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03 May 2021

QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER

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Qué hago si inquilino no paga el alquiler. Propietario y arrendatario deben agotar la conciliación para establecer mecanismos de pago de cánones durante la pandemia, atendiendo a la autonomía de la voluntad contractual que priva en materia civil.

De resultar infructuosa la conciliación, deberán acudir a los “Contratos de Suspensión”.

LEGALMENTE QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER

Mucho hemos escrito sobre el tema, así que para dar respuesta a la inquietud planteada, hoy solo vamos a tocar 2 instrumentos legales dictados en el mes de Abril del 2021.

(Saber más)

DECRETO NO 4577, PUBLICADO EN G.O. NO 42.101 EL 7/04/2021

En Marzo del 2020 comenzó la suspensión del pago de cánones en comercio y vivienda, que con este Decreto se prorroga hasta Octubre de este año.

¿Qué ocurre con el vacío legal entre el Decreto del 02/09/2020 que venció el 01/03/2021 y el 06/04/2021?:

Consideramos que haciendo una interpretación extensiva en los efectos del anterior Decreto y permaneciendo los considerandos o motivos en que se sustentó, durante este vacío se permitiría su aplicación.

Además de igual forma no procedería el reclamo por la insolvencia:

Dado que no se  rebasaron los meses insolutos que requieren las leyes especiales para solicitar el desalojo por falta de pago.

Analicemos algunos de los artículos del Decreto así,

Artículo 1°:

Suspende el pago de cánones en vivienda y comercio. Por lo tanto no son exigibles tales pagos coercitivamente/forzosamente, en este momento.

No se puede exigir u obligar al arrendatario de comercio inactivo o vivienda:

El pago de los cánones en curso, ni los vencidos, ni otros conceptos (pago del condominio), en estos momentos.

A pesar que contractualmente el arrendatario haya quedado obligado a ello.

Artículo 2°:

Prohíbe accionar/exigir el desalojo de la vivienda principal, a pesar que el inquilino incurra en cualquier incumplimiento de los previstos en el artículo 91 de la LRCAV.

Y a pesar de la necesidad habitacional que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el 2° grado.

Prohíbe accionar/exigir el desalojo del comercio inactivo:

Por la falta de pago del canon o la falta de pago del condominio previsto en el literal a) del artículo 40 de la LRAIUC.

Todo por un lapso de 6 meses a partir de la publicación del Decreto.

Sentencia N° 1171 del 17/08/2015, publicada en G.O N° 40.773 de Sala Constitucional y Sentencia del 29/10/2020 de la misma Sala:

En igual sentido prohibieron el desalojo de viviendas y el agotamiento del procedimiento ante SUNAVI. También prohibieron el desalojo en comercios, solo por falta de pago.

Artículo 3°:

Promueve el mutuo acuerdo entre propietario e inquilino para lograr reestructurar o refinanciar los pagos adeudados.

Para lo cual proponemos a nuestros clientes plasmar tales acuerdos de forma auténtica.

Si no se logra el acuerdo, se puede buscar la mediación:

por ante la SUNAVI o la SUNDDE dependiendo del tipo de inmueble.

Artículo 5°:

La protección que brinda el Decreto cesa si el comercio se activa en su ejercicio, por lo que han de pagar los cánones nuevamente.

¿Qué sucede con los comercios que se han activado en semanas flexibles?:

Consideramos que durante esas semanas es exigible, el pago de la porción del pago del canon que corresponda.

No obstante, será siempre la negociación entre las partes, durante esta situación de emergencia, la que permitirá una sana relación locativa.

La pandemia no solo afecta a los arrendatarios:

También afecta la justa compensación económica a la que tiene derecho aspirar el propietario.

Recuérdese que, en la mayoría de los casos, el propietario tiene más de 1 año, sin percibir la prestación debida  por parte de su inquilino.

(Saber más)

RESOLUCIÓN No 011, PUBLICADA EN G.O. No 42108 EL 16/04/2021

El Ministro de Hábitat y Vivienda reitera la suspensión del pago de los cánones en vivienda principal (no comercios).

Artículo 1°:

Suspende “de manera especial y excepcional” hasta el 7/10/2021 el pago de los cánones de vivienda.

Artículo 2°:

De no haber acuerdo entre las partes, la SUNAVI fijará las condiciones de los pagos de cánones en base a:

  • Si se logra un contrato de suspensión entre propietario y arrendatario sobre los pagos de cánones:

no podrá escriturarse que al final de la vigencia del Decreto N° 4.577 se deberá cancelar inmediatamente la totalidad del pago.

