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03 May 2021

QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER

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Qué hago si inquilino no paga el alquiler. Propietario y arrendatario deben agotar la conciliación para establecer mecanismos de pago de cánones durante la pandemia, atendiendo a la autonomía de la voluntad contractual que priva en materia civil.

De resultar infructuosa la conciliación, deberán acudir a los “Contratos de Suspensión”.

LEGALMENTE QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER

Mucho hemos escrito sobre el tema, así que para dar respuesta a la inquietud planteada, hoy solo vamos a tocar 2 instrumentos legales dictados en el mes de Abril del 2021.

(Saber más)

DECRETO NO 4577, PUBLICADO EN G.O. NO 42.101 EL 7/04/2021

En Marzo del 2020 comenzó la suspensión del pago de cánones en comercio y vivienda, que con este Decreto se prorroga hasta Octubre de este año.

¿Qué ocurre con el vacío legal entre el Decreto del 02/09/2020 que venció el 01/03/2021 y el 06/04/2021?:

Consideramos que haciendo una interpretación extensiva en los efectos del anterior Decreto y permaneciendo los considerandos o motivos en que se sustentó, durante este vacío se permitiría su aplicación.

Además de igual forma no procedería el reclamo por la insolvencia:

Dado que no se  rebasaron los meses insolutos que requieren las leyes especiales para solicitar el desalojo por falta de pago.

Analicemos algunos de los artículos del Decreto así,

Artículo 1°:

Suspende el pago de cánones en vivienda y comercio. Por lo tanto no son exigibles tales pagos coercitivamente/forzosamente, en este momento.

No se puede exigir u obligar al arrendatario de comercio inactivo o vivienda:

El pago de los cánones en curso, ni los vencidos, ni otros conceptos (pago del condominio), en estos momentos.

A pesar que contractualmente el arrendatario haya quedado obligado a ello.

Artículo 2°:

Prohíbe accionar/exigir el desalojo de la vivienda principal, a pesar que el inquilino incurra en cualquier incumplimiento de los previstos en el artículo 91 de la LRCAV.

Y a pesar de la necesidad habitacional que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el 2° grado.

Prohíbe accionar/exigir el desalojo del comercio inactivo:

Por la falta de pago del canon o la falta de pago del condominio previsto en el literal a) del artículo 40 de la LRAIUC.

Todo por un lapso de 6 meses a partir de la publicación del Decreto.

Sentencia N° 1171 del 17/08/2015, publicada en G.O N° 40.773 de Sala Constitucional y Sentencia del 29/10/2020 de la misma Sala:

En igual sentido prohibieron el desalojo de viviendas y el agotamiento del procedimiento ante SUNAVI. También prohibieron el desalojo en comercios, solo por falta de pago.

Artículo 3°:

Promueve el mutuo acuerdo entre propietario e inquilino para lograr reestructurar o refinanciar los pagos adeudados.

Para lo cual proponemos a nuestros clientes plasmar tales acuerdos de forma auténtica.

Si no se logra el acuerdo, se puede buscar la mediación:

por ante la SUNAVI o la SUNDDE dependiendo del tipo de inmueble.

Artículo 5°:

La protección que brinda el Decreto cesa si el comercio se activa en su ejercicio, por lo que han de pagar los cánones nuevamente.

¿Qué sucede con los comercios que se han activado en semanas flexibles?:

Consideramos que durante esas semanas es exigible, el pago de la porción del pago del canon que corresponda.

No obstante, será siempre la negociación entre las partes, durante esta situación de emergencia, la que permitirá una sana relación locativa.

La pandemia no solo afecta a los arrendatarios:

También afecta la justa compensación económica a la que tiene derecho aspirar el propietario.

Recuérdese que, en la mayoría de los casos, el propietario tiene más de 1 año, sin percibir la prestación debida  por parte de su inquilino.

(Saber más)

RESOLUCIÓN No 011, PUBLICADA EN G.O. No 42108 EL 16/04/2021

El Ministro de Hábitat y Vivienda reitera la suspensión del pago de los cánones en vivienda principal (no comercios).

Artículo 1°:

Suspende “de manera especial y excepcional” hasta el 7/10/2021 el pago de los cánones de vivienda.

Artículo 2°:

De no haber acuerdo entre las partes, la SUNAVI fijará las condiciones de los pagos de cánones en base a:

  • Si se logra un contrato de suspensión entre propietario y arrendatario sobre los pagos de cánones:

no podrá escriturarse que al final de la vigencia del Decreto N° 4.577 se deberá cancelar inmediatamente la totalidad del pago.

