hipotecas, arrendamientos que se transen en divisas o criptoactivo que no sea el Petro.

Al parecer se trata de un incentivo para la realización de negocios en moneda de uso oficial en el país (bolívar soberano) o moneda de pago promovida por el Ejecutivo (Petro).

LA REALIDAD ES QUE EN VENEZUELA SE USA LA DIVISA PARA PROTEGERSE DE LA INFLACIÓN:

Es un hecho notorio que no solo en las compras al detal el venezolano fija sus precios, aun por “referencias” en moneda extranjera. Sino que también a la hora de ofrecer en venta o alquiler sus inmuebles o muebles, fija los precios o cánones en divisas.

El Estado no escapa de esta realidad:

frente a ese enriquecimiento que los particulares perciben pecha con impuestos esas actividades en la misma moneda. Lo cual no es nada nuevo.

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¿MONTO DEL IMPUESTO A PAGAR POR LA VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES?:

Realmente no es el IVA lo que se paga porque si fuera así se pagaría el 16% por ese concepto. Las operaciones de venta no están gravadas con un IVA.

Se trata de un impuesto adicional, diferente, nuevo tasado entre el 5% y el 25%.

Determinar dentro de esas amplísimas bandas cual es el porcentaje exacto a pagar, será labor del Reglamento que a bien se dicte.

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OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR DE SOLICITAR EL COMPROBANTE DE PAGO DEL IMPUESTO:
Los registradores deberán solicitar, previo al registro del documento de compraventa:

los documentos que demuestren el pago del inmueble en bolívares, o en Petro. De no existir, deberá exigir el comprobante de pago de la obligación tributaria a la que se refiere el artículo 62.

¿ADEMÁS DEL IVA HAY QUE PAGAR UN IMPUESTO SOBRE EL VALOR O PRECIO DE VENTA?:

Bien, en la Ley del Registro y del Notariado, se estableció la facultad para el Registrador de estimar de oficio los derechos del registro cuando una negociación, a su entender está fijada en un precio irrisorio. Esto ha permitido ciertos excesos.

Los Parámetros para hacer ese cálculo no existen:

el Registrador no se ajusta a parámetros claros ni determinados previamente por Ley para hacer esos cálculos. No tiene que dar explicaciones acerca de cómo llegó a ese monto.

Todo lo anterior ha permitido que:

se calculen derechos “abusivos” que cargan tanto el costo de la venta que desestimula su protocolización.

Muy a pesar que la realidad en nuestro país es que los bienes, han bajado sustancialmente de precio.

¿QUIÉN SUPERVISA EL CUMPLIMIENTO DE LA REFORMA?:

El SAREN supervisará las ventas de bienes muebles e inmuebles.

Inmuebles: apartamentos, terrenos, casas.

Muebles: carros, moto, acciones de sociedades mercantiles.

El SENIAT supervisará a comerciantes y profesionales independientes.

Los Servicios Profesionales Independientes: abogados, odontólogos, contadores, deberán indicar en sus facturas ese impuesto.

¿A PARTIR DE CUÁNDO ENTRA EN VIGENCIA EL IMPUESTO?:

La alícuota impositiva entró en vigencia a los 30 días continuos siguientes a su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela

CUENTAS EN DÓLARES EN BANCOS VENEZOLANOS:

Hasta ahorita, la banca funciona como bóvedas y a través de “servicios de custodia”. Las divisas quedan guardadas y formalmente no ingresan como depósitos.

La banca tiene un reto que afrontar:

tener mecanismos de control tan eficientes que impidan el custodiar divisas provenientes de la “black economy”.

Para lograr la movilización del dinero:

estos bancos permiten que entre clientes del mismo banco se transfiera dinero, registrando esas transacciones.

Utilidad de estas cuentas nacionales en moneda extranjera:

ofrecen a sus clientes la posibilidad de vender parte de esos dólares en el mercado cambiario formal.

Recuerde el lector que hasta hace poco el BCV tenía unos indicadores a veces más altos que los “paralelos”, por lo que lucía muy atractivo.

Los bancos pueden entregar efectivo, lo que permite a las empresas pagar en dólares a sus empleados los bonos y complementos salariales.

No pagan intereses:

Los cuenta correntistas no perciben intereses, antes bien cancelan comisiones por la custodia de su dinero, a veces del 2% mensual sobre el dinero que está en las bóvedas.

Sirven de puente para préstamos:

algunas compañías otorgan créditos a corto plazo  a otras compañías que requieren divisas para recibir comisiones.

Préstamos en divisas:

ya son una realidad, los bancos que prestan si el dólar baja en su cotización, dejan intacta la cuota, pero si sube, con ellos sube la cuota mensual.

El tema de las sanciones:

impide que se transfieran fondos de una cuenta nacional en dólares a una cuenta en el exterior.

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CONCLUSIONES EN  VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES Y EL I.V.A:
Aunque insistimos que el impuesto en cuestión, solo aplica a las operaciones realizadas y escrituradas en divisas:

en criterio de quien suscribe la imposición de este tributo va a mermar, por no decir eliminar la protocolización de las ventas por ante los Registro Públicos, pues es muy elevado el costo a soportar.

