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26 Ene 2019
DOLARIZAR LA CUOTA DE CONDOMINIO
Dolarizar la Cuota de Condominio. Nuestros condominios de viviendas de primera mano, secundarias, de uso residencial o recreativo, no están ajenos a la super hiperinflación a la que estamos todos sometidos en el país. Así que se plantea como solución, dolarizar la cuota de condominio.
Por lo general, los inmuebles necesitan reparaciones, mejoras, ornamentos que de no cubrirse en forma inmediata a través del pago de los condóminos (co-propietarios), se diluyen en muy corto plazo haciendo imposible su pago. Por lo tanto, trayendo el detrimento de nuestra propiedad.
Y todo lo anterior por culpa/responsabilidad/indiferencia/imposibilidad del moroso en cumplir con su obligación de pago de la alícuota que le corresponde pagar conforme al porcentaje, que en el Documento de Condominio, tiene asignada su propiedad.
Desde ya anticipamos a nuestros Usuarios que no vamos a dar una respuesta asertiva ni determinante. Antes bien lo dejaremos a su buen sentido común.
En este artículo no trataremos del porcentaje necesario de aprobación para la toma de las decisiones anteriores, las cuales efectivamente, dependiendo de lo que se trate, tiene un trato diferente (mayoría o unanimidad para su aprobación).
Lo que presentamos aquí son alternativas o más bien aproximaciones (porque ninguna medida que se tome será 100% eficiente para evitar la pérdida adquisitiva del bolívar). Para impedir que el dinero que logre obtener/recabar la Junta de Condominio no alcance el fin para el cual está previsto.
DOLARIZAR LA CUOTA DE CONDOMINIO:
Aunque en Agosto del 2018, Asamblea Nacional Constituyente, dictó el Decreto publicado en Gaceta Oficial No.41.452, que derogó el Régimen Cambiario y sus ilícitos. Además derogó el artículo 138 de la Ley del BCV. En primer lugar con el propósito que los particulares, naturales o jurídicos, nacionales o extranjeros, participaran en la actividad productiva nacional.
Por consiguiente poder, en lo adelante, negociar y comerciar en divisas en el país. Por desgracia, no es menos cierto que, el vigente control de cambio no deriva solamente de la Ley del Régimen Cambiario y sus Ilícitos. Ver otro de nuestros artículos “Ilícitos cambiarios”.
Sino de los convenios y decretos que se ha venido dictando el Ejecutivo en esa materia, los cuales, están aún vigentes. Entonces no es un escenario seguro el “dolarizar las cuotas de condominio”, aunque en la práctica muchos condominios así lo hacen en la actualidad en el Area Metropolitana de Caracas.
COMPRAR DIVISAS:
Tal vez, su Junta de Condominio plantee la posibilidad que “dinero que ingrese”, “dinero que se convierte en divisas”. Esto puede resultar. Pero si tal decisión se toma sin tener el respaldo de una Asamblea de Propietarios que así lo acuerde previamente, “podrán rodar las cabezas de los miembros de la junta”.
ACCIONES LEGALES CONTRA LOS MOROSOS:
Siempre se trata de cantidades adicionales que son sumadas a la cuota de condominio. Cantidades que han sido previamente acordadas en Asambleas de Propietarios en atención al 25 de la LPH. Por lo tanto de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios.
Se trata de fijar una penalización por el incumplimiento en el pago de gastos de condominio.
Resumiremos las acciones legales contra los morosos así:
Cobro de Intereses de Mora: En base al 1277CC, se puede fijar el cobro de un porcentaje no mayor al 1% mensual o lo que es lo mismo 12% anual. Los intereses moratorios se calculan diariamente sobre la deuda líquida y exigible.
