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09 Mar 2022

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO

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Desalojo por vencimiento del contrato. Un contrato de arrendamiento puede ser a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Antiguamente esto generaba una serie de consecuencias procesales de gran importancia.

Hoy se ha minimizado el impacto de esta diferencia, pero aun es de interés determinar ante cuál tipo de relación locativa estamos a la hora de plantear una estrategia legal a nuestros clientes.

Especialmente si se trata de un arrendatario cuyo contrato se venció en su término o en su prórroga legal.

 

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(Tácita Reconducción)

Puede ocurrir también que un contrato que nació bajo tiempo determinado, se convierta en a tiempo indeterminado, por efecto de la continuación en el inmueble arrendado de parte del arrendatario y el pago de los cánones al arrendador.

Es lo que se conoce en derecho como la Tácita Reconducción.

Articulo 1600CC:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Artículo 1614CC:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Condiciones para que opere la tácita reconducción:
  • Continuar en el inmueble en forma pacífica una vez vencido el término natural del mismo o su prórroga.
  • Ausencia de manifestación de voluntad de dar por terminado el contrato.
  • Que se trate de un contrato a tiempo determinado inicialmente.
Lo anterior genera:

Un nuevo contrato a tiempo indeterminado, con un mismo canon, mismo inmueble arrendado, mismas partes contratantes.

 

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(Criterio sostenido en sentencia de la Sala de Casación Civil el 21/11/2016)

Cuando opera la tácita reconducción se reconduce un contrato de arrendamiento previo, en sus mismos términos.

Por lo tanto:

sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado y nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

Este criterio ha sido ratificado en sucesivas sentencias del máximo tribunal.

(Saber más)

Artículo 1615 CC: “

Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes…”. (Derogado parcialmente en cuanto a los plazos para desalojos)

La norma citada regula precisamente los arrendamientos a tiempo indeterminados.

 

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(Oposición del arrendador)

No existe tácita reconducción cuando el arrendador no ha prestado su anuencia para que el arrendador permanezca en el inmueble.

Si el propietario quiere evitar la tácita reconducción, deberá:

Desplegar una actividad efectiva e inmediata al vencimiento del contrato, que demuestre su voluntad de dar fin a la relación arrendaticia, de dar por terminado el contrato, requiriendo la entrega del inmueble, por ejemplo, demandar la resolución del contrato.

 

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(Cláusula de temporalidad)

A veces los contratos se pactan como renovables si las partes notifican con cierta antelación, otras a plazo fijo.

En el primer caso:

El propietario deberá notificar la no renovación si quiere evitar la tácita reconducción.

En el segundo caso:

Al vencer el plazo fijo, allí termina. El propietario deberá notificar que una vez vencido dicho plazo comenzará la prórroga legal.

Vencida la prórroga legal:

El propietario debe notificar su voluntad de no continuar la relación arrendaticia. Pero si recibe el pago y el inquilino se mantiene en la posesión opera la tácita reconducción.

En el contrato a tiempo determinado:

Para desocupar el inmueble arrendado, se puede accionar por resolución o cumplimiento por vencimiento del contrato o su prórroga.

En el contrato a tiempo indeterminado:

Se acude a la ley y sus causales de desalojo.

En comercios:

La ley no distingue entre determinado o indeterminado y la pretensiones por desalojo. Por juicio oral. Las medidas cautelares están supeditadas a la SUNDDE y al Juez. Existe también la prórroga legal.

En oficinas:

La ley de arrendamiento inmobiliario, si distingue entre determinado o indeterminado. Por juicio breve. Las medidas cautelares aplican todas. Existe también la prórroga legal.

En viviendas:

No existe prórroga legal. Por juicio oral previsto en la ley de la especialidad.

(Saber más)

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(Caso de personas jurídicas)

Para el caso, muy común por lo demás, de una Sociedad Mercantil “A”, con quien se suscribió un primer contrato de arrendamiento y cuyos socios son iguales a los de otra Sociedad Mercantil “B”, con quien se suscribió posteriormente nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, la Sala sostiene que el primer contrato no beneficia a la sociedad “B”.

Fundamentación:

Se trata de dos personas jurídicas distintas y diferentes la una de la otra, aún cuándo su substrato personal sea el mismo, su personalidad jurídica difiere. Motivo por el cual, el primer contrato se tiene por inexistente y no aplica la tácita reconducción.

(Saber más)

DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO
(Breve referencia a la prórroga legal)

Para el caso de los inmuebles en los que puede aplicar la prórroga legal, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.

Características de una prórroga legal:
  • Solo opera si existe una relación a tiempo determinada.
  • Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado
  • Permanecen vigentes las mismas estipulaciones del contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimientode regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
  • Es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

Vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

 

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