¿Puedo comprar por documento notariado? En el caso de inmuebles, es una de las preguntas más frecuentes de nuestros clientes, debido a los altos costos que implica registrar una venta por ante el Registro Público.

De los Vehículos:

De igual forma se presenta la inquietud cuando se trata de personas que  deciden comprar por documento privado un vehículo, para ahorrarse dinero y tiempo en los trámites de un traspaso de vehículo por ante una Notaría.

En esta ocasión:

Analizaremos, a nuestro modo acostumbrado, la pregunta propuesta desde una controversia resuelta en Sala de Casación Civil este año 2023.

¿PUEDO COMPRAR POR DOCUMENTO NOTARIADO?

(LOS HECHOS)

Causa:

Partición de comunidad conyugal

Alegatos del actor:

La demandante efectuó remodelaciones:

Que aumentaron el valor del mismo, con dinero de su peculio, así como adquirió mobiliario, siendo que dicho valor debe ser susceptible de partición y liquidación. Que tales gastos nunca fueron impedidos ni prohibidos por parte de su ex cónyuge.

Nota: Que sobre este asunto, el sentenciador Ad-quem guardó silencio.

• Señaló que dicho inmueble era un bien propio de ex cónyuge e interpone la partición, no para dividir y liquidar el inmueble, sino para solicitar su plusvalía; es decir, el aumento del valor del inmueble.
• Que ambos ex cónyuges contrataron un experto de tribunales para efectuar un avalúo a las mejoras

Alegatos del demandado:

• Se opuso a la partición de la plusvalía del tratarse de un bien propio
• Negó que a dicho inmueble se le hayan efectuado reformas, ni remodelaciones con dinero de la comunidad de gananciales para incrementar su valor.

Controversia a esclarecer:

Si la plusvalía o mayor valor adquirido durante la vigencia del vínculo conyugal del inmueble deben ser objeto de partición

¿PUEDO COMPRAR POR DOCUMENTO NOTARIADO?

(ANALISIS DEL SUPERIOR)

La adquisición del inmueble consta de documento autenticado, de naturaleza privada y por tanto, sólo oponible entre las partes. Así se establece.

Mientras no se cumpla con el registro ante funcionario público autorizado para ello:

No se ha cumplido el traslado de propiedad del bien inmueble y por tanto, sólo hay una expectativa en cabeza del comprador. Por tanto, mal podría considerarse a los efectos de la partición, pues el propietario sigue siendo el vendedor. Así se establece.

No puede ordenarse a un tercero ajeno al juicio:

Partir el supuesto mayor valor que adquirió dicho bien durante el curso de una comunidad de gananciales matrimoniales, en donde no participó

¿PUEDO COMPRAR POR DOCUMENTO NOTARIADO?

(ANÁLISIS DIFINITIVO)

El documento autenticado, ciertamente privado, tiene fuerza de ley entre las partes, así como frente a terceros como instrumento público que es.

La norma sustantiva en la Sección I de la Prueba por Escrito, 1º. Del Instrumento Público, señala en sus artículos:

1.357:

Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

1.359:

…hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.

1.360:

…hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

Y en la Sección I De la Prueba por Escrito, 2º. De los Instrumentos Privados, señala:

Artículo 1.363:

El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.

De los Títulos que deben registrarse

1.920:

“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”

 1.924:

“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…”

Se observa que el juez de la recurrida consideró:

Que el documento de propiedad del inmueble cuya plusvalía pretende no ha generado el efecto traslativo de propiedad por cuanto no ha sido debidamente protocolizado.

De los efectos de los contratos de compraventa de inmuebles que no han sido protocolizados (Sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, caso: Inversora H9, C.A., contra Productos Saroni, C.A):

Según el 1.920 CC no se desprende que la omisión de tal formalidad apareje como consecuencia el no perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del inmueble, ni que el adquirente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la titularidad de su derecho frente a todo tipo de terceros.

El primer párrafo del artículo 1.924 CC:

Establece que la consecuencia de no registrar los actos, documentos y sentencias a los que se refieren los artículos 1.920 y 1.921 CC, es no tener ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Nota:

Sólo a ese tipo de terceros no les es oponible el acto, documento o sentencia, por la falta de protocolización.

Por argumento en contrario:

Aquellos que no han adquirido y conservado ningún derecho sobre el bien, si le es oponible el acto, documento o sentencia, aun cuando no se haya  registrado.

En los actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera:

• El perfeccionamiento de la convención
• La transmisión de la propiedad del inmueble
• La posibilidad que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente a terceros, quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

¿PUEDO COMPRAR POR DOCUMENTO NOTARIADO?

(CAMBIO DE CRITERIO) v

La Sala dejó sentado que en dichos casos:

El derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización del contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros .

En el caso analizado:

El documento de compraventa fue autenticado, por lo que surte efecto entre las partes y frente a los terceros que no hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

El Juez superior erró al señalar que el inmueble no es propiedad de la parte demandada.

¿PUEDO COMPRAR POR DOCUMENTO NOTARIADO?

(CONCLUSIÓN)

Dos elementos a destacar de la sentencia en comento.

El Primero:

Existía jurisprudencia abundante en el sentido que no cabía incluir en una partición de bienes, inmueble cuya titularidad no constara a través de documento público registrado.

De tal manera, que si hay un cambio de criterio en nuestro máximo Tribunal

El Segundo:

Por un tema de seguridad jurídica, consideramos de suma importancia e ineludible el requisito, de la formalidad del registro en estos actos traslativos de propiedad.

El Tercero:

Lo cierto es que en la actualidad, pocas o ninguna son las ventas que se celebran por ante las Notarías, dada la prohibición que existe desde el año 2017.

Lo que se traduce en que la aplicación del criterio aquí asumido será muy limitada.

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