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14 Jun 2019

JUNTAS DE CONDOMINIO y CUOTAS EXTRAS

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Juntas de Condominio y Cuotas Extras: En Propiedad Horizontal son un tema persistente en nuestro Despacho Jurídico.

Sin embargo, antes de abordar este tema, nos permitiremos hacer algunas consideraciones importantes en materia de Propiedad Horizontal.

Asentamientos Urbanos, Juntas de Condominio y Cuotas Extras:

Existen diferentes tipos de Asentamientos Urbanos, cada uno de ellos regulado por leyes diferentes. A saber:

(Saber más)

Los popularmente conocidos “Barrios”:

Están regidos por la ley de las Comunas y el CC en el Libro Segundo “La Comunidad”. Teniendo en lugar de Juntas de Condominio, Juntas Comunales.

Los Parceleros:

Regidos por la Ley de Venta de Parcelas y el CC en el Libro Segundo “La Comunidad”. Tienen conforme a sus estatutos, la forma de Asociaciones Civiles.

Misión Vivienda: Regidos por su Ley especial.

Los Condominios propiamente dichos:

Regidos por la LPH. Aquí encontramos a las Juntas de Condominio.

Todos los Asentamientos anteriores, deben respetar las Ordenanzas de Convivencia Ciudadana y pueden acudir al Juez de Paz.

(Saber más)

Ley de Propiedad Horizontal:

Debe su nombre al principio en derecho conforme al cual el propietario del terreno es el propietario de lo que está encima de él.

Con la peculiaridad que rompe con ese principio, ya que son varios los propietarios y no 1 solo. De la construcción que está encima del terreno.

Incluso por piso y en forma horizontal hay varios propietarios según la cantidad de apartamentos.

Para hablar de verdadera Propiedad Horizontal:

Se requiere la existencia de un Documento de Condominio.

Los Condominios son de naturaleza civil. El CCom define los actos de comercio y los comerciantes y no menciona a los condominios allí.

No obstante si existe conserje o vigilante el condominio debe estar inscrito en el seguro Social.

Condominio y SENIAT:

Los condominios solo declaran ingresos y egresos. No pagan impuestos. Tienen Rif, aunque las Juntas de Condominio no tienen personalidad jurídica.

Los Administradores si deben tener Rif.

Pero si alquilan algún espacio común, deberán pagar IVA

Cosas Comunes:

Serán las definidas por la LPH, el propio Documento de Condominio y las acordadas como tales por el 75% en Asamblea de Propietarios.

Gastos Comunes:

Son los causados por la administración, reparación y conservación de las cosas comunes. Los declarados así por la Ley o el documento de Condominio.

No necesitan ser consultados. Desde el mismo momento que Ud compra un inmueble en propiedad horizontal se obliga a cancelarlos.

En caso que existan dudas acerca de si un gasto representa un gasto común o no:

se puede consultar o aprobar en asamblea y si lo acuerda el 75%, será un gasto común.

Son por ejemplo. El pago de vigilante, conserje, reparación de la bomba hidroneumática, pago de servicios públicos, etc.

Si el gasto es de envergadura:

Si el gasto impacta el presupuesto familiar, lo ideal es que se someta a consulta, aunque el gasto no comporte una mejora.

Juntas de Condominio y Cuotas Extras:v

La Cuota Extra es una extensión de los gastos comunes, pues suele ocurrir que haciendo una reparación se de origen a un gasto que excede de lo ordinario. Entonces será un gasto común pero no ordinario. Debe ser cargado al gasto común y pagado por alícuotas, no dividid entre todos por igual.

Debe ser aprobada por Asamblea de Propietarios y reflejada en el Recibo de Condominio.

No se debe colocar en recibo aparte porque no sería oponible al propietario.

Las Cuotas en general:

Se pueden referenciar en divisas o incluso en criptomonedas. Pudiendo la  Junta de Condominio abrir cuentas en este sentido.

No obstante, al día de hoy, no podemos exigir el pago en divisas o unidades tributarias. (Artc 128 LBCV)

Inherencia por las Cosas Comunes:

Los Derechos de los propietarios sobre las cosas comunes son inseparables del inmueble.

Es por lo anterior que al vender su apartamento, forzosamente existe en el contrato la mención  que el nuevo comprador acepta dar cumplimiento al Documento de Condominio. (Artc 6 LPH).

Alícuota para el Pago de las Cuotas de Condominio:

A cada apartamento se le asigna en el Documento de Condominio una alícuota (conforma la cual debe cancelar el recibo) de participación en relación con relación al total del inmueble.

Solo puede variarse por acuerdo del 100% de los copropietarios.

Las Mejoras:

Deben ser aprobadas por el 75%. Por tanto es obligatoria la consulta previa.

Pueden ser suspendidas por 1 solo propietario si contraría la ley, el documento de condominio entre otras razones. (Artc 9)

En otros artículos continuaremos nuestro análisis a la LPH.

Publicado el 14/06/2019.

Dra. Ana Ines Santander Ortiz. 0414-2070727

https://www.tusolucionlegal.com.ve/


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136 comentarios en “JUNTAS DE CONDOMINIO y CUOTAS EXTRAS

  1. Buenos dias. Resido en Resid.Jose Gregorio, Parroq Altagracia. La Junta de Condominio de este edific. insiste q el Tribunal Supremo de Justicia emitio una Sentencia,en la cual esta permitido indexar a dolares los meses moratorios. Hasta la presente fecha no se ha realizado reunion de copropietarios,en la cual se autorice el cobro indexado de los meses moratorios. Mi pregunta es la siguiente: esa Sentencia existe? es legal cobrar los meses moratorios indexados a dolares, segun la tasa del Banco Central de Venezuela?Si no existe acta de reunion de copropietarios donde se autorice este cobro indexado a q institucion debo acudir, para realizar la denuncia a esta situacion? gracias. Saludos.

  2. Buenos dias Doctora,
    En mi edificion hay que hacer reparasiones de urgencia al tanque del agua. ellos nos estan solicitando en pago de dos coutas extraordinarias del mismo monto por apartamento, este pago no deberia ser por el % de alicuota de cada apartamento?, y si es la respuesta es si, como puedo refutar este manera cobro al condominio?

    1. Sr M. Castillo, el artículo 7 de la LPH es muy claro al respecto. Son ilegales las cuotas lineales. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

    2. Buenas tardes , tengo una inquietud “cómo debo pagar el condominio en dólares ” tomo en cuenta la tasa del día o debo cancelar el monto según la tasa del banco central. En qué artículo puedo apoyarme para defender mi punto de vista luego de recibir su orientación. Agradecida por su pronta respuesta.

      1. Sra Mary Mejías, si Ud por elección quiere pagar en divisas, es perfecto. Si por el contrario quiere pagar en bolívares, debe tomar en cuenta el cambio oficial del BCV para el momento efectivo del pago, de conformidad con el artículo 128 de la Ley del BCV. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

  3. Buenos Dias..
    Buscando entre algunas paginas me encontre con esta me parece de buena ayuda, comento
    En mi residencia se realizo la construccion de un pozo,la cual se solicito cuaotas especiales en $
    ahora bien que sucede si algun propietario no pueden cancelar dichas cuotas al momento y por lo tanto lo pagaria por cuotas.
    La junta de condominio puede cerrar su llave de Agua?

