La Hipoteca en Venezuela. En Sala Constitucional en sentencia del 21-10-09, estableció una la forma de sustanciación de los juicios de ejecución de hipoteca.

La analizaremos así:

Los casos de créditos para la adquisición de vivienda principal estarán protegidos en lo adelante por el recálculo y reestructuración.

Lo anterior, siempre y cuando tengan  intereses superiores a lo que la LEPDHV (Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda) ha denominado “tasa social”.

O cuando les hayan fijado comisiones que incrementen el saldo deudor de manera injustificada.

Y si se configuren modalidades financieras que pongan en peligro el derecho de acceso a una vivienda digna. O pongan en riesgo de pérdida la vivienda principal (que sirve de garantía a la hipoteca). No sólo por la falta de pago del deudor, sino por la modalidad financiera en sí

Los deudores hipotecarios podrán elaborar por sí mismos, el recálculo y reestructuración correspondiente.

De acuerdo con el instructivo de recálculo y certificación de deudas que emitió el BANAVIH y la Sundde o quien haga sus veces.

De conformidad con la Disposición Transitoria Sexta de la Ley de Reforma Parcial de la LEPDHV, que está publicado en el sitio web del BANAVIH.

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 ¿ESTE INSTRUCTIVO DE RECÁLCULO Y CERTIFICACIÓN DE DEUDAS ES APLICABLE A LOS CRÉDITOS LINEALES?:

Los créditos protegidos por la ley en comento, no evidencian a veces condiciones financieras abusivas, como el anatocismo y la indexación.

Sin embargo, todo préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda implica el riesgo de que se pierda. Ante la eventual ejecución de la hipoteca por falta de pago del deudor.

Ahora bien, como en los créditos llamados lineales no se aplican estas modalidades, ab inicio, los mismos no fueron incluidos en la LPDHV.

El instructivo, se refiere a los Créditos Indexados.

Ante ésta situación la Sala Constitucional, implementó un correctivo:

Señaló que tal instructivo será aplicable a todo crédito hipotecario de vivienda principal susceptible de ser afectado por modalidades financieras que puedan conllevar a la pérdida de la vivienda principal por falta de capacidad de pago del deudor.

Ello, en base al artículo 38 de la LPDHV el cual reza:

El deudor hipotecario que se encontrare en situación de atraso o fuese demandado por el mismo concepto.

Podrá solicitar la rehabilitación del préstamo, cancelando el monto del atraso parcial que en ningún momento podrá ser inferior al 50% del monto atrasado.

El acreedor no podrá negarse aun cuando se encontrare el juicio en fase ejecutiva. Este beneficio lo podrá invocar el deudor sólo una vez durante la vigencia del crédito.

Nótese que no se limita la celebración de la rehabilitación de la deuda a una fase previa a la admisión de la demanda.

¿DESDE CUÁNDO SERÁ APLICABLE LO DISPUESTO EN ESTA SENTENCIA PARA LA HIPOTECA EN VENEZUELA?:

Se extienden a todos los casos en los cuales el deudor haya recibido un préstamo para la adquisición de su vivienda principal. Lo haya garantizado con la constitución de una hipoteca sobre el mismo inmueble.

Y se encontrare vigente tal préstamo para el momento de la publicación de la LPDHV y su reforma, (3 de enero de 2005).

Es decir, aunque el deudor no hubiere satisfecho íntegramente la deuda y, por ende, no se haya liberado la garantía.

Pues es con respecto de estos casos que tendría relevancia la posibilidad de inadmisión de demandas o de paralización de los procesos judiciales.

Asimismo, el artículo 55 de ésta Ley, dispone:

“el certificado de deuda” se emitirá con respecto a todos los créditos hipotecarios de vivienda principal afectados por modalidades financieras que puedan conllevar a la pérdida de la vivienda principal por falta de capacidad de pago del deudor atribuible al tipo de modalidad financiera.

Por ende, los créditos hipotecarios en los cuales el bien gravado no se trate de una vivienda principal. O los que hayan sido otorgados con otra finalidad distinta a la adquisición de una vivienda principal están exentos del trámite de la certificación.

¿CÓMO SE REALIZA EL TRÁMITE PARA EL OTORGAMIENTO DEL “CERTIFICADO DE DEUDA”?:

Es un trámite administrativo, al cual se le aplica la LOPA. Salvo por lo que respecta al lapso para su emisión después de la culminación del trámite administrativo. Que es de 20 días hábiles.

Se trata de una consulta que se lleva al BANAVIH.

Si éste organismo evidencia que, en una operación crediticia determinada, no se aplicaron mecanismos financieros que pusieran en riesgo la adquisición de una vivienda principal, el organismo otorgará constancia de ello a quien lo hubiere solicitado.

En cambio, si evidencia que, en la operación crediticia determinada si está contemplada en la ley especial de protección en el artículo 55, lo certificará. Y en el mismo acto, hará el recálculo y reestructuración de la deuda.

Por tanto, el “certificado de deuda” del artículo 56, sin cuya presentación no puede admitirse o continuarse la tramitación de ninguna demanda de ejecución de hipoteca.

Puede certificar, no sólo “el recálculo y reestructuración” de la deuda hipotecaria cuyo cobro se pretenda. Sino, también, que un crédito hipotecario en particular no es de aquellos a cuyos deudores protege la LEPDHV.