Ajuste por Inflación o Indexación: Se trata de actualizar la deuda teniendo en cuenta el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) a través de los boletines emitidos por el BCV. ¿Podemos penalizar tanto con intereses moratorios como con indexación?. La respuesta es afirmativa. Pero los intereses moratorios se calculan diariamente sobre la deuda líquida y exigible (no indexada). Y la indexación sobre el monto de la deuda al momento efectivo del pago. Sin incluir la cantidad a indexar (Saber más). El monto a indexar debe excluir los intereses moratorios y los intereses moratorios deben aplicarse sobre el capital no indexado.
Intereses del 3% anual (Artc 1746 CC): El acreedor del dinero adeudado por concepto de condominio es la comunidad de propietarios no un ente mercantil. Los co-propietarios no tienen fines de lucro. Habrá que tener en cuenta el no cometer delito de Usura.
Está prohibido capitalizar intereses.
Demanda por ante los Tribunales competentes por Cobro de Cuotas de Condominio con su respectivo embargo ejecutivo que prohibirá vender o gravar el inmueble afectado por la demanda.
ALTERNATIVA:
Fijar la cuota de condominio en Petro. Nuestro máximo Tribunal de la República, ordenó a través de Sentencia del 31/10/2018, emanada de la Sala Político Administrativa, la implementación del Decreto sobre Criptoactivos y la Criptomoneda “Petro”. Con el fin de proteger el valor de los montos condenados a pagar, a raíz de una indemnización por daño moral.
El Ejecutivo ha establecido expresamente que el Petro es, no solo una moneda de cuenta, sino también de pago. En consecuencia, podemos fijar el canon de arrendamiento en simples términos de la siguiente manera: En la Criptomoneda Nacional “Petro”. (Vigente para el momento en que se cause la obligación). Cuyo valor será fijado por el Ejecutivo y/o el BCV, pudiendo cancelar el deudor en Petros o en Bolívares Soberanos.
Como resultado, cada vez que el Ejecutivo aumente su valor (lo cual es habitual), la cuota de condominio también incrementará. Permitiendo proteger la moneda y su nivel adquisitivo frente a la hiperinflación que vivimos.
Finalmente, la solución es de todos y entre todos, teniendo por norte el mantener el nivel de vida. El sentido común deberá imponerse.
Dra. Ana Santander.
Móvil: 0414-2070727
Buenas tardes
Me gustaria saber si se puede fijar canon de arrendamiento para locales comerciales en dolares aunque sea pagadero en bS y si es legal fijar canon de arrendamiento en petros para locales comerciales.
En caso de morosidad con el condominio, cual sería la tasa de intereses por mora en el caso de locales comerciales.
Mil gracias de antemano
Sra Ana Aquique, en materia de locales comerciales, el artículo 41 de la ley de la especialidad prohibe la fijación del canon en divisas. La ley en comento prevee 3 métodos para fijar el canon de arrendamiento y a ellos deben atender las partes. La moneda Petro, si es de curso legal en el país y se puede establecer contractualmente. Lo anterior, a pesar que sabemos que la mayoría de las personas fijan en sus contratos de arrendamiento, el canon en dólares e incluso logran autenticar los mismos, pero esto no lo hace legal. El porcentaje a cobrar por intereses moratorios, que permite el Código Civil es del 1 % mensual o el 3% anual. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).
Es legal elegir una junta de condominio por el chat del edificio en estos momentos de pandemia?
Sr Ali Martinez, no se trata de usar el chat del edificio de forma indiscriminada, se trata de valerse de ese mecanismo para celebrar Asambleas Virtuales, que permitan continuar con la marcha del condominio. Siempre cumpliendo con la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, así como en base a una asamblea previa que fije el protocolo para utilizar ese u otro mecanismo virtual. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.).