    1. Sr Lenan Barreto, el cierre u obstrucción de servicios públicos por parte de la Junta de Condominio es ilegal y está prohibido. Existe jurisprudencia abundante y pacífica al respecto. No puede nadie tomarse la justicia por su propia mano. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

  4. Buenas noches mi consulta es siguiente puede un condominio exigir el pago en divisas y exigir un pago extraordinario de manera lineal justificado a que en una ocasión se hizo una Asamblea de copropietarios para recoger el dinero de manera inmediata en divisas. Y llevar la relación de gastos en un recibo aparte de las cuotas extraordinarias. Pues ellos alegan que no son casa de cambio para comprar divisas y hay que cancelar en dicha moneda y además solo pagamos las cuotas extraordinarias los apartamentos que estamos habitando y los que no si pueden pagar segun su alicuota en la relación de gasto

    1. Sra Flor Ramírez, el pago lineal atenta contra el artc 7 de la LPH. Por otra parte, en Venezuela la moneda de curso legal en el país, es el bolívar. Por tanto, no se puede”exigir” el pago en divisas. La divisas puede ser utilizada como moneda de cuenta no de pago. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

  5. Es factible cancelar cuotas de condominio y extraordinarias en un tribunal para no tener mososidad.La asociación civil viola los derechos de la minoría y queremos saber si este recurso legal funciona.

  6. quisiera una aclaratoria referente al pagode alicuota cuando se establece que debe ser por porcentaje de mts del apto si se puede modificar por asamblea y que derecho tendria propietario cuando su apto es de mayor metraje

    1. Sr mervin alvarez, conforme al artículo 7 de la LPH, solo podrá modificarse la alícuota por acuerdo unánime de los copropietarios. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).

  7. Buenas tardes. ¿Me corresponde el pago de una cuota extra ordinaria para inpermebilización de la azotea del edificio donde soy inquilina o le corresponde al propietario? El contrato estipula que debo cubrir daños menores del inmueble. Gracias

    1. Sr Edgar Mendez, si el contrato no prevé esa obligación, en principio corresponderá al propietario cancelarla y a Ud las cuotas ordinarias. No obstante, el contrato es ley entre las partes y a él debe atenderse. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  8. Buen dia Dra. Santander, Gracias por atendernos, el caso por el cual los ocupo es que la Junta de Condominio vence en este mes y hay la preocupación que los actuales miembros no desean continuar en los cargos para lo cual fueron elegidos hace un año y que debido a la medidas tomadas por el Ejecutivo por la cuarentena no deberia convocarse la Asamblea Ordinaria. ¿Cual debe ser el medio para lograr un concenso y elegir una nueva junta ? La ley de datos y via electronica es valida para este caso ? ¿ El administrador puede presentar el informe de cierre por correo electronico a la comunidad ?

    1. Sr Francisco Rodriguez, en este sentido Ud va a encontrar opiniones opuestas de diferentes especialista en materia condominial. Por ejemplo, el Dr Viso señala que es imposible e ilegal elegir la Junta de Condominio vía consulta pues es una atribución de la Asamblea. La Dra Yelitze Cordero, señala que si es posible pues se trata de un acto de simple administración. Nuestro criterio se pliega a la segunda de las opciones, reiterando que la ley que Ud comenta es aplicable a la materia. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  9. Hola buenos días, puede una administradora negarse a recibir mis pagos por cuotas? ya que por la situación país se me complica hacer los pagos totales, que ley y que art, me puede avalar para que reciban mis pagos por cuotas.
    Espero su repuesta.

    1. Srab Kirly. Su obligación solo se solventa con el pago total de lo adeudado en la Planilla de Liquidación de Gastos Comunes. Si Ud solo puede hacer pagos parciales, debe procurar llegar a un convenio de pago con la Administradora y probablemente le genere gastos de cobranza e intereses moratorios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  10. Hola buenas… En un apartamento que tengo desocupado y por ende llaves de paso de gas y agua cerradas ahora con los problemas del agua si piden cisternas para uso de los propietarios que se encuentran en el edificio.. Mi apartamento debe pagar..? . Esta considerado en recibo pago no comun.. Gracias…

    1. Sra Ingrid Díaz, el mantenimiento de las tuberías de agua, es un gasto común, pero si se trata de la adquisición de cisternas de la cual Ud no hace uso, ni se beneficia, consideramos que no responde a un gasto común. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  11. En el edif donde resido, la encargada de la administracion, de manera unilateral, decidio indexar a dolares, todo recibo que tenga mas de 15 dias de mora, tomando como tasa de cambio la emitida por el Banco Central de Vzla. Estuve 4 meses fuera del pais, y he preguntado a vecinos que si en ese tiempo se hizo alguna reunion donde se aprobo esa medida y me dicen que no se hizo esa reunion, igualmente a los encargados de la administracion les solicite esa Acta de Asamblea y hacen caso omiso y no contestan a mi solicitud. .Tenia 2 meses de mora, cancele toda la deuda y los meses sucesivos no me he atrasado, pero me niego a pagar esa indexacion. Que debo hacer, a q organismo debo acudir, y que tan legal esa indexacion.

    1. Sr Eddy Martinez, todo ajuste en divisas debe estar precedido de una Asamblea de propietarios en el que se apruebe el mismo y el protocolo que se seguirá en el manejo de esas divisas. Si no se dio cumplimiento a esto, una alternativa sería acudir a la Sundde, a los fines que se inicie el procedimiento administrativo respectivo. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  12. Buenas noches! Se realizo una asamblea extraordinaria, se aprobo cobro cuota especial la cual seria pagada en partes iguales por los coopropietarios de Apto. y locales, no considerando lo que establece la Ley que rige en este tema y el documento de condominio. No se debe aceptar este modo de cobranza y que expongo en caso que no sea debido. Gracias

    1. Sra Neira Nieto, esa cuota no es exigible por ilegal. No obstante, es necesario que Ud impugne la Asamblea en la cual se acordó la misma. Conforme al artículo 25 de la ley de la especialidad, Ud dispone de 30 días para efectuar la impugnación ante los Tribunales. Este lapso aun no le ha empezado a correr pues estamos en cuarentena y los tribunales están cerrados. Pero una vez se reactiven, debe dar inicio a la acción en comento. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

      1. Disculpe mi duda , pero si la decisión de que el pago Lineal fue tomada y APROBADA en Asamblea de propietarios por mayoría lo cual esta particularmente establecido en la LPH
        sobre las asambleas y sus DELIBERACIONES y hasta en muchos documentos de condominios, cual y donde se establece la prohibición de cuotas especiales lineales. Gracias

        1. Sr Rafael Vasquez. El artículo 7 de la LPH, expresamente señala que a cada apartamento corresponde una cuota de participación en las cargas y beneficios de la comunidad y que tal cuota sólo podrá variarse por acuerdo unánime, es decir, del 100%, no de la mayoría. Por tanto no es legal establecer cuotas lineales. Mas Información. 04142070727 (Dra Ana Santander) y 04141371078 (Dr Enrique J Andrea S.)