Se concluye que las partes estarán ahora unidas en paralelo, por el contrato tradicional y por este nuevo “contrato de suspensión”, que regula las pautas de los pagos de los cánones impagados durante la suspensión.

  • Se pactaran pagos graduales y progresivos del canon:

en base a porcentajes, comenzando con el 10% hasta alcanzar el 100%.

  • A partir del cese de la suspensión:

el pago puede ser el doble mensual del canon, hasta alcanzar el monto total dejado de percibir por el arrendador. Solo al cesar la suspensión.

  • El depósito ya dado o un Fondo en Avance que se creare:

puede destinarse al pago de los cánones causados durante la suspensión decretada

  • Se pueden fijar cuotas especiales a cargo del arrendatario durante la suspensión:

que podrán variar en monto (mismo monto del canon o más) y periodicidad (mensual, bimensual o trimestral).

  • Los contratos de suspensión:

que se celebren con motivo del Decreto deben ser consignados ante la Consultoría Jurídica de la SUNAVI

Artículo 3°: Lo anterior no impide los “contratos” o “acuerdos” entre propietario y arrendatario:

que igualmente deben ser presentados a la SUNAVI para la verificación del cumplimiento de los extremos de ley.

Artículo 4°: Durante la suspensión prevista en el Decreto No 4577:

Si se practica un desalojo arbitrario, los cuerpos de seguridad del Estado, pueden actuar inmediatamente para suspender la perturbación y restituir la situación infringida.

Artículo 5°: Los salarios de los trabajadores residenciales que se afecten por esto:

deben notificarlo a la SUNAVI para que le acuerde medidas compensatorias.

Artículo 6°: Prohibida la aplicación de intereses:

sobre los montos acordados o cualquier otro tipo de mecanismos compensatorios.

Al igual que lo hace la ley de la especialidad, que no permite pactar cláusulas penales.

CONCLUSIÓN EN QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER
Lo primero recordar que:

Ni la Resolución ni el Decreto aquí estudiados aplican a galpones, terreno sin construir, consultorios médicos, unidades educativas, galpones industriales, depósitos, fincas rurales,  hoteles, moteles, hosterías, posadas etc.

Lo segundo es reiterar el llamado al Ejecutivo:

Para rescatar las relaciones equilibradas arrendaticias. Es lamentable observar que en la Resolución, no existe una disposición que ampare al propietario, como si la pandemia le fuera ajena a él.

Finalmente qué hago si inquilino no paga el alquiler:

Para la restructuración de los pagos de cánones en el caso de arrendamiento de vivienda y durante la pandemia, debemos acudir a los “contratos de suspensión”.

Y para el caso de comercios: debemos acudir a la Sundde si no se alcanza satisfactoriamente el acuerdo de las partes involucradas.

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30 comentarios en “QUÉ HAGO SI INQUILINO NO PAGA EL ALQUILER

  1. Buenas tardes, el inquilino lleva 2 meses de atraso y los meses anteriores pago fraccionado puedo reclamar ante sunavi. Puedo solicitar el desalojo.

    1. Sr José Pérez, si Ud tiene una causal ajustada en derecho, siempre podrá solicitar en la SUNAVI el agotamiento de procedimiento administrativo previo. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  2. Hola mi tío tiene una situación con su galpón 🤦🏻‍♀️ el tiene un inquilino que no quiere salir de su galpón, porque no paga, el galpón cada día se deteriora más, y él no quiere pagar, y horita a mi tío lo incapacitaron para trabajar y su medio de ingreso es ese, el horita lo consiguió y le quitó las llaves del Galpón, pero él se fue, puede mi tío proceder a sacarle las cosas si o no o tiene que ir a la sundet

    1. Sra Andreina Falcon, las vías de hecho pueden traer consecuencias adversas. Su tío tiene derecho y su pretensión es viable, pero determinar la acción judicial específica y más adecuada a sus intereses requiere de una consulta completa en la que se analicen las circunstancias particulares de su caso. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

