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16 Feb 2019

UN MISMO INMUEBLE CON DOS PROPIETARIOS

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Un mismo inmueble con dos propietarios. En los Altos Mirandinos, se me ha presentado con frecuencia la problemática existente entre dos o más personas que se acreditan la propiedad sobre un mismo inmueble. Ello obedece en la mayoría de los casos, a que ambos, o uno de los inmuebles, están delimitados a través de linderos naturales (ríos, árboles frutales, etc) y no por coordenadas U.T.M

(Saber más).

PROBLEMAS ENTRE COLINDANTES:

Por consiguiente, los inmuebles especialmente terrenos, se solapan mutuamente. Se “monten” unos sobre otros. Por lo general, a lo anterior se agrega, que el poseedor actual, (quien puede ser o no el propietario verdadero), tenga más de 1 año en la posesión del inmueble en cuestión.

Así que, agotadas las instancias conciliatorias y ante tal situación, entre las partes, la solución posible es el incoar la Acción Reivindicatoria, sancionada en el artículo 548 del C.C, que reza textualmente: “El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador…”. El Tribunal competente precisamente a través de ésta vía, podrá dirimir a cuál de las partes corresponde el “Buen Derecho”.

PRUEBAS DE LA PROPIEDAD ENTRE UN MISMO INMUEBLE CON DOS PROPIETARIOS:

Valorando el caudal probatorio de autos, en el cual, la prueba por excelencia, resulta ser una Experticia. Por medio de ella, se determinará si el inmueble descrito en el documento, coincide o no con el físico del mismo. Se trata de un trabajo de campo, en el cual se toman medidas, superficie, áreas, linderos. Debo hacer la acotación, de que la vieja premisa de “el título más antiguo vence al más reciente”, ha sido superada.

De tal manera que se le impone al Juez de la causa, el deber, no la facultad, del estudio de los títulos (documentos), de las partes, adminiculados, como ya lo señalé, al caudal probatorio.

En otras palabras, no podrá el Juez contentarse con declarar como vencedor a aquel que ostente el título más antiguo. Salvo que se trate del caso previsto en el artículo 254 CPC, “en igualdad de circunstancias se favorecerá al poseedor…”.

Ello sólo en el caso de que la pruebas evacuadas en juicio, no orienten el criterio del Juzgador en sentido diferente.

Aunque se trata de un juicio ordinario, es  la vía expedita para establecer definitivamente la titularidad sobre el inmueble en discusión. Publicado el 18/09/2009.

Dra. Ana Santander Ortiz.

0414-2070727

www.tusolucionlegal.com.ve


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39 comentarios en “UN MISMO INMUEBLE CON DOS PROPIETARIOS

  1. Buenas mi mamá tiene una finca q está a nombre de ella y de otro propietario son 15 hectáreas pero la mitad está a nombre de el solo y el vendió la parte de la q estaba de el solo y la pregunta es q mi mamá todavía puede poseer la parte de la otra mitad completa asta qué aparezca el propietario porq el no vendió esa parte

    1. Sr Julio César Ramírez acero, si su madre está consciente de la venta de tal propiedad y muy especialmente que dicha parte no le corresponde a ella, no es para nada recomendable que ella posea algo que no le pertenece. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Buenas tardes doctora, un padre quiere poner su casa a nombre de sus 3 hijos en partes iguales. Se podría hacer una compra y venta a los 3, quedando ellos tres como propietarios en el contrato o necesariamente debe ser por testamento?

    1. Sra Yuneska Romero los actos de disposición que tiene el padre en favor de sus hijos pueden ser distintos y variados. No tiene que ser solamente por testamento. Su pretensión es posible pero determinar la acción judicial más adecuada a sus intereses es labor de un Abogado Privado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Dra saludos!
    En Venezuela un inmueble ( casa) de dos plantas, su propietario puede vender solo y únicamente la parte de arriba?
    Él quedando igual como propietario de la parte de abajo, es legal vender así?