  13. buenas tardes, el consumo de gas en Propiedad horizontal, la cual no tenemos medidor por apartamento, existe apartamentos que usan equipos solos electricos, como se ejecuta el pago por alicuota y se no cancelan el gas los apartamentos que no utilizan el servicio de gas.

    1. Sra Fabiola Rodriguez, el mantenimiento de las tuberías de gas es un gasto común que no tiene discusión. Pero el consumo de cada apartamento no debería serlo. No obstante, si no hay medidores, es muy difícil tabular cual es el consumo real de cada quien. La recomendación es acordar en Asamblea que aquellos que solo tienen cocina eléctrica, no cancelen el consumo per se, pero los demás, ante la falta de medidores, deberán aportar el pago aplicando la alícuota de cada inmueble. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

    1. Sra Gladys Suárez, conforme al artículo 13 de la ley de la especialidad,se trata de una obligación propter rem, que sigue a la cosa, al bien inmueble, por lo que se tiene que las obligaciones que derivan de ese derecho, el inmobiliario por ejemplo, prescriben a los 20 años. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  14. BUENOS DIAS! EL PAGO DE GAS ESTA CONSIDERADO COMO UN SERVICIO PUBLICO?. SE DEBE PAGA EN FORMA LINEAL, POR ALICUOTA O DE ACUERDO AL CONSUMO DE CADA APARTAMENTO?

    1. Sr RAFAEL, los pagos lineales contradicen el documento de condominio y la propia ley de la especialidad. Por otro lado, el mantenimiento de las tuberías que llevan el gas, es un gasto público, pero si existe un medidor para los apartamentos que contabilice el consumo individual, cada quien debe pagar su propio consumo. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

    1. Sra Esmirna Ramos, efectivamente, no existen las cuotas lineales. Todas se fijan por alícuotas. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  15. Buenas noches, en el condominio donde resido estan planteando aumento atraves de carta consulta motivado a la prohibición de reuniones, quiero saber si el propietario puede dar su opinion via electrónica ya que no estan en el país tambien quiero saber si un inquilino puede opinar y votar referente al aumento y si es legal fijar la cuota basada en divisa para ser pagada en bs al cambio del bcv.

    1. Sra Crisbel Rosales, los medios electrónicos, conforme a la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, son un recurso del que pueden disponer los condominios para atender a sus necesidades. Lo importante es que se cumplan los requisitos que dicha ley prevé a los fines que tengan validez legal. El voto electrónico también es viable, conforma la citada Ley. Un inquilino no puede votar por no ser propietario. Finalmente es legal fijar la cuota en divisas con la exigencia del pago solo en bolívares al cambio oficial, pero debe estar precedida por una Asamblea que fije un protocolo para esas divisas.Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  16. Buenas tardes! Si en mi conjunto quieren hacer un pozo profundo por el problema del suministro del agua, el cobro del dinero para dicho pozo se dividido entre todos los apartamentos o es por alicuota? Gracias de antemano

    1. Sra Erika, la división de los gastos comunes, siempre debe estar ajustado al Documento de Condominio y a la alícuota respectiva asignada a cada unidad de vivienda. . Más Información, no dude en llamar al 04142070727. Dra. Ana Santander

    1. Sra Rosa Silva, siempre y cuando se trate de un gasto común, será de obligatorio cumplimiento. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  17. Buenos días, Gusto saludarle…Tengo dos preguntas que realizare…1.- ¿Puede un inquilino o familiar de un propietario o copropietario, ejecutar cualquiera de los cargos principales de una Junta de condominio?..2.- ¿Se le puede solicitar algún ente específico, la renuncia de algunos de los miembros principales de la junta de condominio, que se encuentre en la situación que se describe en la primera pregunta? Ya que la junta electa actualmente dio por eliminado las asambleas, porque el que asume como presidente dice que él tiene potestad para cualquier toma de decisión sin asamblea por ser presidente.

    1. Sra Adelaida Bastardo, para ejercer cargos en la Junta de Condominio, necesariamente se debe ser propietario. Ahora bien, para solicitar la renuncia ante la ilegalidad cometida, solamente deben tratar el tema en una Asamblea de propietarios convocada al efecto. Uds como copropietarios son un órgano con suficiente poder para hacerlo. En relación a la “eliminación” de las asambleas, no amerita mayor discusión, ya que es imposible que surta efecto, al estar previstas en Ley de la especialidad. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  18. Buenas tardes doctora Santander, mi consulta es la siguiente, mi mamá reside en una conserjería en la cual trabajo 24 años luego de eso se ha seguido habitando el inmueble puesto que la junta de administración le realizó un contrato de arrendamiento, sin embargo hubo nuevo cambio de administración y quieren invalidar el contrato cosa que según he leído no pueden hacer arbitrariamente sino con la sunavih ya cancelamos hasta el 31 de diciembre del presente año el total del arrendamiento, cabe destacar que mi mamá no fue despedida, ni se renunció, todo quedó muy vacío, nunca fue liquidada, tampoco sabemos si están al día en sus pagos en el ivss y su ley de política habitacional, en reunión que hicieron con los propietarios del edificio dijeron se habían asesorado con una abogada laboral perteneciente al ministerio del trabajo, la cual les indico que mi mamá lamentablemente para el edificio seguía activa, eso no lo dijeron a mi madre, sin embargo lo logramos oir desde el exterior de la reunión, y querían intentar hacer que ella firmara una renuncia, al parecer fue lo q la abogada sugirió, pero mi pregunta es que hacer en este caso puesto que ministerio de trabajo se encuentra paralizado por la cuarentena social, y nosotras estamos amparadas con un familiar pero solo se meterá con la parte de arrendamiento sin embargo son dos temas los que hay q tratar.

    1. Sra Heyly, tal y como Ud lo señala, son 2 temas diferentes aunque unidos entre si. El tema de los pasivos laborales (reclamos económicos derivados de la relación laboral), lo deben diligenciar una vez superada la cuarentena. El tema vivienda: al Uds haber suscrito un contrato de arrendamiento, éste no puede ser “invalidado” unilateralmente por la Junta de Condominio. Su madre está amparada por poseer un inmueble a modo de vivienda. Por lo tanto, si goza de la protección que le otorga la SUNAVI. Claro está que para darle una respuesta más asertiva, deberíamos revisar esa documentación que Uds ostentan. En todo caso, ante un desalojo arbitrario, aun y cuando esté la cuarentena, la SUNAVI presta el auxilio en su favor, por tratarse de un caso de urgencia. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  19. Buenas tardes,
    Dra Santander, en el edificio donde vivo tenemos un ingreso extraordinario por alquiler del local y tenemos junta autoadministrada (Presidente, Vicepresidente, Administradora y Vocal). Ese dinero que entra a la cuenta del condominio sale a ser depositado inmediatamente a la cuenta a la del Vocal, porque la Junta de Condominio lo pasa su cuenta personal y luego él lo convierte y pasa a su cuenta en dólares para que supuestamente no se “devalue”. Ya que la Junta de condominio no tiene cuenta en dólares. Qué legalidad tienes esto? Como se puede verificar a través de balances o estados de cuenta los movimientos de ese dinero que es de todos los propietarios y no lo tiene en sus arcas la Junta de Condominio. Qué legalidad hay en esta situación?
    Muchas gracias.
    Saludos.