    1. Sra carmen gimon, recuerde que la intención de la presente página web es servir de orientación al público en general. Por lo que las formas procesales, precisiones legales y las acciones judiciales a intentar, las atendemos en consulta privada. En todo caso, el Abogado que Ud contrate, deberá ser especialista en la materia y se encargará de elaborar los escritos que Ud requiera. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  3. Buenas tardes, tengo un inquilino en un local de mi propiedad en Valera, Edo. Trujillo. El mismo está bajo un contrato privado, a la fecha tiene 14 meses vencidos + un Depósito no cancelado aún. Hay algún mecanismo legal para solicitar el desalojo? Puede el SUNAVI autoridad para hacer que el inquilino desaloje el local y cancele los meses vencidos?
    Cuál sería el proceso más expedito para desalojarlos?
    De antemano, muchísimas gracias por la orientación que me puedan dar

    1. Sr Victor Delgado, Sunavi no opera en locales comerciales. Lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta y tener más elementos de juicio, para darle una respuesta categórica y profesional. Sin embargo, le podemos adelantar que los desalojos si se están practicando en materia de comercios. Su pretensión es posible pero determinar la acción administrativa y/o judicial específica y más adecuada a sus intereses requiere de una consulta completa en la que se analicen las circunstancias particulares de su caso. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  4. Buenas noches me dirijo a ud para pedir asesoramiento cómo puedo sacar a dos personas de una casa que tengo un poder absoluto que metí por hacer un favor hace 5 años no pagan alquiler ni me quieren entregar la vivienda los demandé por la fiscalía y nada que me dan respuesta que puedo hacer

    1. Sra Maryuri, Ud debe iniciar, preferiblemente por intermedio de Abogado el procedimiento administrativo y luego judicial, de sr el caso. Es la única vía legal para obtener el desalojo, por lo menos adelantar el trámite del mismo. Es peor no hacer nada. Para más información puede concertar una cita privada. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  5. Como hago mi inquilino tiene mas de 5 años sin pagar canon y no quiere desocupar porq quiere comprarme la casa por debajo de lo q yo la estoy vendiendo

    1. Sra Juana, Ud no está obligada a vender su propiedad si no lo desea. Ahora bien, si su pretensión es desalojar al inquilino por motivos justificados, puede dar inicio al proceso administrativo a tales efectos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Para más información puede concertar una cita privada. (Dra. Ana Santander 04142070727 y/o Dr. Enrique J Andrea S 04141371078).

  6. buenas, que dice la ley de meterse a vivir con el inquilino siendo hijo del propietario? tenemos un apartamento en alquiler cuya inquilina tiene desde el 2017 pagando un canon insignificante sin importar la inflacion, alegando que no puede pagar mas (tambien es de acotar que el SUNAVI establecera un canon mas insignificante aun en caso de acudir), y desde el 2015 se le esta pidiendo desalojo por necesidad de la vivienda ya que me case y a su vez vivo alquilado cuando tenemos una vivienda ya. he escuchado que uno se puede meter a vivir en la vivienda y asi hasta que se canse el inquilino y se vaya en el mejor de los casos. quisiera saber que consecuencias traeria legalmente si eso se realiza.

    1. Sr Rene, eso sería una vía de hecho no protegida por la ley sino sancionada por ella. Recuerde que el propietario debe garantizar la posesión del inmueble a su arrendatario. Procure una conciliación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  7. Reciban un cordial saludo, resumo pedí a mi inquilino desocupación, me lleva a SUNAVI se FIRMA acuerdo se cumple el 15/03/2022 pero ya el martes cumple 4 meses sin pagar el canon, que debo hacer?

    1. Sra Antonia peña, el paso siguiente sería denunciar el incumplimiento del acuerdo a la SUNAVI para que le habilite la vía judicial. Lamentablemente hasta la semana pasada tuvimos noticias que aun no han reanudado sus actividades ordinarias. En todo caso, los desalojos de vivienda, como tales, no se pueden practicar aun. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  8. Buen día, soy inquilina 24 años d un local comercial, 2016 fue último contrato ya q se fue del país, continue pagando hasta 2018 después dla reconversión el pago quedo en centímo, decidi pagar el condominio y entre otros gastos del local a pesar de su larga ausencia, este año se presenta desde el extranjero con un cobro muy alto q no puedo pagar, le negocie pero está obtusa a la conciliación y nos pide desalojo.

