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16 Nov 2019

LOCAL COMERCIAL MOROSO (CLAUSURA)

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Local Comercial Moroso (Clausura). Cuando un propietario de un local comercial tiene la intención de demandar la resolución, el cumplimiento, de su contrato de arrendamiento o el desalojo del local comercial, lo más probable es que desee garantizar las resultas de su juicio y solicite una Medida Preventiva o Cautelar.

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MEDIDAS PREVENTIVAS NOMINADAS EN VENEZUELA:

El artículo 588 de la norma adjetiva regula este tipo de medidas, como el embargo, secuestro y la prohibición de enajenar y gravar.

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CARACTERÍSTICAS DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS:

 

La Instrumentalidad:

que exista un juicio pendiente y previo a su decreto.

Provisionalidad:

estas medidas son provisionales y pueden ser revocadas al cambiar los hechos que las sustentan.

Jurisdiccionalidad:

deben ser dictadas únicamente por los órganos jurisdiccionales.

Inaudita alteram parte:

se pueden dictar sin haberse citado a la persona que le afecta directamente.

No identidad con el thema decidendum:

no debe buscarse con la cautelar, la satisfacción de la pretensión del fondo del litigio. Pues dejaría de ser cautelar para convertirse en ejecutiva.

Idoneidad:

que la medida solicitada sea la adecuada para cumplir su finalidad preventiva.

SECUESTRO DEL LOCAL COMERCIAL MOROSO (CLAUSURA):
Base legal (599, 7ºCPC):

el secuestro de la cosa arrendada se solicita cuando el demandado lo fuere por falta de pago, o por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado.

El propietario, podrá exigir que se acuerde el depósito en él mismo. Quedando afecta la cosa para responder al arrendatario.

Por su parte, el literal l de la LAIUC, dice: “

En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente…”.

La vía administrativa se agota ante la SUNDDE.

Es ante la Unidad de Arrendamiento Comercial, (o quien haga sus veces), que se debe agotar el proceso previo para el otorgamiento de la Medida Cautelar de Secuestro:

Es muy similar al agotamiento previo de la vía administrativa en la Sunavi,  pero la Medida en cuestión, se solicita en el Tribunal que conoce de la causa, pues esta unidad no decreta medidas.

La Unidad de Arrendamiento Comercial fue creada a través de Resolución 057-14, publicada en Gaceta Oficial No. 40472 del 11-04-14.

PARA QUE EL JUEZ DECRETE EL SECUESTRO DEL LOCAL COMERCIAL EN MORA (CIERRE TEMPORAL), DEBEN CUMPLIRSE ESTOS EXTREMOS:

El Juez además de evaluar la apariencia de buen derecho, deberá verificar si se agotó la vía administrativa.

Revisados esos extremos, podrá decretar la Medida Preventiva de Secuestro sobre el Local Comercial.

Siempre atendiendo al artículo 585, con el ordinal 2 del artículo 588 y con el ordinal 7 del artículo 599, todos de la norma adjetiva.

Para hacer efectivo el secuestro decretado:

se deberá nombrar depositario judicial, con CPC. Así como oficiar lo conducente, a los fines indicados en el artículo 21 ejusdem.

PROCEDIMIENTO PARA LA SOLICITUD DEL SECUESTRO:

-Inicia con una Solicitud que debe contener la copia de todos los documentos.

-Se ordena la notificación del inquilino por el Alguacil.

-De no poderse citar, se libra Cartel para tal fin. Se dejan transcurrir 10 días después de consignado y al 5to día se fija la audiencia.

-Se fija hora y fecha para la Audiencia de Mediación.

-En caso que el notificado no acuda a la audiencia, se levanta Acta y se deja constancia de la incomparecencia.

-No habiendo conciliación, se dicta Auto que habilita la vía judicial.

-El Auto de la Unidad de Arrendamiento Comercial es recurrible en el contencioso-administrativo.

-Del Auto que habilita la vía judicial se debe obtener en copia certificada para llevarse al Tribunal, para luego solicitarle la Medida de Secuestro. El Tribunal podrá o no acordar la medida.

-Finalmente, como este Juez también es ejecutor, él mismo la podrá ejecutar.

CONCLUSIONES EN LOCAL COMERCIAL EN MORA (CIERRE TEMPORAL):

Como ha quedado expuesto, es necesario solicitar ante el juez de la causa la medida preventiva de secuestro. Posteriormente ante la SUNDDE agotar el procedimiento administrativo previo y finalmente, agotado lo anterior, exhortar el decreto de la medida en cuestión, designando la depositaría judicial.

Esta es una excelente forma de instar un acuerdo para la entrega del inmueble arrendado, ya que el inquilino se ve impedido de su disfrute y disposición. (2005)

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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