    1. Sra Agustina Sáez, lo ideal es partir de la aprobación en Asamblea de Propietarios, de un protocolo para el manejo de las divisas y su custodia, así como su destino. La legalidad dependerá de si Uds tienen o no ese protocolo previamente aprobado.Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  20. Buenos días, Dra. Santander, mi consulta se basa en lo siguiente, en el edificio donde vivo en la azotea se encuentra una antena repetidora por un contrato firmado con una empresa de servicio de telefonía.
    En este sentido la empresa cancela al edificio, nosotros le facturamos y ellos cancelan, por lo que ellos nos retienen el IVA.
    Tomando en cuenta que los condominios no pagan impuestos, como hacemos en este caso? Debemos hacer la declaración del ISLR?

    1. Sra Yasmely Tovar, existen criterios encontrados en este tema, pero nuestra opinión es que cada vez que se efectúe una actividad que genere el IVA, debe hacerse la declaración correspondiente del ISLR. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  21. Hola Dra. En el edif. Donde residia la Junta de condominio acordo multar a las personas que no ejercieran la administracion, yo tuve que mudarme por motivos familiares y sigo pagando el condominio pero me quieren imponer una multa, aun sabiendo que me mude y de paso en esta situacion -pandemia. Es legal que me multen por mudarme y en consecuencia, no poder ser administradora. Saludos

    1. Sra ROSSANNA MUÑOZ, la imposición de sanciones tiene una reserva legal, lo que quiere decir que solo a través de ley se pueden establecer las mismas. Mal puede entonces una Junta de Condominio establecerlas. Tal proceder está al margen de la ley. Ud no tiene que pagar multa alguna en ese sentido. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  22. Buenos días Dra. Santander, mi consulta es la siguiente, mi apartamento PH tiene problemas de filtración en una Viga, por el mal estado que tiene el manto asfáltico de la azotea en área común del edf. Esto viene presentándose desde hace muchos años sin que ninguna junta de condominio de aboque al problema. En varias ocasiones he tenido yo que tratar de arreglar o disminuir ( no toda el área) el daño. Ya el deterioro es demasiado y la junta no se manifiesta alegando prioridades. Como puedo actuar para tener solución a este problema? Gracias por su atención.

    1. Sra Marta Losada, si el área afectada es área común, su reparación corresponde en principio a la comunidad de copropietarios. Plantee se celebre una Asamblea para tratar el punto en cuestión o dirija una misiva a la Junta de Condominio, expresando su inquietud y los posibles daños que se le pueden ocasionar de no hacerse la reparación requerida. Revise con detenimiento su Documento de Condominio pues si el área de la azotea es de su uso exclusivo, entonces esa reparación la tendría que costear Ud. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  23. Hola… Buenas noches, tengo una consulta, tengo un departamento en un conjunto residencial, pero no vivo alli desde hace 2 años aprox. Hasta la presente fecha he cancelado el condominio y las cuotas especiales.. Pero ahora nos quieren hacer pagar una cuota para el pago del gas, ya que segun el mismo hay q adquirirlo en dolares, muchas personas que no disfrutamos del servicio por diferentes motivos, (departamentos en obra negra o porque sencillamente no habitamos alli) nos negamos a cubrir dicho gasto.. ya que no es un gasto comun sino individual a mi punto de vista… Es obligatorio cancelar esa cuota? Aun sabiendo que no disfrutamos de ese beneficio?

    1. Sra Yudeli Fiallo, solo los gastos comunes deben ser cancelados obligatoriamente. En su caso, si se tratase del mantenimiento de la tubería de gas, entonces estaríamos hablando de un gasto común. En caso contrario no debe Ud pagar por algo que no consume. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  24. Buenas tardes.
    Con la creciente migración de los últimos años varios inmuebles de mi condominio se encuentran desocupados.
    Estos inmuebles que No están habitados deben seguir cancelando los servicios de aseo domiciliario y suministro de agua potable?
    De antemano gracias por su atención.

    1. Sra Isabel Inciarte, aunque el inmueble esté desocupado, debe seguir cancelando todos los gastos comunes, así como aquellas cuotas especiales que se fijen en Asamblea debidamente celebrada al efecto. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  25. Hola estimados, por aca mi consulta:
    Es legal aplicar sobre la deda de condominio una indexacion extrajudicial del 70% cada 3 meses de deuda, incluyndo capital e intereses, sobre el monto adeudado y luego ajustar la deuda la cotizacion del dolar paralelo/negro. Es posible realizar ajuste e indexaciones extrajudiciales fuera de lo indicado en el Codigo Civil en su articulo 1746 ?
    Agradecido de antemano, por sus comentario, les saluda
    Alejandro

    1. Sr Alejandro Guevara, la indexación es un proceso judicial, lo apropiado es el ajuste por inflación de las deudas de condominio, lo cual es necesario. Ahora bien, ese ajuste no es caprichoso, debe obedecer a un protocolo que los propietarios en Asamblea hayan aprobado, ya que no se trata de obtener una ganancia sobre lo adeudado, sino de recuperar el poder adquisitivo de lo estipulado cuando efectivamente se cancele.Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  26. Buenos días, quería consultarle, en nuestra urbanización tenemos una empresa que lleva la administración del condominio, sin embargo debido a que se leda la opción a los propietarios e pagar en Bs y USD la presidente del condominio presto su cuenta en dolares para recibir estos pagos, la administración indica no poder rendir cuenta de esto, se decidió en Junta de Condominio prescindir de los servicios de la empresa de administración, y considero lo conveniente es que presente una carpeta con los soportes mensuales de los pagos de cada uno de los propietarios, así como el detalle de los pagos realizados por vecinos con cuotas en atraso, sin embargo el tesorero de la junta dice que eso no lo tiene que partamos de los saldos en banco, lo cual no me parece correcto, por cuanto una manera de conciliar es que presente la relación y soportes e pagos , así como la facturas de os egreso, esto lo digo por cuanto el solo presenta listado de morosos y balance de ingresos y gasto y no casa por casa, sabiendo ademas que hay vecinos que compensa sus pagos con servicios prestados al condominio. cual debe ser la conducta a seguir y que responsabilidades tiene la empresa administradora le agradecería su comentarios .

