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08 Feb 2021

DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

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Desalojo local comercial por falta de pago. Cuando un propietario tiene un inquilino moroso o insolvente, no solo pretende desalojarlo, sino que también quiere que le pague los cánones insolutos.

Antes de Diciembre del 2020, era posible: Un Abogado al demandar, solicitaba el desalojo por la causal de ley y además solicitaba se cancelara, a título de indemnización por daños y perjuicios a su cliente, el equivalente de aquellos cánones adeudados, en base al 1167 CC.

A partir de la Sentencia No 314, del 16/12/2020: La Sala de Casación Civil dispuso que son inacumulables ambas pretensiones.

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CASACIÓN DE OFICIO POR LA SALA DE CASACIÓN CIVIL:

La Sala descendió al examen del fondo del litigio, por detectar la infracción de una norma de orden público, en estos términos:

En la acumulación de pretensiones en una causa: Se atiende a evitar fallos contradictorios en casos que, son conexos, o tienen una relación de accesoriedad o continencia.

La unidad del procedimiento: Impone que no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí.

La alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público.

Inepta acumulación de pretensiones en una misma demanda (78CPC): Ocurre en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o son contrarias entre sí.

O cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.

El principio de la conducción judicial del proceso 11 y 14CPC: En materia civil el juez puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes.

Su deber no se limita a la mera dirección del proceso.

Incluye evidenciar: Los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, la inexistencia del derecho de acción en el demandante (acción caduca, existencia de cosa juzgada), si la ley prohíbe la acción propuesta.

La falta de oposición de las cuestiones previas del artículo 346CPC: No obsta para que el Juez, en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, evidencie lo anterior y declare lo conducente.

La acción de desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento: Tienen como finalidad la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual.

La acción de desalojo: No permite otras pretensiones.

En la acción de resolución de contrato: Si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios

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En la LAI (Artc34), LRCAV (Artc 91) y la LRAIUC (Artc 40): Si un supuesto de hecho se enmarca en una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria. Queda a salvo el ejercicio de otras acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas.

La LRAIUC (Artc 40): Permite sostener que tiene cabida la acción resolutoria en casos distintos a los literales a), h) del artículo 40, como el literal i).

Pero como la propia ley las incluye como causales taxativas de desalojo, se impone solo la acción de desalojo y no la de resolución de contrato.

Los incumplimientos contractuales del arrendatario: no autorizan el ejercicio de la acción de resolución, ya que lo perseguido es la protección del arrendatario como débil jurídico, además están previstos como casual de desalojo.

La LRAIUC no tiene norma que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios por el 1167CC: Antes bien, la legislación inquilinaria en comercios, en algunos casos en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo.

LAI: En contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución, acumulada ésta al cobro de daños.

Pero si son contratos a tiempo indeterminado y se está en las causales taxativas del 34, solo se podrá demandar el desalojo, sin acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.

VOTO SALVADO EN LA SENTENCIA

El Artc 1615CC reglamenta la facultad unilateral de poner fin al contrato a tiempo indeterminado, sin que ninguna de las partes esté incursa en incumplimiento: Caso de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, deterioro del inmueble al extremo de hacerlo inhabitable, etc.

No obstante, la LRAIUC, agrupa todas esas causas bajo el desalojo.

Toda demanda de desalojo basada en el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, es una resolución. Por tanto, debe ser posible acumular a ésta la pretensión de indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

La ley especial no prohíbe tal acumulación: por lo que deberá aplicarse la norma de Derecho común.

La aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial: va en contra de la seguridad jurídica que debe procurarse en todo Estado de Derecho.

En la sentencia analizada en este artículo: se lesiona el principio constitucional de confianza legítima y expectativa plausible.

Desatiende el principio de economía procesal: porque ahora habrá que demandar en juicio aparte los daños y perjuicios entendidos estos como los cánones insolutos.

La palabra desalojo en materia inquilinaria comercial no es única: es sinónimo de terminación de contrato.

La Sala casó sin reenvío pero no decidió: no negó ni confirmó, ninguna de las pretensiones solicitadas, no se pronunció.

Ahora bien, si en todo Estado democrático el principio es que puedo hacer aquello que no me esté prohibido, no necesito norma que me permita demandar las dos pretensiones.

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HISTÓRICAMENTE EL DESALOJO

1945: El desalojo se tramitaba por vía administrativa en la Cámara Municipal y luego se controlaba ante el contencioso-administrativo.

1999: Se dicta la LAI donde los conflictos entre partes se resuelven ante el Juez, entre ellos el desalojo y se amplían las causales de desalojo.

2011: La Asamblea Nacional saca de la LAI los inmuebles destinados a vivienda. Esta vivienda es un concepto amplio que incluye pensiones estudiantiles, alquiler de cuartos o piezas.

2014: La LRAIUC, incluye bajo el término desalojo a la resolución de contrato por causa imputable a una parte, también incluyó el cumplimiento de contrato, la rescisión por lesión, hasta el vencimiento del término.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

En los contratos de arrendamientos de local comercial, ante la causal de desalojo, se accionará por desalojo más no por resolución de contrato de arrendamiento.

No procede la acumulación del desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.

CONCLUSIÓN EN DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

Habiendo fijado criterio la Sala no toca más que jugar con estas nuevas reglas para no sucumbir en la pretensión de nuestro cliente.

Lamentablemente aquellas causas que se instauraron con la vigencia del criterio hoy superado, por efecto de esta sentencia tienen un pronóstico sombrío.

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Abogado UCAB

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2 comentarios en “DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

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