Buenos días Dra, mi pregunta es legal q los tres miembros principales de la junta de condominio sean familiares? Y la Junta de condominio sin consultar con los copropietarios hacen reparaciones o compras y luego lo pasan por recibo. Es legal? Gracias
Buenas noches, en el condominio dónde hábito se habla de dolarizar el pago de la relación de gastos ya que la hiperinflación se come las cuotas mensuales y nunca alcanza para cancelar los gastos, a demás que siempre existe una cuota extraordinaria que exigen su pago en divisas, las dividen en partes iguales sea penthouse o apartamento y solo tomando en cuenta las propiedades que están habitadas porque a según el art. 21 de l.p.h así lo reza, estás cada vez se vuelven más frecuentes, ¿es legal esa posición de la junta de condominio?
Buenas tardes Sra Angie hopman, la costumbre de repartir los gastos comunes por igual o a través de una “cuota lineal” es ilegal, en virtud del artículo 7 de la LPH. Asimismo a la luz del citado artículo, en el cual expresamente se señala que la misma “solo podrá variarse por el acuerdo unánime”, es decir con la aprobación del 100% de los propietarios. En relación a si es legal que el recibo de condominio se calcule sobre la base del dolar, dependerá de si existe Asamblea de Propietarios que cumpliendo con las formalidades necesarias, haya aprobado un protocolo de dolarización de la cuota de condominio. Finalmente el argumento de considerar solo las propiedades habitadas no merece discusión… Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios
Buenas tardes amigo (a) … En nuestro condominio estàn cobrando el 100% mensual de penalizaciòn sobre la cuota y sobre los pagos extras, cuando el propietario no paga dentro de los primeros 10 dìas de emitido el recibo. Es decir, que si el pago de condominio lo pago 20 dìas después de emitido el recibo debo cancelar el doble de la deuda.- Adicional a ello el recibo se esta calculando en bolívares soberanos pero sobre la base del dolar, ya que estamos conscientes que todos los proveedores se pagan en dolares. pero mi pregunta es? serà legal cobrar este porcentaje de penalizaciòn y calcular el recibo sobre la base de dolares y luego penalizar el doble que a final de cuentas serìa el doble en dolares tambien? Se acota que esta decisión fue aprobada por asamblea extraordinaria donde no estaba la mayorìa de propietarios pero la asamblea realizò llamadas telefónicas a todos los ausentes para poder sustentar mayorìa de la decisión.- Gracias y saludos
Buenas Tardes Sra Nereyda Rosales, respecto a la penalización si existió una Asamblea de Propietarios convocada conforme a la ley de la especialidad y al documento de condominio, que a su vez deliberó con el quorum necesario y fue aprobada la misma con las formalidades de ley, si sería legal. Máxime si dicha Asamblea no fue impugnada conforme al artículo 25 de la ley de la especialidad. En relación a si es legal que el recibo de condominio se calcule sobre la base del dolar, dependerá de si existe Asamblea de Propietarios que cumpliendo con las formalidades necesarias, haya aprobado un protocolo de dolarización de la cuota de condominio. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.
BUENAS TARDES!
NECESITO SU AYUDA PARA SABER CUANTO ES LO QUE DEBEMOS DE COBRAR POR INDEXACIÓN ? CLARO PAR REFLEJARLO EN EL DOCUMENTO DE LA ASAMBLEA? YA QUE PARA EL MES DE SEPTIEMBRE ESTA EN 52.2%. Y A PARTIR DE CUANTOS MESES?
Buenas Tardes Sra KISSBEL, la indexación es un ajuste o corrección monetaria que se efectúa por ante un tribunal. En nuestro criterio lo que a usted puede corresponderle es un ajuste por inflación extrajudicial. Habiendo aclarado esto, lo ideal es hacerse tanto de un Abogado especialista en la materia como de un Contador que los orienten como Junta de Condominio para establecer un protocolo de dolarización de la cuota de condominio. Ellos darán la pauta desde el reflejo del gasto común en la planilla de condominio, pasando por el registro contable de lo recaudado, hasta el destino final de las divisas o su equivalente en bolívares. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.
hola!!! excelente publicación… una consulta que me quedo al leer esta información. Se puede implementar para recibos de de cobro la cobranza en Bolivares y Dolares y a su vez SOLO para efecto de cobro de MOROSIDAD anclar el cobro a PETRO???