    1. Sra Carolina Fernández, la Administradora rinde cuentas mensuales a través de los Recibos de condominio. lLa rendición de cuentas de la gestión final tanto de la Junta como de la Administradora, la pueden solicitar los copropietarios. Incluso pueden solicitar y por su puesto cancelar, una auditoría en cualquiera de sus modalidades. Lo anterior, no obsta, para que cada propietario individualmente considerado, acuda a la oficina de la Administradora a solicitar se le exhiban los soportes que Ud menciona, sin costo alguno.Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  27. Buenos días!
    Estimada Dra. Santander,
    En el edificio donde resido queremos construir un pozo de agua potable para el consumo de todos, somos 4 apartamentos y uno de los propietarios no está de acuerdo, alegando que él están fuera de la país y no hace uso del apartamento. Lamentablemente, entre los 3 propietarios que sí queremos realizar la creación del pozo no llegamos al 75% para la aprobación, alcanzamos un 73%, que se pudiera hacer en estos casos, cómo obligar al otro propietario a realizar el pago de su alícuota. Es injusto que sólo asumamos él gastos los otros 3 propietarios si será en beneficio de todo el edificio. Agradezco de antemano su atención.

    1. Sra Daniela Soares, conforme a la Ley de la especialidad, se requiere el 100% para la aprobación de este tipo de construcciones. No se puede obligar a nadie a prestar tal consentimiento pues estaría viciado el mismo. Además de la aprobación unánime, también se requiere de la obtención de la permisología necesaria por parte del Estado para efectuar las perforaciones a que haya lugar. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  28. Hay un artículo de la ley de condominio que establezca que el que no paga una cuota extra En el tiempo estipulado se le puede cobrar una mora? Si la hubiese cuál es el articulo

    1. Sra Beatriz Henríquez los intereses moratorios están previstos en el artículo 1746 CC que obedece al interés legal del 3% anual o al interés convencional del 12% anual (previa aprobación de Asamblea). Los intereses sobre intereses está prohibidos. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  29. La Urbanización dónde resido tiene un inmueble para conserjería pero actualmente se encuentra en estado de abandono y bajo el uso como deposito de un propietario el cual se niega a hacer entrega de las llaves del mismo. Como se debe proceder para recuperar ese inmueble sabiendo de ante mano que es un bien comun.

    1. Sr Johan Rico, el espacio de la conserjería o trabajador residencial, tiene un trato tan especial que no puede ser cedido ni alquilado, es justamente para el uso de ese trabajador residencial. Esa apropiación del propietario para su beneficio particular es ilegal. Para resolverlo, siempre es bueno agotar la vía amistosa, con la presencia de Abogados que le expliquen al propietario lo que es el uso común y las sanciones que puede acarrearle en su contra el contravenir tal uso. De no lograr con éxito una conciliación, celebren un Asamblea con el solo propósito de acordar las acciones legales a tomar en lo adelante, tanto civiles como penales, claro siempre respetando el derecho a la defensa del propietario. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  30. deseo saber si una junta de condominio puede exigir un pago por un posible trabajo por medio de una carta consulta sin saber que compañia, quien es el responsable del trabajo a ejecutar cuales son los mostos totales cual es la garantia y si debe ser auditable

    1. Sr Berny faublark, a través de una carta consulta se pueden acordar cargos y gastos comunes si se logra la aprobación requerida. No obstante, no se comprende cómo se puede exigir un monto específico a cancelar, si ni siquiera se tiene el monto total del gasto a realizar y por ende a distribuir. Uds los propietarios pueden solicitar más información para la aprobación del gasto, es cuestión que ejerzan su derecho a voz y no solo al voto, máxime si la consulta no se basta por si misma. En todo caso, simplemente pueden no aprobar el gasto hasta tanto no se tenga información más precisa. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  31. Saludos Cordiales Dra. Ana, quisiera saber si una Junta de Condominio que esta en AUTOGESTIÓN, puede dividir los gastos en forma lineal o como conocer cual es la alícuota que corresponde. Ellos manejan un recibo General para todos y lo publican en cartelera cuando deben enviar los recibos de manera individual. Estas acciones son legales? Si estan en Autogestión deben seguir con Alicuotas?

    1. Sra Katherine, las cuotas lineales son ilegales en atención al artículo 7 de la ley de la especialidad. Para saber cuál es la alícuota que corresponde a cada apartamento, solo debe revisar el Documento de Condominio, allí están indicadas. Por lo tanto no es legal ese actuar de la Junta de Condominio. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  32. Saludos dra. Ana,quería consultar lo siguiente: en mi edificio se acordó una cuota mensual de $5 caso para un fondo de reserva. En tiempo de cuarentena donde los que vivimos de ventas no podemos obtener ingresos ya que está restringido salir, no debería suspenderse ese pago hasta volver a la normalidad? Gracias

    1. Sra Augusta Goncalvez, a pesar de entender su situación, el edificio como tal sigue requiriendo de mantenimiento, conservación y administración. El tema cuarentena, aunque puede ser visto como un caso fortuito, hoy por hoy, no suspende el pago per se. También le aclaramos que el decreto por el cual se suspendieron ciertos pagos, no le aplica si no se trata de un contrato de arrendamiento. Es decir, el pago de las cuotas de condominio, no están suspendidas por efecto, ni por decreto del Ejecutivo. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  33. Buenos días. La junta de condominio con mensajes vía wats ah, pide una cuota extra en $ de forma lineal para compra de camiones cisternas, decisión tomada por los que pertenecen al grupo de whatsat, sin ser notificados la totalidad de los propietarios, donde no hay constancia de la aprobación de todos los propietarios. Y en dicho desconocimiento por no pagar cierran las llaves de paso de los apartamentos que no pagan la cuota.

    1. Sra Belinda, las cuotas lineales son ilegales en atención al artículo 7 de la ley de la especialidad. Por otro lado el cierre arbitrario de llaves, es objeto de un Amparo constitucional, para lo cual los Tribunales de la República están despachando a pesar de la cuarentena por ser materia de urgencia. Tal actitud arbitraria puede ser detenida. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  34. Dra. en una junta de condominio constituida por 3 personas, Presidente, Vicepresidente y secretario, pero los dos primeros abandonaron el cargo…Puede el secretario por solicitud de los propietarios (65% de éstos), convocar a una asamblea general de copropietarios, tomando en consideración que el administrador se niega a convocarla? Gracias de antemano …

  35. Si una Junta de Condominio se encuentra acéfala, y el administrador se niega a convocar a una Asamblea extraordinaria, quien puede convocar a la misma habidas cuentas que solo la Junta en su art. 18 y el administrador en su art. 24 de la LPH son quienes están facultados para invocar a una asamblea extraordinaria?

    1. Sr Johnny Dávila, en atención al artículo 24 de la ley de la especialidad, los propietarios interesados pueden acudir a un juez a los fines que convoque la Asamblea requerida, cuando el Administrador se ha negado a hacerlo. He allí su solución.Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  36. La junta de condominio comenzó a aplicar una cuota que llaman mantenimiento de infraestructura en mi caso particular la misma excede el 100 porciento el monto total del recibo es decir mi cuota mes es de un millón y la cuota de mantenimiento de infraestructura es de un millón trescientos, significa que total debo pagar 2 millones trescientos. Ellos alegan que esto es un gasto ordinario y que no amerita consulta ni ser aprobado por nadie más que por la junta. Desearía saber legalmente si es así

    1. Sr Eduard J b, cuando un gasto excede el monto de un gasto ordinario o es significativamente cuantioso, debe pasar por la aprobación de la Asamblea de propietarios. Por tanto no puede ser inconsulto. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  37. La Junta de Condominio ha realizado gastos extraordinarios debido a la contingencia cuarentena ( habilitación de espacio para vigilancia, comida y enseres para los mismos), los mismos no quieren ser especificados y no se muestran. He pedido al administrador los soportes de los gastos y no los dan. Debo pagar ?