Se concluye que las partes estarán ahora unidas en paralelo, por el contrato tradicional y por este nuevo “contrato de suspensión”, que regula las pautas de los pagos de los cánones impagados durante la suspensión.

  • Se pactaran pagos graduales y progresivos del canon:

en base a porcentajes, comenzando con el 10% hasta alcanzar el 100%.

  • A partir del cese de la suspensión:

el pago puede ser el doble mensual del canon, hasta alcanzar el monto total dejado de percibir por el arrendador. Solo al cesar la suspensión.

  • El depósito ya dado o un Fondo en Avance que se creare:

puede destinarse al pago de los cánones causados durante la suspensión decretada

  • Se pueden fijar cuotas especiales a cargo del arrendatario durante la suspensión:

que podrán variar en monto (mismo monto del canon o más) y periodicidad (mensual, bimensual o trimestral).

  • Los contratos de suspensión:

que se celebren con motivo del Decreto deben ser consignados ante la Consultoría Jurídica de la SUNAVI

Artículo 3°: Lo anterior no impide los “contratos” o “acuerdos” entre propietario y arrendatario:

que igualmente deben ser presentados a la SUNAVI para la verificación del cumplimiento de los extremos de ley.

Artículo 4°: Durante la suspensión prevista en el Decreto No 4577:

Si se practica un desalojo arbitrario, los cuerpos de seguridad del Estado, pueden actuar inmediatamente para suspender la perturbación y restituir la situación infringida.

Artículo 5°: Los salarios de los trabajadores residenciales que se afecten por esto:

deben notificarlo a la SUNAVI para que le acuerde medidas compensatorias.

Artículo 6°: Prohibida la aplicación de intereses:

sobre los montos acordados o cualquier otro tipo de mecanismos compensatorios.

Al igual que lo hace la ley de la especialidad, que no permite pactar cláusulas penales.

CONCLUSIÓN EN QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER
Lo primero recordar que:

Ni la Resolución ni el Decreto aquí estudiados aplican a galpones, terreno sin construir, consultorios médicos, unidades educativas, galpones industriales, depósitos, fincas rurales,  hoteles, moteles, hosterías, posadas etc.

Lo segundo es reiterar el llamado al Ejecutivo:

Para rescatar las relaciones equilibradas arrendaticias. Es lamentable observar que en la Resolución, no existe una disposición que ampare al propietario, como si la pandemia le fuera ajena a él.

Finalmente qué hago si inquilino no paga el alquiler:

Para la restructuración de los pagos de cánones en el caso de arrendamiento de vivienda y durante la pandemia, debemos acudir a los “contratos de suspensión”.

Y para el caso de comercios: debemos acudir a la Sundde si no se alcanza satisfactoriamente el acuerdo de las partes involucradas.

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6 comentarios en “QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER

  1. Recientemente compré una casa que tiene un local que antes era el estacionamiento, dicho inquilino tiene 7 años sin pagar y dice que no va a salir porque tiene 20 años… también argumenta que el remodeló el local cosa que hizo sin permiso del antiguo propietario. Además tiene gran cantidad de basura que pone en riesgo la propiedad

    1. Sra Mary, si se trata de un inquilino del ramo de comercio, se puede solicitar, de la mano de un Abogado especialista en la materia, el desalojo por las causales de Ley, siempre que no se trate de la causal que por Decreto se encuentra suspendida. Su pretensión es posible. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Tengo un inqulino que ha ocupado la vivienda por 10 años y solo pago el primer año. Se abriio procedimiento ante sunavi wue duro 4 año,se cito multiples veces y nunca asistio. Se siguio procedimiento ante un tribunall por 2 años y ayer el tribunal fallo a mi favor ordenando al inquilino entregar el inmueble y todos sabemos que si no realizo un desalojo forzoso no lo saco. Que debo hacer. Ayudeme por favor

    1. Sr Jose Ramon Ayaro, celebramos la sentencia que acaba de obtener, pero lamentamos decirle que la ejecución de la misma deberá quedar en suspenso hasta tanto se levante la prohibición de desalojos de vivienda. No obstante, Ud ya tiene un gran camino avanzado. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Buenas tardes Dra. Ana Santander, una pregunta ese contrato de suspensión es redactado por un abogado especialista en la materia de arrendamiento o en su defecto el mismo lo redacta los abogados de la Consultoría Jurídica del SUNAVI?
    Saludos,
    Atte.
    Carolina Urbina Vegas

    1. Sra Carolina Urbina Vegas, nuestra firma ha tratado estos casos en ambas modalidades, pero siempre y a todo evento, la SUNAVI debe aprobar dicha contratación o acuerdo. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

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