    1. Sra Yusbelis, para que un edificio contentivo de unidades de vivienda que de “hecho” están separadas, puedan ser vendidas de “derecho” por separado, es necesario que su documentación así lo acredite, para lo cual puede ser necesario someter el inmueble a la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante todo dependerá de la documentación que Ud ostente. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078

  4. Un inmueble donde el 50% es de un adulto y el otro 50% es por sucesion de dos menores de edad.
    Por cuestiones de la vida yo ya pague por el 50% del adulto y en la actualidad quisiera tener mi compra venta del 50% y que los dueños seamos los tres (mi persona con un 50% + los dos menores con su 50%)

    ¿Eso es posible?
    El acuerdo en su momento era que cuando saliera la solvencia de sucesiones completamos la compra venta, pero el acuerdo es verbal y de buena fe, no tengo documento que respalde mi inversión.

    1. Sra Ambar, todo acto de disposición sobre bienes propiedad de niños y adolescentes, debe necesariamente pasar por la autorización de un Tribunal de Protección. Le aconsejamos contrate un Abogado especialista en la materia que procure un acuerdo armonioso entre las partes y le de la forma legal comentada, en respaldo a sus intereses sin dejar de respetar los derechos de los menores de edad. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  5. BUENOS DIAS DRA: MUCHAS BENDICIONES PARA USTED Y SU EQUIPO QUE LA ACOMPAÑA EN EL DIA A DIA; EN MI CASO SOMOS 4 PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE, DE TRES PISOS CON 432 M² DE CONSTRUCCIÓN, CONSTA EN TITULO SUPLETORIO REGISTRADO ANTE UN TRIBUNAL, LOS PROPIETARIOS SOMOS, MAMA, PAPA, MI HERMANO Y YO, FALLECEN MIS PADRES Y QUEDAMOS MI HERMANO Y YO, NECESARIAMENTE ES OBLIGATORIO EFECTUAR LA SUCESIÓN AUN SIENDO PROPIETARIOS DEL INMUEBLE SEGÚN LAS ESCRITURAS, O SIMPLEMENTE PODEMOS DISPONER DEL INMUEBLE EN 50 % CADA UNO, YA QUE EL DOCUMENTO NO DESCRIBE PORCENTAJE, O TRAMITAR NUEVAS ESCRITURAS DE PROPIEDAD SIENDO LOS OTROS 2 SOBREVIVIENTES E HIJOS DE LOS FALLECIDOS

    1. Sr Douglas Vaamonde, en su caso lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. No obstante, todo apunta a que si deberá efectuar las Declaraciones Sucesorales de sus padres ante el Seniat, pues es lo que le permitirá disponer del bien. El tramitar nuevas escrituras puede afectar derechos sucesorales de otros que más tarde pudieran ocasionar nulidades indeseables. No obstante, todo dependerá de su documentación. Contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  6. Buenas tarde Doctora, mi nombre es Douglas Vaamonde, y mi caso es el siguiente: mis padres fallecieron, dejando un inmueble de 3 pisos con un fondo de comercio en planta baja, en el titulo supletorio somos propietarios mis padres, mi hermano y mi persona donde todos firmamos. mi pregunta es: es necesario u obligatorio realizar la sucesión para determinar la herencia o simplemente siendo titulares sobrevivientes del inmueble automáticamente mi hermano y yo somos propietarios del 50% cada uno, o que se puede hacer para disponer o vender el inmueble a mi hermano o a terceros

    1. Sr Douglas Vaamonde, para poder disponer del bien que Ud describe nuestra firma de Abogados le tramita la Declaración Sucesoral ante el Seniat por lo que respecta a sus dos progenitores. Una vez obtenida la Solvencia de Sucesiones, ud y su hermano podrán vender, enajenar, gravar tal bien. Contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  7. En mi caso soy uno de los 11 herederos de un lote de terreno único por sucesión de mi madre, en el cual 7 de los 11 hermanos han construido bienechuria sin repartición equitativa del espacio y alrededor de la casa materna. Uno de mis hermanos fallecidos que tiene bienechuria en el mismo dejo 3 hijos los cuales tienen planes de ampliar su vivienda en dicho lote de terreno sin el consentimiento del resto de los herederos y bloqueando las tuberías de aguas blancas de la casa materna. Qué acciones podemos ejercer el resto de los herederos que no estamos de acuerdo con dicha ampliación para evitar está construcción?.