    1. Sra Tiziana, lo que no esté descrito en la Planilla de Condominio (recibo), no tiene que pagarlo. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  38. Buenas tardes quisiera información una junta de condominio debe llamar x obligación cada año para entregar cuentas y elegir una nueva? X q pasan los años y sigue la misma y no aceptan q nadie quiera un cambio fijan cuotas en dólares con aprobación d 8 personas donde hay 47 apartamentos gracias x la información

    1. Sra Nury Romero, conforme al artículo 18 de la ley de la especialidad, la Junta de Condominio debería durar 1 año. No obstante ese cargo no puede quedar acéfalo, vacío o vacante. Toca a Uds como copropietarios elegir la nueva junta, para lo cual requieren reunirse en Asamblea de Copropietarios. Si la Junta no lo desea, inste al Administrador para que convoque a una Asamblea para tales efecto. Si el Administrador, no lo hace, por intermedio de Abogado puede solicitar a un juez que la convoque. Uds tienen derechos pero deben ejercerlos. Respecto a la cuota dolarizada, con solo 8 personas, no puede tomarse esa decisión de relevancia. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  39. Buenas tardes. Mi caso es el siguiente, actualmente resido en un apartamento el cual me lo dejo mi hermano pero no se realizo traspaso de la propiedad pero pago todas las cuotas. El problema es que no se permite asistir a las reuniones,asambleas de condominio ni tengo opinión alguna por no ser el propietario.. Que debo hacer en ese caso?

    1. Sra Yudelkys, lamentablemente la junta de condominio al no permitirle opinar tiene la razón, ya que solo pueden hacerlo aquellos que son propietarios. No obstante, consideramos que si su hermano le otorga un poder para asistir a las asambleas en su representación, podrá hacerlo. Lo anterior no quiere decir que podrá votar. Entonces, lo ideal sería que efectuaran la venta a su favor, para así poder adquirir todos los derechos como co-propietaria. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  40. Hola, queria saber si una Junta de Condominio Provisional, que fue elegida en Asamblea ,pero que no esta legalmente registrada puede imponer el cobro el dolares de la cuota de condominio sin antes haber consultado a los propietarios, es decir, sin haber convocado Asamblea de Propietarios . De no poderse que leyes y articulos lo prohiben? gracias

    1. Sra Carmen Bello, le aclaramos que las Juntas de Condominio no se registran. En relación a la toma de decisiones, solamente aquellas que respondan a la urgencia del caso, o a actos de administración cotidianos, no ameritan reposar cada una de ellas en Actas de Asambleas. Pero evidentemente, cuando hablamos de dolarizar las cuotas de condominio, esta decisión no solo debe ser tomada en asamblea de propietarios, sino que debe reposar por escrito en Acta de asamblea. Los artículos 22 y 25 de la ley de la especialidad le sirve de guía. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  41. Hola muy buenas tardes estimada Dra.Santander, queria hacerle la siguiente consulta : En el edificio donde resido y donde soy propietario la junta de condominio ha hecho cobros de “CUOTAS EXTRAS” de “forma lineal” es decir igual para todos,(apartamentos grande, apartamentos pequeños, locales; todos pagan por igual) alegando de que los cobros y los que se hagan se autorizaron en una asamblea de mayo/2018 (Yo dudo del quórum del 75% de los propietarios. además una asamblea de propietarios no puede contradecir lo que diga la ley de Propiedad Horizontal ) dichos cobros lineales (Incluyen los honorarios que los colocan en recibo de condominio como “Gastos NO COMUNES e INDIVIDUALES” esto a mi entender viola los Artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal En estos gastos se incluyen cuotas especiales y los honorarios de administración que lo hace una administradora y le dieron el velo de “Autogestion”
    La Junta NO HACEN CASO Por lo que quiero saber a que organismo del estado recurrir para que le den un parado y reconozcan la ilegalidad

    1. Sr JOSE LUIS PRIETO la ley de la especialidad prevé la impugnación en juicio para aquellas Asambleas cuyas deliberaciones atenten contra el derecho. Si Ud no hizo uso del mecanismo anotado, puede acudir a la SUNDDE. Hemos tenido noticia que en algunos Estados han servido de mediadores. No obstante, también sabemos que si la asamblea cumplió con todas las formalidades y se deliberó con el quorum necesario, ellos no intervienen. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  42. Hola feliz noche quería saber si como Junta de condominio puede pedir una cuota especial de $ por apartamento para recuperar l9s daños y el deterioro del edificio esto sería por alicuotas o sólo.$Por apartamento es mi duda?favor responder es de Lecheria eso Anzoátegui

    1. Sra Maryliz, en atención al artículo 7 de la Ley de la especialidad, esa cuota fijada a través de una Asamblea de Propietarios convocada con las formalidades necesarias y votada con el quorum necesario, deberá ser fijada en atención a la alícuota de cada apartamento. No puede ser una cuota lineal o igual para todos los apartamentos. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios

  43. buenas noches, quisiera saber si se realiza una junta extraordinaria para tomar una decision sobre un gastos bastante alto, quisiera saber si se necesita la aprobacion del 100%

    1. Sra daicy de ramos la aprobación del 100% o unánime es requerida solamente para modificar alícuotas, modificar las fachadas, modificar el documento de condominio. El caso por Usted planteado se resuelve con la aprobación del 75% de los propietarios. Más Inf 04142070727 (Dra. Ana Santander) y/o 04141371078 (Dr. Enrique J.Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  44. Buenas tardes, expongo: ¿Estamos los propietarios obligados a cancelar un trabajo hecho por un propietario por su cuenta, aun cuando en una asamblea se decidió por mayoría cuales eran las condiciones para ejecutar dicho trabajo? El propietario alega que no se cumplió con lo acordado, porque hubo que disponer un dinero que se tenia apartado para dicho trabajo, para solventar una emergencia. Dicho dinero fue recuperado al mes siguiente, el propietario se niega a pagar el condominio.

    1. Buenas tardes Sra Arnelys Gomez, lo ideal en su caso sería revisar el contenido de la Asamblea a la que Usted alude, para darle una respuesta más asertiva. No obstante si lo planteado por Usted es que el propietario efectuó una reparación de una cosa común por un tema de urgencia, conforme al artículo 21 de la ley de la especialidad, éste podrá exigir el reintegro de las erogaciones en las que incurrió. Lo que estaría irregular en el actuar de este propietario, es el tratar de compensar el pago de lo que le adeuda con el pago de las cuotas mensuales de condominio. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  45. Buenas tardes, consulto: cual es la solución a los ruidos causados por vecinos?, después que se han hecho gestiones como; exponer por escrito la situación a la junta de condominio, hablar con los propietarios causantes, acudir a la vigilancia para llamar la atención a los causantes.

