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14 Jun 2019

JUNTAS DE CONDOMINIO y CUOTAS EXTRAS:

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Juntas de Condominio y Cuotas Extras: En Propiedad Horizontal son un tema persistente en nuestro Despacho Jurídico.

Sin embargo, antes de abordar este tema, nos permitiremos hacer algunas consideraciones importantes en materia de Propiedad Horizontal.

Asentamientos Urbanos, Juntas de Condominio y Cuotas Extras:

Existen diferentes tipos de Asentamientos Urbanos, cada uno de ellos regulado por leyes diferentes. A saber:

(Saber más)

Los popularmente conocidos “Barrios”:

Están regidos por la ley de las Comunas y el CC en el Libro Segundo “La Comunidad”. Teniendo en lugar de Juntas de Condominio, Juntas Comunales.

Los Parceleros:

Regidos por la Ley de Venta de Parcelas y el CC en el Libro Segundo “La Comunidad”. Tienen conforme a sus estatutos, la forma de Asociaciones Civiles.

Misión Vivienda: Regidos por su Ley especial.

Los Condominios propiamente dichos:

Regidos por la LPH. Aquí encontramos a las Juntas de Condominio.

Todos los Asentamientos anteriores, deben respetar las Ordenanzas de Convivencia Ciudadana y pueden acudir al Juez de Paz.

(Saber más)

Ley de Propiedad Horizontal:

Debe su nombre al principio en derecho conforme al cual el propietario del terreno es el propietario de lo que está encima de él.

Con la peculiaridad que rompe con ese principio, ya que son varios los propietarios y no 1 solo. De la construcción que está encima del terreno.

Incluso por piso y en forma horizontal hay varios propietarios según la cantidad de apartamentos.

Para hablar de verdadera Propiedad Horizontal:

Se requiere la existencia de un Documento de Condominio.

Los Condominios son de naturaleza civil. El CCom define los actos de comercio y los comerciantes y no menciona a los condominios allí.

No obstante si existe conserje o vigilante el condominio debe estar inscrito en el seguro Social.

Condominio y SENIAT:

Los condominios solo declaran ingresos y egresos. No pagan impuestos. Tienen Rif, aunque las Juntas de Condominio no tienen personalidad jurídica.

Los Administradores si deben tener Rif.

Pero si alquilan algún espacio común, deberán pagar IVA

Cosas Comunes:

Serán las definidas por la LPH, el propio Documento de Condominio y las acordadas como tales por el 75% en Asamblea de Propietarios.

Gastos Comunes:

Son los causados por la administración, reparación y conservación de las cosas comunes. Los declarados así por la Ley o el documento de Condominio.

No necesitan ser consultados. Desde el mismo momento que Ud compra un inmueble en propiedad horizontal se obliga a cancelarlos.

En caso que existan dudas acerca de si un gasto representa un gasto común o no:

se puede consultar o aprobar en asamblea y si lo acuerda el 75%, será un gasto común.

Son por ejemplo. El pago de vigilante, conserje, reparación de la bomba hidroneumática, pago de servicios públicos, etc.

Si el gasto es de envergadura:

Si el gasto impacta el presupuesto familiar, lo ideal es que se someta a consulta, aunque el gasto no comporte una mejora.

Juntas de Condominio y Cuotas Extras:v

La Cuota Extra es una extensión de los gastos comunes, pues suele ocurrir que haciendo una reparación se de origen a un gasto que excede de lo ordinario. Entonces será un gasto común pero no ordinario. Debe ser cargado al gasto común y pagado por alícuotas, no dividid entre todos por igual.

Debe ser aprobada por Asamblea de Propietarios y reflejada en el Recibo de Condominio.

No se debe colocar en recibo aparte porque no sería oponible al propietario.

Las Cuotas en general:

Se pueden referenciar en divisas o incluso en criptomonedas. Pudiendo la  Junta de Condominio abrir cuentas en este sentido.

No obstante, al día de hoy, no podemos exigir el pago en divisas o unidades tributarias. (Artc 128 LBCV)

Inherencia por las Cosas Comunes:

Los Derechos de los propietarios sobre las cosas comunes son inseparables del inmueble.

Es por lo anterior que al vender su apartamento, forzosamente existe en el contrato la mención  que el nuevo comprador acepta dar cumplimiento al Documento de Condominio. (Artc 6 LPH).

Alícuota para el Pago de las Cuotas de Condominio:

A cada apartamento se le asigna en el Documento de Condominio una alícuota (conforma la cual debe cancelar el recibo) de participación en relación con relación al total del inmueble.

Solo puede variarse por acuerdo del 100% de los copropietarios.

Las Mejoras:

Deben ser aprobadas por el 75%. Por tanto es obligatoria la consulta previa.