    1. Sr Abur las acciones son variadas y dependen del caso en concreto. Nuestra firma de Abogados podría plantearle, entre otras, las que van desde la denuncia respectiva por ante la Alcaldía de la jurisdicción, pasar por una inspección de parte de los funcionarios de la misma para dejar constancia de la existencia de la permisología por arte de aquellos herederos para efectuar tal construcción, hasta incluso la activación de la vía judicial para impedir esa obra si es tan dañina como Ud la describe. Contrate un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  8. Buenos días, tengo un apartamento en propiedad donde lo compre con otra persona los dos aparecemos en el documento como propietarios ya que pedimos el crédito hipotecario a nombre de los dos(.este crédito ya está pagado), la persona con quien compre falleció y tiene 3 hijos, ellos imagino que hacen la sucesión por el 50% de su padre que se reparte en los % correspondientes a cada uno de ese 50% de la propiedad, mi pregunta es: ¿que opciones tengo para vender? yo no quiero ser copropietario de un inmueble con tantas personas creo que al final esto será un problema ya que ninguno de estas 3 personas tienen vivienda en propiedad solo el 50 % que ha dejado su padre, y bueno pienso que lo más sano es vender, pero no se cual es el procedimiento y que pasa si alguno està en desacuerdo con la venta.
    Muchas gracias

    1. Sr Jorge Daniel, en su caso nuestra firma de Abogados tramita la Declaración Sucesoral, que es la que permitirá que aquellos herederos dispongan de su porción del bien. Este es un paso ineludible. Acto seguido procuramos un entendimiento en una negociación ganar-ganar, a los fines de concretar la venta anhelada. De no lograrlo, solo le quedará a Ud solicitar la partición forzosa del inmueble. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sra Karen, la respuesta es absolutamente afirmativa. Uds están estableciendo voluntariamente una comunidad ordinaria de bienes. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le redacte la documentación necesaria. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  9. Hay 1 terreno con bienechuria q pertenece a 2 personas sin ningun vinculo 1 de ellas quiere vender su partena 1 tercero, se hace compra venta o una cesion de derecho, tendra algun modelo y cual.es el.procedimiento. gracias

    1. Sra Yamilet Marquez, la intención de esta página es procurar acercar nuestras leyes al público en general en un lenguaje sencillo y de fácil comprensión. En consecuencia, no suministramos “modelos” porque el derecho no se ejerce a modo de copia y pega. Cada caso debe ser estudiado particularmente para ofrecer la mejor estrategia legal al cliente. Respecto a su inquietud para poder concretar seriamente esa negociación hay que revisar la documentación de los propietarios a los fines de determinar hasta que punto se puede o no hacer una disolución de esa comunidad que existe entre ellos, que permita una adjudicación a cada parte y que termine con la posibilidad de disponer cada quien de lo suyo. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

    1. Sr Eduardo, SOBREPASA LA EXTENSIÓN PERMITIDA Nuestro moderador ha eliminado su comentario por exceder la extensión permitida. Por favor limite su inquietud a un máximo de 10 líneas. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  10. una duda.. mi mama murio hace 9 años y encontramos unos documentos de un terreno con bienhechuria notariada, la ficha catastral, compra y venta a la alcaldia y la nomenclatura y una carta de residencia la cual indica que vivio por 6 años la propiedad… mama dejo eso alcuido de buena fe.. y pasaron ya cierto tiempo, fuimos a reclamar y el inmueble estaba tal cual como lo dejo mi mama, y al cuido por una persona que no es la que le dejo mama, preguntando dice que dejo eso hace 2 años, hicimos el desalojo y aparece la señora apoyada con la comunidad y mostrando solo una bienhechuria de una semana antes de la notariada por mi mama, esa bien hechuria a pesar que esta registrada una semana antes de la de mi mama, fue de mala fe porque yo hice la casa con mi tio.. el cual el fue el albañil nombrado por la bienhechuria de mi mama… donde puedo yo, formailzar la denuncia haber si puedo recuperar el inmueble, la intendencia apoya a la junta comunal y nos saco literalmente de la propiedad.. por favor indiqueme si puedo recuperar el inmueble

