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20 Mar 2023

PROTECCIÓN AL ARRENDATARIO DE VIVIENDAS

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Protección al arrendatario de viviendas. No se trata aquí de “meter en el mismo saco” a todos los arrendatarios, pues muchos de ellos cumplen fielmente sus obligaciones.

No obstante, es una realidad que la legislación inquilinaria los ampara al punto de generar un desbalance tan grande entre Arrendatario y Arrendador que éste último queda “atado de manos” para hacer efectivos en forma expedita sus derechos.

PROTECCIÓN AL ARRENDATARIO DE VIVIENDAS
(Propiedad vs Arrendamiento de Vivienda)
Todo arrendamiento implica conflicto con la propiedad:

Lo importante es crear condiciones de igualdad para que tal conflicto no se fortifique.

Fomentar el arrendamiento:

Con base a la igualdad, beneficia a todos pues ayuda a la solución habitacional y permite rentabilidad justa al propietario.

Para lograr lo anterior:

Es menester una reforma profunda de la legislación actual, muy especialmente en materia de arriendos de vivienda.
Hoy por hoy las personas tienen reservas para arrendar sus viviendas y con toda razón,

El bien común de la vivienda:

No debería estar en contraposición con el derecho de los particulares de reglar sus relaciones civiles bajo el principio de la autonomía de la voluntad.

La urgencia por las lluvias que se presentó en Venezuela:

Fue el detonante de todas estas legislaciones proteccionistas que se entendían se asumieran en aquel entonces. Pero esto ya fue superado y nos quedamos con leyes rezagadas que en nada responden a la realidad existente.
No se trata aquí de evadir la responsabilidad social que tiene la propiedad.
La vivienda es un sector sensible: Nadie discute esto pero se requiere una legislación más eficiente.

PROTECCIÓN AL ARRENDATARIO DE VIVIENDAS
(Comercio)

Nos permitimos hacer un inciso en materia de arriendos de vivienda pues para el 2014, si hubo una motivación para dictar la Ley que regula los arrendamientos comerciales, fue que los arrendatarios trasladaban el costo del alquiler al precio de venta de sus productos o servicios.

El Ministerio de Comercio:

Nuevamente la intervención del Ejecutivo en la esfera de las relaciones particulares, esta vez de comercio, asume el control.

La Sundde:

Es el órgano auxiliar no solo del Ministerio sino de la Unidad de Arrendamiento Comercial.

Unidad de Arrendamiento Comercial:

Tiene competencia nacional por lo que si el interesado vive en el interior, debe venir a Caracas para poder elevar su solicitud.
De allí que en el interior, la Sundde ha venido asumiendo competencias de la dirección antes mencionada

Mediación:

Conforme al artículo 7 de la ley de la especialidad interviene en las controversias que se susciten entre las partes del contrato.
Una mediación no conlleva decisión sino el acuerdo o la infructuosidad en el mismo.

Desalojo del inmueble arrendado:

¿Puede decretar desalojos? No. Esto debe hacerlo la jurisdicción, quien decreta la medida, solo que debe agotarse la vía administrativa antes de decretarse dicha medida.

Si la Unidad de Arrendamiento Comercial dicta un decreto:

Se podrá ejercer la vía recursiva por nulidad por ilegalidad y por inconstitucionalidad.

El buen desempeño de esta Unidad:

Dependerá de la formación de los instructores de esos expedientes como verdaderos mediadores.

No obstante, debemos reconocer que es importante proponer una vía conciliatoria:

No solo para no recargar a la jurisdicción ante casos resolubles amistosamente, sino hasta por un tema de aligerar el bolsillo de quienes no tienen la capacidad de invertir en asistencia legal para enfrentar procesos judiciales.

PROTECCIÓN AL ARRENDATARIO DE VIVIENDAS
(Vivienda)
La materia está regulada por un Decreto Ley (LCDDAV):

Creado (Mayo 2011) con anterioridad a la LRCAV (Noviembre 2011) y que está por debajo de ella conforme a la pirámide de Kelsen.

Existe un “Sujeto de Protección” (Artc 2 Decreto 8.190):

Que es el arrendatario, comodatario, usufructuario, adquirente de vivienda con gravamen hipotecario, ocupante legítimo

Las Viviendas Desocupadas (Artc 4 Parágrafo Único LRCAV):

Son contrarias al interés social y debe pagar un impuesto especial si no son ofrecidas en venta.

Medida de Secuestro:

Desde el 2011 no se decretan sobre viviendas.

Artc 16 Decreto 8.190:

“ A partir de la publicación … queda prohibido dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan el hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento (MAL) o resolución de contrato y en aquéllas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca.”

PROTECCIÓN AL ARRENDATARIO DE VIVIENDAS
(Conclusión)
El Derecho de Propiedad está mediatizado:

Porque desde que se arrienda no se puede usar, gozar ni disponer de la cosa libremente, lo que es entendible en este tipo de relaciones.
La crítica estriba en que se eternizan las relaciones producto de una sobreprotección al inquilino de viviendas.

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