    1. Sra Claudia, la materia arrendaticia es sumamente formal por lo que lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. Sin embargo, en casos como el suyo y primera instancia agota la vía conciliatoria en procura de una solución amistosa que les ahorre tiempo y dinero a ambas partes. De no lograrlo, activamos la vía administrativa o la jurisdicción, lo más adecuado a sus intereses, para que pueda Ud procurar obtener el reconocimiento de sus derechos que como arrendatario le asisten, entre ellos, de aplicar, la prórroga legal y un canon en moneda nacional. No obstante, la escogencia de la acción dependerá del análisis particular de su caso que podemos efectuar a través de una consulta presencial o virtual. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  9. Buenos días. Tengo una inquilina que tiene 2 años que no paga el canon de arrendamiento y tampoco quiere entregar el apartamento. Quisiera saber que puedo hacer ? Gracias

    1. Sr Agustin López, en principio al no haberse renovado los Decretos del Ejecutivo, debería poderse reanudar la exigencia en los pagos y con ello, los procesos ante la SUNAVI. En todo caso, hay que esperar la voz oficial en la materia. Mientras tanto, el llamado es a llegar a un acuerdo entre las partes. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  10. Buenas tardes, esta vez vengo como inquilino. Ya que me corrieron del trabajo y no he pagado dos meses de alquiler y la persona me está dando 5 días para salirme del inmueble y además me dice que si no salgo va a meterme gente en el inmueble para forzarme a salir pero yo vivo con 3 niños y de verdad se me ha hecho imposible encontrar un buen trabajo para pagarle aunque sea algo y ella sabe todo eso más sin embargo no le importa y me amenaza con hacer lo que le comenté. Además el contrato que firmamos dice q el alquiler es por uso de oficina y no por vivienda más sin embargo dónde explica lo que entrega en la vivienda se puede cortar que si la entrega para uso de vivienda. Que debo hacer ya que estoy asustada? Yo no me voy a quedar con esta casa ni nada solamente se me complicaron las cosas para pagarle.

    1. Sra Adriana Mendoza, en materia arrendaticia lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. No obstante, si el inmueble está siendo usado como vivienda, no se le puede exigir el desalojo inmediato. Solo acuda a la SUNAVI y solicite la protección de ley que ellos están llamados a brindarle. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  11. Buenas tardes. Como hago para desalojar a un inquilino postizo, su hermano entro primero luego lo trajo a el, después su hermano muere y el queda en la habitación tiene 8 años allí. Lo cierto es que con la reconversión el paga 1$ mensual y la habitación esta corroídas en sus paredes y esta como un acumulador compulsivo, no tiene espacio la habitación. Solo por donde pasa a su colchón que esta en el suelo.

    1. Sr Luis Barrios, en los actuales momentos están prohibidos los desalojos. No obstante, Ud puede pre-constituir pruebas para determinar la inhabitabilidad del inmueble y solicitar de las autoridades medidas de protección, de tratarse por ejemplo de un adulto mayor. El llamado es a la conciliación, máxime cuando esa persona tiene 8 años poseyendo ese inmueble. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  12. Recientemente compré una casa que tiene un local que antes era el estacionamiento, dicho inquilino tiene 7 años sin pagar y dice que no va a salir porque tiene 20 años… también argumenta que el remodeló el local cosa que hizo sin permiso del antiguo propietario. Además tiene gran cantidad de basura que pone en riesgo la propiedad

    1. Sra Mary, si se trata de un inquilino del ramo de comercio, se puede solicitar, de la mano de un Abogado especialista en la materia, el desalojo por las causales de Ley, siempre que no se trate de la causal que por Decreto se encuentra suspendida. Su pretensión es posible. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  13. Tengo un inqulino que ha ocupado la vivienda por 10 años y solo pago el primer año. Se abriio procedimiento ante sunavi wue duro 4 año,se cito multiples veces y nunca asistio. Se siguio procedimiento ante un tribunall por 2 años y ayer el tribunal fallo a mi favor ordenando al inquilino entregar el inmueble y todos sabemos que si no realizo un desalojo forzoso no lo saco. Que debo hacer. Ayudeme por favor

    1. Sr Jose Ramon Ayaro, celebramos la sentencia que acaba de obtener, pero lamentamos decirle que la ejecución de la misma deberá quedar en suspenso hasta tanto se levante la prohibición de desalojos de vivienda. No obstante, Ud ya tiene un gran camino avanzado. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  14. Buenas tardes Dra. Ana Santander, una pregunta ese contrato de suspensión es redactado por un abogado especialista en la materia de arrendamiento o en su defecto el mismo lo redacta los abogados de la Consultoría Jurídica del SUNAVI?
    Saludos,
    Atte.
    Carolina Urbina Vegas

    1. Sra Carolina Urbina Vegas, nuestra firma ha tratado estos casos en ambas modalidades, pero siempre y a todo evento, la SUNAVI debe aprobar dicha contratación o acuerdo. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

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