Probablemente volveremos a las ventas privadas de inmuebles o a las ventas disfrazadas de poderes de administración y disposición, lo cual representa un grave riesgo para las partes, así como una inseguridad jurídica mayor.

 

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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19 comentarios en “VENTA DE INMUEBLES EN DÓLARES Y EL I.V.A

    1. Sra Sonia Marina Croce Urdaneta, depende de la localidad en la que Ud se encuentre. Por ejemplo recientemente, en el Estado Miranda se dictó una Resolución por la cual se exoneró a los adultos mayores de tal pago. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sra Johanna, todo dependerá de las circunstancias de su caso en particular. El derecho no es matemático. El artículo anterior contiene una información general que no agota la gama de posibilidades legales que se pueden presentar. lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  1. Estoy interesado en vender un inmueble que su precio real es de 310000 dolares, pero quería saber qué real es que pueda es dinero recibirlo afuera del país? Alguien puede asesorarme? Saludos

    1. Sr Alejandro, si Ud tiene cuentas bancarias en divisas no vemos mayores inconvenientes para que el pago del precio se haga a través de tales cuentas y Ud lo pueda disponer desde cualquier país en el que se encuentre. Más importante aun es que la documentación pública (recomendada) y/o privada (en caso de ser necesaria) que Ud deba suscribir, cuente con los elementos necesarios para que la venta se concrete en forma auténtica y en forma segura para ambas partes. Teniendo el cuidado respectivo para evitar el tema de la legitimación de capitales. Le aconsejamos contrate un Abogado especialista en la materia que le guíe en el proceso. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Saludos cordiales…. Tengo que comprar una casa la cual está cotizada en $. tengo los dolares en efectivo, más no tengo cuenta bancaria en dolares. ¿Que se hace en estos casos?… Gracias.

    1. Sr Manuel F. Pérez, en principio n o hay mayores inconvenientes, pues Ud estará pagando de contado. No obstante, en esas circunstancias, nuestra firma de Abogados es sumamente meticulosa y cuidadosa a la hora de la redacción de los documentos a que haya lugar, tanto públicos (que son los recomendados), como los privados, cuando la necesidad así lo impone. Pues ambos documentos, hasta tanto los registradores públicos no permitan protocolizar las ventas en divisas (ya permitidas por nuestro TSJ), deben contar con una cantidad de menciones sin las cuales, solamente el comprador es quien asume todos los riesgos de esa venta. Le aconsejamos contrate un Abogado especialista en la materia que le guíe en ese proceso. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sra Isabel Villalobos, lamentablemente se manejan en la práctica a través de documentos en paralelos. No obstante esto es muy delicado, pues si no se estructura debidamente la documentación, tanto comprador como vendedor, pueden estar corriendo riesgos innecesarios. En estos casos nuestra firma de Abogados dedica mucha atención y tiempo en los detalles de la redacción y blindaje de la negociación que se trate. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Hola
    Una persona.me debe.un dinero.y me esta.pagando con la cesion denla.mitad.de 1 terreno.ubicado en municipio maneiro edo nueva esparta.
    De 312m2.
    Cuanto debo.pagar para.llevar a cabo el registro

    1. Sra Yamilet de diaz, los cálculos se los dará el propio Registro Público en atención al metraje y ubicación del inmueble, entre otras variables. Nosotros no podemos efectuarlos con exactitud por esta vía. A tales efectos, puede contratar un Abogado especialista en la materia, que efectúe en su favor esos trámites por ante esa Oficina Pública. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  4. BUEN DIA. GRACIAS X ESTAS LINEAS. ANTE ESTA SITUCIACION QUE PODEMOS HACAER LOS COMPRADORES DE INMUEBLES PARA NO PERDER NUESTRA INVERSION, CUANDO COMPRAS UNA CASA SIN REGISTRAR EL DOCUM DE COMPRA VENTA QUEDAMOS DESARMADOS.

    1. Sra LUBISAY, como Abogados siempre aconsejamos que los compradores estén de la mano de un profesional del derecho que garantice y le de la formalidad necesaria a la negociación para poder garantizar los derechos de cada una de las partes en la compraventa. En su caso particular ante la ausencia del registro, abra que revisar al detalle documentos privados que se hayan suscrito, comprobantes de pago, entre otros, a los fines de recaudar la mayor cantidad de documentación posible que permita o no, de ser necesario, accionar por ante el Órgano Jurisdiccional competente, en búsqueda del título de propiedad que acredite su adquisición. Contrate un Abogado especialista en la materia que le plantee la mejor defensa y/o estrategia legal en pro de sus derechos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

  5. Me parece muy positivo, toda esta explicacion sobre esta materia, tan de boga en nuestro Pais. colega, no he redactado el primer contrato de compra-venta de inmuebles en divisas, y se me presento un posible cliente, me podria ayudar el respecto? mi correo es: cheogonzalezr6407@hotmail.com. muchas gracias de antemano y estoy a su disposicion en Valencia Estado Carabobo

  6. Muy interesante su análisis, el cual comparto. Considero que el tema económico y situación país afecta el trafico inmobiliario, por razones de valoración de inmuebles, no obstante, de acuerdo a corredores inmobiliarios las ventas se mantienen, en ese sentido, debemos hacer valer el derecho de nuestros clientes al vender sus propiedades, veremos el comportamiento de los Registradores y será necesario fijar criterios.

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