    1. Sr franklin, en casos como el suyo, es indispensable revisar la documentación a la que Ud hace mención para darle una respuesta más asertiva y profesional. En todo caso, si Uds estaban ya poseyendo el inmueble a título de vivienda principal, más allá de la discusión sobre la titularidad del mismo o de la bienhechuría, la propia Sunavi es el ente encargado de reponerlos en esa posesión que les fue sustraída. En relación al tema de a quien debe atribuirse la propiedad, todo se reducirá a una cuestión probatoria que permita llevar a la convicción del juez el ánimo que Uds tienen “mejor derecho”. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Somos TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  11. Hola, gracias por facilitar respuestas. Mi abuela compro y murió. Su hija hizo la sucesión, 50 para mi padre YA fallecido Y 50 % de ella y ella ya murio.. Mi 50% ya lo tengo a mi nombre. Mi prima pretende que yo venda el apartamento sin heredar ella y su hermano y pasarme el 50%, el apto lo compro mi abuela para mi pero nunca puso el apto a mi nombre, por eso las sucesiones. Tengo algún recurso legal que ella junto con su hermano me envíen por el consulado español para yo poder vender sin que ellos hereden? Que tendrían que hacer ellos para darme mi mitad si llego a lograr que ellos hereden? Mi tia siempre dijo que me pondria en su testamento, ella murio y mis primos ya vendieron sus propiedades en Venezuela, si de verdad ella me puso en su testamento si es que existe, no lo supe y no tengo como averiguarlo, mi prima se hizo la loca cuando se lo mencione, casualmente… Necesito vender, estoy muy mal de salud y no puedo trabajar lo poco que trabajaba.

    1. Sra Mari, al fallecer su tía, debe necesariamente hacerse la Declaración Sucesoral que a ella corresponde en favor de sus 2 primos. En consecuencia, debe respetar, más allá de las intenciones de su abuela y de su tía que no se concretaron nunca, los derechos sucesorales de ellos. Ahora bien, si necesita vender el apartamento, a través de un poder que cumpla las solemnidades de rigor, sus primos pueden autorizarle a disponer del mismo y cada quien recibir su parte. Contrate un Abogado especialista en la materia, que revise su documentación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

    1. Sr Enrique González, lo ideal en su caso es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta profesional y más asertiva. Es imposible sin lo anterior, poderle ofrecer una respuesta, que para cualquier juzgador implica el estudio, durante la pendencia de todo un juicio, de la cadena de titularidad del inmueble, de la correspondencia/identidad del inmueble en físico al cual se refieren los documentos con los linderos y demás características que figuran en el mismo, del estudio por separado de cada documento, entre otros muchos considerandos. Es decir, no basta el simple dato de la fecha para determinar cual de los dos documentos es válido o legal. Contrate un Abogado especialista en la materia, que revise su documentación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  12. Saludos, tengo una casa que esta a nombre de mi ex esposo y mia, no vivimos en ella ninguno de los dos, pero desde que nos divorciamos yo he estado pagando todos los servicios, condominio y ,mantenimiento de la casa, quiero venderla pero el no quiere, me dice todos los años que me dará mi parte de la casa para el quedarse con ella, pero no hay una propuesta formal, quisiera saber que puedo hacer ? Que argumento legal existe para poder vender? ya no puedo seguir manteniendo los gastos y necesito vender para ayudar a mi hijo.