Sra Cynthia Jerviz, la moneda del Petro es de circulación legal en el país, por tanto cualquier anclaje a ella no tendrá problemas. En todo caso, tanto en relación a la dolarización de la cuota de condominio, como a su referencia en Petros, lo importante es que se acuerde a través de una Asamblea con el quorum necesario para constituirse y para deliberar, así como será vital que se desarrolle el protocolo para calcular esa conversión. Caso contrario no será exigible. Finalmente sobre escriturar ambas monedas en una misma Planilla de Liquidación, hay posiciones encontradas, porque se espera un pronunciamiento oficial que así lo acuerde, a pesar que ya jurisprudencialmente e incluso en providencias del Seniat está prevista esa posibilidad. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.
Es necesario la elaboración de recibos de condominio en físico (papel)? O una nota electrónica (sms o WhatsApp) proveniente del administrador es suficiente (basado en la legabilidad de las comunicaciones electrónicas).
Sr Hector Pons. Tal y como Ud lo señala y conforme a la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, se podrán elaborar los recibos de condominio por la vía del whatsapp. Ya que los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la Ley otorga a los documentos escritos. No obstante deberán ser impresos si se necesita incoar la vía judicial a los efectos de acreditar su validez como «título ejecutivo». Así como deberá acreditarse su autenticidad de ser impugnados por el contrario.
Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios
Se pueden hacer contrato cuyo canon de arrendamientos sea en Petros
Sr Jorge Vazquez, la respuesta es afirmativa. Se puede pactar tanto el Petro como Moneda de Cuenta, como Moneda de Pago. Lo anterior en atención a sentencia de la Sala Político Administrativa de Octubre del 2018. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios
Buenas noches. Me gusto su analisis. Me podria orientar dado que tenemos una situación con un propietario, el cual no ha pagado una cuota solicitada en dólares por la reparación del ascensor. La cotización de la reparación fue solicitada en Dólares por el proveedor y la misma fue honrada de esa manera. Esto sucedió en el mes de Noviembre de 2018, la administradora alega que no puede incluirla por razones que fue en moneda extranjera y que se debe colocar a la tasa de la ejecución del trabajo. No existe la manera de incluirla a la tasa de cambio actual o indexar esa deuda con los INPC recientemente publicados por el BCV. Los dólares al igual que el Bolivar no son los mismo, el año pasado 20 Dólares rendian mas que actualmente. No quiero lucrar de la situación pero quiero recuperar prontamente, no es justo ni para mi ni para los demas propietarios que hicieron su efuerzo en pagarlo.
Sra Nargelith Hernandez, nos preocupa la exigibilidad del pago cuando Ud señala que la administradora «no puede incluirla». Si Ud se refiere a que este gasto no fue incorporado al Recibo de Condominio o fue facturado en Recibo Separado, su cobro está cuesta arriba. Ya que el Título Ejecutivo, que abre la posibilidad de cobro de forma inmediata sin discusiones y abre incuso la vía judicial es el Recibo de Condominio. Otro tipo de factura podrá ser cobrada por vía distinta a la expedita y breve prevista para las deudas de condominio. Aclarado lo anterior, si el gasto está incluido en el Recibo de Condominio y previamente se acordó el ajuste por Inflación a través de la vía de la Asamblea o de la Consulta, es perfecto que Uds cobren al moroso las siguientes cantidades: 1% mensual por Mora. 3% por 1746 CC, Gastos de Cobranza conforme al Contrato celebrado con la Administradora y finalmente el Ajuste por Inflación (no indexación judicial), pero no sobre los intereses ni en cuotas extras, en base al INPC mensual, que tal como Ud lo dijo, recién los está arrojando el BCV. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios
Buenas noches.