Pueden ser suspendidas por 1 solo propietario si contraría la ley, el documento de condominio entre otras razones. (Artc 9)

En otros artículos continuaremos nuestro análisis a la LPH.

Publicado el 14/06/2019.

Dra. Ana Ines Santander Ortiz. 0414-2070727

https://www.tusolucionlegal.com.ve/


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27 comentarios en “JUNTAS DE CONDOMINIO y CUOTAS EXTRAS:

  1. buenos dias
    para realizar las asambleas de propietarios cuantos avisos debe realizar la junta de condomio
    para su convocatoria, como debe hacerlas por wassap solamente o debe colocar un aviso en cartelera o lugar visible .
    para ´poder luego tomar decisiones de cuotas extras alegando q los propietarios no van a la reunion y se tomo la decision de un gasto en dolares por una minoria

    1. Sra estela romero, siempre deberán cumplir todas y cada una de las formalidades previstas en primera instancia, en su Documento de Condominio y posteriormente en la LPH. Muy especialmente tratándose de la fijación de cuotas extras. De no cumplirse con las formalidades anteriores, la asamblea que acuerde cualquiera de esas deliberaciones estará viciada de nulidad, por tanto no será de obligatorio cumplimiento. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  2. Exelente y muy actualizado, para los que no somos Abogados y nos preocupamos de la parte legal, en mi edificio el 90% no quiere saber nada de la legalidad.

    1. Sra Esmeralda tangarife. Es imposible cambiar las alícuotas, sin previa Asamblea de propietarios que así lo acuerde por unanimidad. Todo conforme al artc 7 de la LPH. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  3. Buenos días.
    Excelente página.
    Vivo en un edificio con pent houses y apartamentos de 4, 3 y 2 habitaciones. Se están recaudando cuotas especiales y haciendo reparaciones (que la Junta denomina mejoras). La junta de condominio decidió dividir estos gastos en partes iguales entre el número de apartamentos. ¿Es esto correcto? ¿existen casos donde no se deban aplicar las alícuotas establecidas? Ejemplos por favor. Necesito conocer el basamento legal de su respuesta.
    Muchísimas gracias.

    1. Sra Irma Bonet, conforme al artículo 7 de la LPH, cada propietario debe contribuir en los gastos comunes, conforme única y exclusivamente, a su alícuota asignada por el Documento de Condominio. Por tanto la división en parte iguales de cualquier gasto común/reparación/mejora o cuota extraordinara, entre todos los apartamentos por igual, es absolutamente ilegal. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  4. Muchísimas gracias por atender mi solicitud y responderme a tiempo, lo cual me llevó a entender ciertos asuntos referentes a la Junta de Condominio.

  5. Como defenderme como copropietaria de una propiedad horizontal donde una reparación costosa la dividen por partes iguales sin respetar las cuotas de carga de cada quien?.. Gracias!.

    1. Sra LigiaBetancourt, la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7 y 12, es muy clara al respecto. Todo pago/cobro que exceda su alícuota es absolutamente nulo. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  6. Es legal que por retraso de un mes, la cuota especial la incluyan en el Recibo mensual con un recargo del 50%? La cuota especial se debia pagar de inmediato cuando lo decidieron y por el hecho de retrasar el pago, la Junta ordenó además de la cuota ya acordada aumentarla por no pagarla en el momento que decidieron.
    Gracias por aclararme si esto es legal.

    1. Sra Josefina Suárez. La Junta de Condominio no puede ordenar ese reajuste, sin previa aprobación de la Asamblea de Propietarios atendiendo al quorum requerido. Si así se hizo e incluida en el Recibo de Condominio, goza de efectividad por ser “título ejecutivo” y deberá proceder a su pago. Aunque Ud siempre gozará del mecanismo de la impugnación de tal asamblea, previsto en la LPH. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  7. Buenos dias Dra. sera esto legal soy propietario de un local e un centro comercial pequeño, el condominio estableció que después de 5 dias recibir el recibo de condominio , si no ha pagado se le prohíbe el paso del vehículo al estacionamiento y ademas establecio penalidad
    1.- El pago debe hacerse en los 10 primeros días de cada mes.
    2.- El que pague entre el 10 y el 20 de cada mes, tendrá un recargo del 25%
    3.-El que pague entre el 20 y el 30 de cada mes tendrá un recargo del 50 %
    4.-El que pague después de terminado el mes, pagara un monto igual al monto del
    siguiente mes y así sucesivamente.