    1. Sra zoraida, entendemos que en su caso aun no se ha procedido a efectuar la partición y liquidación de la comunidad conyugal. De ser así, solo debe demandar la misma, (ante la falta de consentimiento de su esposo en partir los bienes amistosamente), a los fines que a cada quien se adjudique su porcentaje de propiedad en el inmueble. En ese mismo juicio podrá Ud o comprarle a él su porción o a la inversa, o finalmente ofrecer el inmueble a un tercero interesado. Por tanto acuda a la jurisdicción, de la mano de Abogado especialista en la materia, para plantear formal demanda. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información Dra Ana Santander (04142070727) Dr Enrique J Andrea S (04141371078)

  13. Dra agradecido por su atencion sin duda alguna no vacilare en contactarla a la hora de ejercer la via legal, en cuanto al titulo de propiedad esta a nombre de los dos y en el documento no especifica porcentaje alguna, entonces se supone que mitad y mitad

    1. Sr gregory torres, efectivamente al no indicar porcentajes diferentes, se entiende que ambos son propietarios proindivisos en un 50% sobre el inmueble. Le agradecemos su confianza. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078.

  14. buen dia mi pareja homoparental y yo adquirimos una vivienda, nos separamos y el se quedo en posesion de la vivienda yo quiero vender mi parte pero el niega a vender, le agradeceria su recomendacion y que opciones legales puedo optar yo.

    1. Sr gregory torres, si el inmueble está titulado a nombre de los dos, tiene toda la posibilidad de exigir su 50% de los derechos de propiedad. En ese escenario, solamente debe contratar un Abogado especialista en la materia que intente la acción judicial idónea para lograr partir, liquidar y adjudicar el bien inmueble. Efectuado lo anterior, Ud podrá vender sin problema alguno. Si por el contrario, el bien no está titulado a nombre de ambos, habrá que comenzar por demostrar la comunidad/copropiedad que existe sobre el bien pretendido a partir. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

  15. En el caso de que un apartamento haya sido comprado por dos personas, pero el título aparece solo a nombre de una debido a que esta última complementó el % que faltaba con la Ley de Política Habitacional. Es posible hacer un documento donde aparezcan ambas personas actualmente?

    1. Sr Day. La respuesta es afirmativa, pero habrá que considerar 2 escenarios: El primero, de mutuo acuerdo. En el cual ambas partes, decidan efectuar la aclaratoria respectiva, a través de una venta parcial o cesión de derechos, cualquiera que sea le caso. La segunda en la que vía judicial, sea demostrada la co-propiedad respecto al inmueble. En ambos casos habrá que tomar en cuenta el derecho privilegiado que tiene el acreedor hipotecario. En síntesis, su pretensión es viable, solo que la vía más o menos expedita, dependerá del consenso de las partes involucradas y de la documentación que Ud ostenta. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  16. quiero vender un apartamento pero somos dos dueños, yo poseo el 75% del mismo pero mi familiar que posee el 25% no quiere y tengo urgencia economica, como puedo hacer? gracias por su ayuda

    1. Sr leonel marquez. Ud es copropietario del inmueble es decir, el propietario de una porción indivisa (no determinada) en comunidad con su familiar. Entonces tiene 3 opciones: 1) Ofrecerle su cuota parte de propiedad, en venta a su familiar. 2) Solicitar por ante un Tribunal, la partición del bien. Pero esto es un juicio y demora en el tiempo. 3) Hacer una Cesión por los derechos que a Ud le corresponden. No obstante esto aunque le resuelve su problema en forma inmediata, a largo plazo le puede traer problemas, porque el optante (comprador) hasta tanto su familiar no lo desee quedará atado a éste último. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

      1. muchas gracias por su pronta respuesta, quede satisfecho, voy a tomar la primera opción y ofrecerle en venta a mi familiar. Usted tendrá alguna carta modelo a tal fin que pueda facilitarme? mil gracias por su atencion

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