Por favor puede explicar como es la aplicacion de indexar la cobranza ? , algo hay que hacer para recuperar el valor del dinero que esta en los morosos, no se puede planificar nada si se
tiene alta morosidad, el dinero que se cobra tardiamente no vale nada, ¿se puede aplicar intereses de mora al cierre de mes sobre saldo, aplicando como monto de interes el valor de la inflacion de ese mes de calculo? , es la unica manera de revalorizar ese dinero que ya esta devaluado, asi es muy facil atrasarse unos cinco meses y pagar miseria, algo que hacemos en nuestro condominio es planificar una compra cargandola al recibo al precio que nos costara dentro de un mes, si la cobranza es buena compramos lo que podamos, eso es con algunas compras, pero con los gastos fijos que hay que pagar de inmediato no podemos, como dije algo hay que hacer, las empresas subsisten asi, adelantandose a la inflacion.
Sr OMAR NUÑEZ, entendemos perfectamente su inquietud. Ahora bien, conforme al artc 20 de la LPH, se podrá efectuar (sin acudir a juicio) un Ajuste por Inflación basado en el INPC mensual que arroje el BCV. Así como cobrar el 1% mensual y el 3% anual, sin dejar de mencionar los gastos de cobranzas. De igual modo podrá la Junta de Condominio, protegerse comprando divisas o criptomonedas y abriendo cuentas en ese sentido. También pueden alquilar espacios comunes y/o pedir contribuciones especiales a los mismos copropietarios, por ejemplo para realizar actividades deportivas. Siempre previo acuerdo tomado en Asamblea de Propietarios. Es muy difícil lograr mantener el valor de la moneda en un 100% pero tenemos experiencias en positivo que le pueden ayudar. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios
Una junta de condominio puede cobrar el 2400 por ciento anual por penalizacion a los propietarios q paguen despues del 7mo dias del mes entrante con visto bueno de mayoria en asamblea.No es ilegal ? La ley establece hasta un 12 por ciento anual.A donde debe recurrir la minoria por esta usura ?
Sr Ricardo Laguna. De Ud considerar que hay un cobro ilegal o excesivo facturado en su Recibo de Condominio, puede por intermedio de Abogado, impugnar el acuerdo tomado en la Asamblea de Copropietarios que se refleja en el Recibo de Condominio que le presenta su Administradora, por ante el Juzgado competente. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios en cuanto a la redacción de Contratos Civiles y asesorías en general.
Excelente análisis
Felicitaciones colega
Agradecidos por su gentil comentario colega. Dra. Ana Santander. 0414-2070727
Vivo en una residencia ptivada, el condominio lo comenzaron a cobrar este mes en dolares y yo gano en bolivares, se paga en condominio mas de lo que gano .mensual y la junta no se ha protocolizado, que hago…..no debo nada estoy al dia con los pagos….pero esa. situacion me preocupa, deacuerdo con lo leido puedo perder el apartamento….
Sra Karen. La Junta de Condominio no tiene que registrarse. Basta que autentique (por ante Notaría Pública), los libros respectivos para funcionar. En relación a perder su apartamento, tendría que tratarse de un incumplimiento reiterado e injustificado y siendo que Ud está al día con el condominio es poco probable. Ahora bien, en casos como el suyo, al igual que con los pensionados, siempre hemos recomendado a las Juntas de Condominio tener un poco de empatía y buscar una solución armoniosa para ambas partes. Una de las proposiciones que hacemos es que si Ud tiene conocimientos especiales en determinada área que puede serle útil al condominio, la oferte como un servicio a cambio de recibir una especie de compensación en las cuotas de condominio a cancelar. Esta es solo una de las ideas, pero hay muchas otras que pueden servir par evitar la morosidad en casos como el suyo. Más inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander) y/o 0414-1371078 (Dr. Enrique J. Andrea S.). No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios.