Solo propietario puede arrendar su inmueble. Hasta hace poco este planteamiento no ofrecía mayores discusiones. Partíamos del hecho que en los contratos de arrendamiento la obligación principal giraba en torno a la posesión y por tanto, poco interés merecía que el arrendador a su vez fuera el propietario.

No obstante, la Sala de Casación  Civil  del  TSJ en Sentencia del 30/04/2021, nos cambió este panorama.

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SOLO PROPIETARIO PUEDE ARRENDAR SU INMUEBLE

(ANÁLISIS DE LA SENTENCIA)

Motivo: Juicio por nulidad de relación arrendaticia.

Alegatos del Recurrente: Que la recurrida atribuye la propiedad del terreno sobre el que está el inmueble arrendado, a la arrendadora solo en función a existir un documento registrado a su favor que no fue anulado.

Que el  Título supletorio de la arrendadora sólo podía declarar derechos posesorios o acreditar propiedad sobre bienhechurías.

En cuanto a las tierras la arrendadora solo tiene derechos posesorios y no de propiedad.

De haber analizado íntegramente los documentos hubiera concluido en:

• Los terrenos: Del cual forma parte el terreno arrendado eran ejidos.
• Tratándose de tierras ejidas: No es posible, menos para un particular contratar válidamente un arrendamiento y en consecuencia los contratos celebrados son nulos.
• El artículo 146 de la Ley Orgánica del Poder Municipal: Indica que los terrenos ejidos (concretamente los que están situados en áreas urbanas), están fuera del comercio. Son indisponibles, inalienables e imprescriptibles, salvo para fines de utilidad social.

Por lo tanto, no sujetos a la posibilidad de un arriendo por los particulares.

La Sala observa:

La posesión es un hecho jurídico: Consiste en que una persona tenga en su poder una cosa corporal como señor y dueño (771CC).

Es una situación de hecho, mas no de derecho como la propiedad, derecho real por excelencia y consecuencia de la posesión a través de la prescripción.

La posesión requiere 2 elementos para configurarse: El corpus, que es la cosa en sí. El animus “rem sibi habendi” que es la intención de tener la cosa como propia.

Es decir, la posesión requiere la intención y la conducta de un propietario. Así se distingue de la mera tenencia, pues el tenedor reconoce en otra persona la propiedad de la cosa en su poder.

Tipos de Posesión:

• Regular u ordinaria: Conjuga el justo título y la buena fe.
• Irregular: Le falta uno o los dos requisitos anteriores.
• Legal: Establecida por ley. Por ejemplo, la del heredero o la especificada en materia de vivienda de interés social.
• Efectiva: La declara el juez a la sucesión para efectos de una posesión por parte de uno de los delegatarios de la herencia.
• Definitiva: Deriva de una sentencia de adjudicación por el proceso de repartición.
• De buena fe: Según el código civil.
• Presunta: Solo se aplica a la vivienda de interés social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el canon de arrendamiento por 1 año.

Títulos Supletorios (Justificaciones para Perpetua Memoria):

Es un documento que suple el título de propiedad de un inmueble edificado sobre un terreno. Cubre solo las bienhechurías o construcciones que se hagan sobre ese terreno (propio o ajeno).

Son documentos públicos: Conforme al 1357 de la norma adjetiva. Pero se limitan a las declaraciones de los testigos extra litem y a la existencia de un decreto judicial.

Para que tengan valor probatorio: Tendrán que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de esos testigos para que ratifiquen sus dichos.

Por ende, su fe pública no prejuzga sobre la veracidad de los testimonios, que pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso.

Si los testigos no son llamados a ratificar lo expuesto: Su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración. En consecuencia, no tienen como los documentos públicos, efectos erga omnes.

No son suficientes para probar el derecho de propiedad: A pesar de estar protocolizados, no pierden su naturaleza extrajudicial. Los derechos de terceros siempre quedan a salvo, así el Juez que lo evacuó los haya declarado “bastante para asegurar la posesión o algún derecho”.

Son diligencias para asegurar la posesión: Declaran la posesión y propiedad de las bienhechurías, más no el derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se encuentran construidas.

Conclusión de la Sala:

• Al no ser titular del derecho de propiedad del lote de terreno: mal podría tener facultad para arrendarlo.
• Declara la nulidad del documento mediante el cual la demandada compró el lote de terreno y la nulidad de los contratos de arrendamientos: Con base a que la arrendadora no era la propietaria del terreno y tampoco estaba autorizada para suscribir contratos de arrendamiento.

Deja en plena posesión a la arrendataria del inmueble.

SOLO PROPIETARIO PUEDE ARRENDAR SU INMUEBLE

(VOTO SALVADO)

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El arrendamiento es: Un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

En caso que un tercero perturbe su goce por acciones relativas a la propiedad de la cosa: El arrendatario tendrá derecho a una indemnización proporcional en el precio del arrendamiento siempre que la molestia y el impedimento se hayan denunciado al arrendador (1591CC).

Es decir se trata de un contrato en el que no opera la transferencia de ningún derecho real.

El ordenamiento jurídico no faculta al arrendatario a pedir la nulidad del contrato: Por carecer el arrendador de la cualidad de propietario.

Si un tercero titular del derecho de propiedad despoja o perturba al arrendatario: Acarrea que el arrendador no propietario indemnice al arrendatario afectado.

SOLO PROPIETARIO PUEDE ARRENDAR SU INMUEBLE

(OPINIÓN PERSONAL)

Cónsonos con el criterio expuesto, si el propietario no arrienda, quien lo haga por él debe estar debidamente acreditado.

• La sentencia incurre en ultra petita: al anular un documento de compra-venta cuya nulidad no fue peticionada por el demandante

La sentencia nos deja algunas inquietudes:

• ¿Qué va a ocurrir con las bienhechurías que se alquilan en los sectores populares, la mayoría de ellas enclavadas en terreno municipal?
• Todo inquilino de bienhechuría construida en terreno municipal, producto de resultar su contrato nulo: ¿tendrá el derecho de reintegro de aquello cancelado por concepto de cánones de arrendamiento?
• ¿El inquilino en lo adelante le pagará al Estado?
• Aunque la sentencia no dice que se le de la propiedad al inquilino: si concluye dejando en posesión a la arrendataria, sin establecer el alcance de sus derechos ahora frente a la administración pública.
• Se está desnaturalizando la figura del contrato de arrendamiento: Al hacerlo nulo cuando no se es propietario del inmueble arrendado. Se le da prelación a la propiedad, a pesar que estos contratos versan sobre la posesión.

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