    1. Sr FRANCISCO DAZA. La medida consistente en impedir el paso de su vehículo por morosidad, es ilegal, desproporcionada y colide con el libre ejercicio a su derecho de propiedad, protegido constitucionalmente. En cuanto a la “penalidad”, observamos que no es más que un ajuste inflacionario, el cual puede estar ajustado a derechos si la adopción de ese protocolo se tomó en Asamblea de Propietarios con el porcentaje requerido. De ser afirmativa la respuesta, entonces podrá exigirlo el Administrador en la Planilla de Liquidación respectiva (recibo de condominio). Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  8. Buenos días, 11 de 15 condominos están de acuerdo en calcular la cuota de condominio al valor del dólar el dia que se cancele, 4 no lo están. Esta aprobación requiere del 75% mínimo de aceptación o es por mayoría simple?
    Gracias.

    1. Sr Hector Pons. Somos de la opinión que efectivamente este tema sea aprobado por el 75% en Asamblea de Propietarios. Así como el protocolo para calcular tal conversión. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  9. BUENOS DIAS MUCHO GUSTO EN SALUDARLE, TENGO UNA DUDA A LOS MOROSOS DEL CONDOMINIO SE PUEDE CALCULAR AJUSTE INFLACIONARIO EN BASE AL PRECIO DEL DOLAR AL MOMENTO DE EMITIR EL NUEVO RECIBO. SALUDOS

    1. Sra Teresa. En este sentido hay opiniones encontradas, ya que el Derecho es una ciencia social y no matemática. En nuestra opinión, la respuesta es que si se puede aplicar extrajudicialmente, NO la Indexación, pero SI el Ajuste por Inflación. Lo anterior no es una cuestión caprichosa, sino que descansa en el artículo 20 de la LPH y en el 1692 del CC. Sin embargo, hay que tomar previsiones legales antes de aplicar tal ajuste. Es decir, no es una decisión de palabra, sino que debe constar en Asamblea debidamente constituida y válida para deliberar. Ahora bien y ya teniendo en cuenta el simple “sentido común”, si en un condominio no se hace el ajuste en comento, se correrá el riesgo de irse a la ruina. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  10. Recibe un respetuoso saludo, en mi comunidad, sin contar con el 100% de los propietarios la jde c, cambió la distribución de los puestos de estacionamiento, el que aparece en el documento de propiedad ya no corresponde. Q acción legal se debe hacer

    1. Sra Luz, si en el Documento de Condominio están debidamente designados y delimitados los puestos de estacionamiento, con una ubicación precisa. Mal puede la Junta de Condominio cambiar los mismos pues ello implicaría tanto como cambiar el propio Documento de Condominio, para lo cual se requiere el 100% o la unanimidad de los copropietarios que así lo aprueben. En tal sentido existen acciones legales, como la impugnación de la asamblea por la cual se tomó semejante decisión, entre otras, a los fines de obtener la nulidad absoluta de esa ella y hacer cesar sus efectos. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  11. Dra, se aprobó en una asamblea general de Condominio, cobrar a los morosos la indexación para compensar la devaluación, es legal esta práctica.

    1. Sra Luz. La respuesta es negativa. La Indexación depende forzosamente de un proceso judicial, es decir, de la pendencia de un juicio sustanciado por ante los operadores de justicia (jueces). En ningún modo es extra-judicial. Mientras que el Ajuste Por Inflación, si puede ser acordado en Asamblea. No se trata de un simple problema de semántica, sino de contenido. Son instituciones diferentes.Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  12. Hola, solicitaron una cuota extra en $ para arreglo de ascensor, no convocaron Asamblea y la junta escogió la empresa a su criterio sin solicitar otros presupuestos, la empresa que escogieron exige el pago en $ y que debe ser cancelado el 100% de una sola vez, ES ESTO LEGAL? Gracias por aceptarme, feliz día

    1. Sra Gladys Cadenas. Las Cuotas Extras en general son una extensión de los gastos comunes, pero cuyo gasto sale de lo ordinario, es decir, son gastos comunes pero no ordinarios. Ahora bien, en todo caso debe ser elevada su aprobación a los co-propietarios a través de la vía de la Asamblea o de la Consulta. No puede exigirse una cuota extra sin la aprobación de los condóminos. En relación a que no se pidieron otros presupuestos, la realidad es que si se trata de una reparación urgente a veces no da tiempo de analizar otros presupuestos, porque en el interin de esto, el inicial sube de precio. Sobre la cancelación en partes o de contado, todo dependerá del contrato suscrito con el proveedor del servicio y de su modalidad de pago. Pero al no haber sido aprobado por la vía legal, la legalidad queda en tela de juicio. Las cuotas pueden ser referenciadas en divisas, pero no exigibles en esa moneda. Por tanto se puede liberar del pago cancelando en bolívares. Finalmente, hay un lapso muy breve para impugnar los acuerdos y de no hacer uso de este derecho, la cuota se puede convertir en exigible en su pago. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

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