    1. Buenas tardes Arnelys Gomez, su situación es bastante frecuente, le podemos aconsejar como siguiente paso, eleve su molestia ante el cuadrante de seguridad de su zona justo en el momento en que se sienta afectada, a los fines que ellos efectúen la inspección de rigor y tomen las medidas para suspender la alteración al Orden Público. Si aun así no logra Usted solventar el problema puede colocar formal denuncia por ante la Alcaldía de la jurisdicción de su inmueble, ventilando el no cumplimiento, por parte de sus vecinos, de las variables urbanas ni de las normas de convivencia conforme a la zonificación del lugar. Finalmente si esto tampoco le da resultado, puede acudir a los Tribunales de la jurisdicción. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  46. Buenas tardes, mi nombre es Cecilia, la Junta de condominio decidió alquilar la azotea para antenas y cobra en dolares directamente. No hubo consulta, los propietarios no sabemos las condiciones de esos contratos ni sus montos y ademas hacen uso del dinero sin informar. Un grupo de propietarios hemos solicitado rendicion de cuentas y no la hacen. Como se puede llevar un proceso forzado de rendicion de cuenta o auditoria. ? Gracias

    1. buenas tardes Sra Cecilia, ustedes pueden acudir al administrador para convocar una Asamblea de Propietarios, cuyo punto a tratar sea la revisión de la administración de ese espacio común definido así por el artículo 5 de la LPH. En caso que éste se niegue, podrán convocarla a través de un Juez. Cabe destacar que ese espacio común de acuerdo al artículo 31 de la LPH, no puede ser alquilado,a pesar de que en la práctica esto suceda, bajo la excusa que se trata de bienes comunes no esenciales, que no afectan el derecho de ningún propietario. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  47. Buenas tardes Dra, en mi condominio se ha hecho común el cobro de varios gastos en partes iguales, a sabiendo que hay apartamentos de 40, 45, 70, 75, 80 y 160 mts2. Dividen gastos como vigilancia, compras de bombillos, cisternas, reparación de bombas, pinturas, mantenimiento de piscinas, y otros en exactamente partes iguales. Esta decisión tiene varios años funcionando así porque según fue aprobado en Junta de Propietarios (sin el 75% de los mismos presentes) y lo único que dividen por alícuota es el mantenimiento (algunos) y los gastos de administración. Estoy nuevo en el edif. pero no me parece legal. Que opinión tiene del tema?

    1. Buenas tardes Sr Juan Poyer, la costumbre de repartir los gastos comunes por igual o a través de una “cuota lineal” es ilegal, en virtud del artículo 7 de la LPH. Asimismo, la aprobación del 75% para alterar o modificar las cuotas de condominio resulta ser insuficiente a la luz del mismo artículo, en el cual expresamente se señala que la misma “solo podrá variarse por el acuerdo unánime”. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  48. buenos dias
    para realizar las asambleas de propietarios cuantos avisos debe realizar la junta de condomio
    para su convocatoria, como debe hacerlas por wassap solamente o debe colocar un aviso en cartelera o lugar visible .
    para ´poder luego tomar decisiones de cuotas extras alegando q los propietarios no van a la reunion y se tomo la decision de un gasto en dolares por una minoria

    1. Sra estela romero, siempre deberán cumplir todas y cada una de las formalidades previstas en primera instancia, en su Documento de Condominio y posteriormente en la LPH. Muy especialmente tratándose de la fijación de cuotas extras. De no cumplirse con las formalidades anteriores, la asamblea que acuerde cualquiera de esas deliberaciones estará viciada de nulidad, por tanto no será de obligatorio cumplimiento. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  49. Soy vecina de un Conjunto Residencial en Valencia y la Junta de Condominio está haciendo imposición de pagar cuotas extra en divisa es eso legal?
    Espero su respuesta gracias

    1. Buenas tardes Sra Coromoto, la respuesta es negativa, la Junta de Condominio no puede exigir el pago de cuotas en moneda extranjera, siempre los pagos deben ser exigidos en moneda nacional, la excepción es cuando ambas partes deciden pagar y aceptar el pago en otra moneda. Lo que es diferente a dolarizar la cuota de condominio, como un referencial. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.)

  50. Buenas Noches, quisiera que me orientara ante una situación que estoy confrontando desde el mes de abril de 2019, tengo una filtración en la habitación principal de mi apartamento vivo en el 3er piso y se supone que el vecino de arriba 4to piso es el que está ocasionando el daño a mi inmueble, pero este hace caso omiso y no permite que revisen y además él tampoco busca dar solución, he traído varios plomeros, trate con los Bomberos, pero no tienen esa competencia, he tenido que mudarme de cuarto y el techo se cayó todo el freezer o texturizado, he hablado con la junta de Condominio y nada no encuentro solución.

    1. Buenas tardes Sra Coromoto, en su caso es importante dejar constancia de la situación que está sucediendo en su apartamento, a través de una inspección del Organismo competente, le recordamos que si Usted está sufriendo daños ocasionados exclusivamente por otro propietario, (cuya reparación no corresponde a la Junta de Condominio por no tratarse de una cosa común), existen acciones que puede tomar contra este. En su caso le recomendamos que se encuentre de la mano de un profesional del derecho que en una primera fase agote la vía conciliatoria, con el fin de procurar que su vecino se haga responsable. De no lograr lo anterior de inicio al proceso correspondiente con la intención que usted obtenga una compensación monetaria por los daños y perjuicios que ha sufrido. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.), no dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

  51. Exelente y muy actualizado, para los que no somos Abogados y nos preocupamos de la parte legal, en mi edificio el 90% no quiere saber nada de la legalidad.

    1. Sra Esmeralda tangarife. Es imposible cambiar las alícuotas, sin previa Asamblea de propietarios que así lo acuerde por unanimidad. Todo conforme al artc 7 de la LPH. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  52. Buenos días.
    Excelente página.
    Vivo en un edificio con pent houses y apartamentos de 4, 3 y 2 habitaciones. Se están recaudando cuotas especiales y haciendo reparaciones (que la Junta denomina mejoras). La junta de condominio decidió dividir estos gastos en partes iguales entre el número de apartamentos. ¿Es esto correcto? ¿existen casos donde no se deban aplicar las alícuotas establecidas? Ejemplos por favor. Necesito conocer el basamento legal de su respuesta.
    Muchísimas gracias.

    1. Sra Irma Bonet, conforme al artículo 7 de la LPH, cada propietario debe contribuir en los gastos comunes, conforme única y exclusivamente, a su alícuota asignada por el Documento de Condominio. Por tanto la división en parte iguales de cualquier gasto común/reparación/mejora o cuota extraordinara, entre todos los apartamentos por igual, es absolutamente ilegal. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  53. Muchísimas gracias por atender mi solicitud y responderme a tiempo, lo cual me llevó a entender ciertos asuntos referentes a la Junta de Condominio.

  54. Como defenderme como copropietaria de una propiedad horizontal donde una reparación costosa la dividen por partes iguales sin respetar las cuotas de carga de cada quien?.. Gracias!.