El artículo 56 de la LEPDHV:

Ordena la paralización de todos los procesos judiciales en ejecución de demanda de los deudores hipotecarios. Para el momento de entrada en vigencia de esta Ley.

Al igual que la aceptación de nuevas demandas, hasta que BANAVIH emita el certificado de deuda correspondiente.

Donde aparecerá o no el recálculo y reestructuración de la deuda.

Esta norma no distinguió cuáles serían los procedimientos de ejecución de hipoteca cuya paralización o inadmisión estaba ordenando.

Tal silencio lo llena el artículo 55, supra referido. Que abarca todos los créditos hipotecarios de vivienda principal afectados por esas modalidades financieras.

Que se encuentren vigentes para el momento de la promulgación de esa Ley.

¿PODRÁ EL DEUDOR HIPOTECARIO, (PERSONA NATURAL), SOLICITAR LA CERTIFICACIÓN EN EL CASO DE QUE EL ACREEDOR HIPOTECARIO (PERSONA NATURAL), NO SE LA EMITA?:

La Sala consideró que tanto el acreedor como el deudor hipotecario pueden solicitar el certificado de deuda. Sin distinción en cuanto a que se trate de una Institución financiera o no.

Pero se reitera, es BANAVIH quien debe emitir el certificado y quien debe o no realizar el recálculo, en caso de que este proceda.

¿CUÁL ES LA IMPORTANCIA DEL CERTIFICADO DE DEUDA PARA LA HIPOTECA EN VENEZUELA?:

La hipoteca en Venezuela en esta ley le da un espaldarazo al deudor hipotecario.

Al acogerse o no a la rehabilitación del crédito que establece el artículo 38 de la LEPDHV, mediante la oferta del monto parcial de la deuda, Que no será inferior al 50% del saldo de la deuda vencida.

Aun cuando se encontrare el juicio en fase ejecutiva, pero sólo una vez durante la vigencia del crédito.

Es un mecanismo adicional regido por la intervención de un tercero imparcial. BANAVIH, que verifica que el tratamiento que el acreedor hipotecario ha dado al deudor hipotecario ha sido o no el adecuado.

¿QUÉ SUCEDE SI BANAVIH INCUMPLE SU OBLIGACIÓN DE EMITIR OPORTUNAMENTE EL CERTIFICADO DE DEUDA DEL ARTÍCULO 56?

Aunque ésta situación no es ideal, antes bien, muy criticable, se tomarían en cuenta el Derecho a la Tutela Judicial Eficaz, el Derecho al Acceso a la Justicia.

Todo en pro de los acreedores hipotecarios y del deudor hipotecario.

¿QUÉ SUCEDE CON LOS CRÉDITOS PARA CAPITAL DE TRABAJO, LOS CRÉDITOS COMERCIALES Y CUALQUIER OTRO CRÉDITO DISTINTO DEL QUE SE OTORGA PARA LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA PRINCIPAL?

¿Y CUYO PAGO SE GARANTICE CON DICHA VIVIENDA, ESTÁN EXENTOS DE LA EMISIÓN DE CERTIFICADOS DE DEUDA?:

Si no conllevan el riesgo de pérdida de la vivienda principal, lo que procede es la certificación o constancia de esta situación.

En los casos de créditos otorgados con un objeto distinto de la adquisición de la vivienda principal.

En los cuales, no sea la vivienda principal su garantía de pago.

Ni siquiera será necesario el certificado de deuda previsto en el artículo 55.

Intereses Financieros Aplicables:

todos los créditos hipotecarios para la adquisición, remodelación o autoconstrucción de vivienda principal.

Aún los vigentes al momento en que se publicó dicha ley especial, quedaron sujetos a esa “tasa social”, que no podrá ser superior al 18% por disposición de la propia Ley Especial.

Para los créditos hipotecarios de vivienda secundaria.

La LEPDHV no estableció límites a su tasa de interés, seguirían vigentes las tasas que fueron establecidas contractualmente.

No obstante en resolución del BCV se estableció  para la hipoteca en Venezuela:

“Artículo 1.- Los bancos, entidades de ahorro y préstamo y demás instituciones financieras regidos por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley General de Bancos y Otras…

No podrán cobrar por sus operaciones activas, incluidos los créditos al consumo, una tasa de interés anual o descuento superior a la tasa fijada periódicamente por el BCV.

Para las operaciones de descuento, redescuento, reporto y anticipo, reducida en 0,5 puntos porcentuales. Excepción hecha por los regímenes regulados en leyes especiales.

La tasa de interés que rige para las operaciones de asistencia crediticia del BCV. Será anunciada y publicada periódicamente en la página web del Instituto”.

En razón de esta norma, la tasa máxima anual para las operaciones activas de los Bancos y Otras Instituciones Financieras. Quedó establecida en 28 % anual.

El 31 de julio de 2003. BCV  acordó fijación de la tasa de descuento, redescuento, reporto y anticipo en 28,5%. (Saber más) Publicado el 3/11/ 2009

Es notorio el cambio que sufrió la institución de la hipoteca en venezuela.

Dra. Ana Ines Santander Ortiz.

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