    1. Sra LigiaBetancourt, la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7 y 12, es muy clara al respecto. Todo pago/cobro que exceda su alícuota es absolutamente nulo. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  55. Es legal que por retraso de un mes, la cuota especial la incluyan en el Recibo mensual con un recargo del 50%? La cuota especial se debia pagar de inmediato cuando lo decidieron y por el hecho de retrasar el pago, la Junta ordenó además de la cuota ya acordada aumentarla por no pagarla en el momento que decidieron.
    Gracias por aclararme si esto es legal.

    1. Sra Josefina Suárez. La Junta de Condominio no puede ordenar ese reajuste, sin previa aprobación de la Asamblea de Propietarios atendiendo al quorum requerido. Si así se hizo e incluida en el Recibo de Condominio, goza de efectividad por ser “título ejecutivo” y deberá proceder a su pago. Aunque Ud siempre gozará del mecanismo de la impugnación de tal asamblea, previsto en la LPH. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  56. Buenos dias Dra. sera esto legal soy propietario de un local e un centro comercial pequeño, el condominio estableció que después de 5 dias recibir el recibo de condominio , si no ha pagado se le prohíbe el paso del vehículo al estacionamiento y ademas establecio penalidad
    1.- El pago debe hacerse en los 10 primeros días de cada mes.
    2.- El que pague entre el 10 y el 20 de cada mes, tendrá un recargo del 25%
    3.-El que pague entre el 20 y el 30 de cada mes tendrá un recargo del 50 %
    4.-El que pague después de terminado el mes, pagara un monto igual al monto del
    siguiente mes y así sucesivamente.

    1. Sr FRANCISCO DAZA. La medida consistente en impedir el paso de su vehículo por morosidad, es ilegal, desproporcionada y colide con el libre ejercicio a su derecho de propiedad, protegido constitucionalmente. En cuanto a la “penalidad”, observamos que no es más que un ajuste inflacionario, el cual puede estar ajustado a derechos si la adopción de ese protocolo se tomó en Asamblea de Propietarios con el porcentaje requerido. De ser afirmativa la respuesta, entonces podrá exigirlo el Administrador en la Planilla de Liquidación respectiva (recibo de condominio). Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  57. Buenos días, 11 de 15 condominos están de acuerdo en calcular la cuota de condominio al valor del dólar el dia que se cancele, 4 no lo están. Esta aprobación requiere del 75% mínimo de aceptación o es por mayoría simple?
    Gracias.

    1. Sr Hector Pons. Somos de la opinión que efectivamente este tema sea aprobado por el 75% en Asamblea de Propietarios. Así como el protocolo para calcular tal conversión. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  58. BUENOS DIAS MUCHO GUSTO EN SALUDARLE, TENGO UNA DUDA A LOS MOROSOS DEL CONDOMINIO SE PUEDE CALCULAR AJUSTE INFLACIONARIO EN BASE AL PRECIO DEL DOLAR AL MOMENTO DE EMITIR EL NUEVO RECIBO. SALUDOS

    1. Sra Teresa. En este sentido hay opiniones encontradas, ya que el Derecho es una ciencia social y no matemática. En nuestra opinión, la respuesta es que si se puede aplicar extrajudicialmente, NO la Indexación, pero SI el Ajuste por Inflación. Lo anterior no es una cuestión caprichosa, sino que descansa en el artículo 20 de la LPH y en el 1692 del CC. Sin embargo, hay que tomar previsiones legales antes de aplicar tal ajuste. Es decir, no es una decisión de palabra, sino que debe constar en Asamblea debidamente constituida y válida para deliberar. Ahora bien y ya teniendo en cuenta el simple “sentido común”, si en un condominio no se hace el ajuste en comento, se correrá el riesgo de irse a la ruina. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  59. Recibe un respetuoso saludo, en mi comunidad, sin contar con el 100% de los propietarios la jde c, cambió la distribución de los puestos de estacionamiento, el que aparece en el documento de propiedad ya no corresponde. Q acción legal se debe hacer

    1. Sra Luz, si en el Documento de Condominio están debidamente designados y delimitados los puestos de estacionamiento, con una ubicación precisa. Mal puede la Junta de Condominio cambiar los mismos pues ello implicaría tanto como cambiar el propio Documento de Condominio, para lo cual se requiere el 100% o la unanimidad de los copropietarios que así lo aprueben. En tal sentido existen acciones legales, como la impugnación de la asamblea por la cual se tomó semejante decisión, entre otras, a los fines de obtener la nulidad absoluta de esa ella y hacer cesar sus efectos. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  60. Dra, se aprobó en una asamblea general de Condominio, cobrar a los morosos la indexación para compensar la devaluación, es legal esta práctica.

    1. Sra Luz. La respuesta es negativa. La Indexación depende forzosamente de un proceso judicial, es decir, de la pendencia de un juicio sustanciado por ante los operadores de justicia (jueces). En ningún modo es extra-judicial. Mientras que el Ajuste Por Inflación, si puede ser acordado en Asamblea. No se trata de un simple problema de semántica, sino de contenido. Son instituciones diferentes.Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  61. Hola, solicitaron una cuota extra en $ para arreglo de ascensor, no convocaron Asamblea y la junta escogió la empresa a su criterio sin solicitar otros presupuestos, la empresa que escogieron exige el pago en $ y que debe ser cancelado el 100% de una sola vez, ES ESTO LEGAL? Gracias por aceptarme, feliz día

    1. Sra Gladys Cadenas. Las Cuotas Extras en general son una extensión de los gastos comunes, pero cuyo gasto sale de lo ordinario, es decir, son gastos comunes pero no ordinarios. Ahora bien, en todo caso debe ser elevada su aprobación a los co-propietarios a través de la vía de la Asamblea o de la Consulta. No puede exigirse una cuota extra sin la aprobación de los condóminos. En relación a que no se pidieron otros presupuestos, la realidad es que si se trata de una reparación urgente a veces no da tiempo de analizar otros presupuestos, porque en el interin de esto, el inicial sube de precio. Sobre la cancelación en partes o de contado, todo dependerá del contrato suscrito con el proveedor del servicio y de su modalidad de pago. Pero al no haber sido aprobado por la vía legal, la legalidad queda en tela de juicio. Las cuotas pueden ser referenciadas en divisas, pero no exigibles en esa moneda. Por tanto se puede liberar del pago cancelando en bolívares. Finalmente, hay un lapso muy breve para impugnar los acuerdos y de no hacer uso de este derecho, la cuota se puede convertir en exigible en su pago. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

      1. Somos una urb.de 401 aptos y existen varias juntas de condominio por Etapas las cuales deciden y apueban gastos sin realizar asambleas de coopropietarios, ¿esto es Legal?, ya que no toman en cuenta la crisis econòmicas que vivimos

        1. Sra Carmen Guevara, para todo gasto que exceda lo ordinario o no trate de un gasto común, es necesario celebrar la Asamblea de Propietarios que lo acuerde. Por lo tanto no es legal. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.), no dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.

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