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08 Feb 2021

DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

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Desalojo local comercial por falta de pago. Cuando un propietario tiene un inquilino moroso o insolvente, no solo pretende desalojarlo, sino que también quiere que le pague los cánones insolutos.

Antes de Diciembre del 2020, era posible: Un Abogado al demandar, solicitaba el desalojo por la causal de ley y además solicitaba se cancelara, a título de indemnización por daños y perjuicios a su cliente, el equivalente de aquellos cánones adeudados, en base al 1167 CC.

A partir de la Sentencia No 314, del 16/12/2020: La Sala de Casación Civil dispuso que son inacumulables ambas pretensiones.

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CASACIÓN DE OFICIO POR LA SALA DE CASACIÓN CIVIL:

La Sala descendió al examen del fondo del litigio, por detectar la infracción de una norma de orden público, en estos términos:

En la acumulación de pretensiones en una causa: Se atiende a evitar fallos contradictorios en casos que, son conexos, o tienen una relación de accesoriedad o continencia.

La unidad del procedimiento: Impone que no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí.

La alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público.

Inepta acumulación de pretensiones en una misma demanda (78CPC): Ocurre en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o son contrarias entre sí.

O cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.

El principio de la conducción judicial del proceso 11 y 14CPC: En materia civil el juez puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes.

Su deber no se limita a la mera dirección del proceso.

Incluye evidenciar: Los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, la inexistencia del derecho de acción en el demandante (acción caduca, existencia de cosa juzgada), si la ley prohíbe la acción propuesta.

La falta de oposición de las cuestiones previas del artículo 346CPC: No obsta para que el Juez, en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, evidencie lo anterior y declare lo conducente.

La acción de desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento: Tienen como finalidad la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual.

La acción de desalojo: No permite otras pretensiones.

En la acción de resolución de contrato: Si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios

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En la LAI (Artc34), LRCAV (Artc 91) y la LRAIUC (Artc 40): Si un supuesto de hecho se enmarca en una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria. Queda a salvo el ejercicio de otras acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas.

La LRAIUC (Artc 40): Permite sostener que tiene cabida la acción resolutoria en casos distintos a los literales a), h) del artículo 40, como el literal i).

Pero como la propia ley las incluye como causales taxativas de desalojo, se impone solo la acción de desalojo y no la de resolución de contrato.

Los incumplimientos contractuales del arrendatario: no autorizan el ejercicio de la acción de resolución, ya que lo perseguido es la protección del arrendatario como débil jurídico, además están previstos como casual de desalojo.

La LRAIUC no tiene norma que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios por el 1167CC: Antes bien, la legislación inquilinaria en comercios, en algunos casos en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo.

LAI: En contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución, acumulada ésta al cobro de daños.

Pero si son contratos a tiempo indeterminado y se está en las causales taxativas del 34, solo se podrá demandar el desalojo, sin acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.

VOTO SALVADO EN LA SENTENCIA

El Artc 1615CC reglamenta la facultad unilateral de poner fin al contrato a tiempo indeterminado, sin que ninguna de las partes esté incursa en incumplimiento: Caso de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, deterioro del inmueble al extremo de hacerlo inhabitable, etc.

No obstante, la LRAIUC, agrupa todas esas causas bajo el desalojo.

Toda demanda de desalojo basada en el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, es una resolución. Por tanto, debe ser posible acumular a ésta la pretensión de indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

La ley especial no prohíbe tal acumulación: por lo que deberá aplicarse la norma de Derecho común.

La aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial: va en contra de la seguridad jurídica que debe procurarse en todo Estado de Derecho.

En la sentencia analizada en este artículo: se lesiona el principio constitucional de confianza legítima y expectativa plausible.

Desatiende el principio de economía procesal: porque ahora habrá que demandar en juicio aparte los daños y perjuicios entendidos estos como los cánones insolutos.

La palabra desalojo en materia inquilinaria comercial no es única: es sinónimo de terminación de contrato.

La Sala casó sin reenvío pero no decidió: no negó ni confirmó, ninguna de las pretensiones solicitadas, no se pronunció.

Ahora bien, si en todo Estado democrático el principio es que puedo hacer aquello que no me esté prohibido, no necesito norma que me permita demandar las dos pretensiones.

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HISTÓRICAMENTE EL DESALOJO

1945: El desalojo se tramitaba por vía administrativa en la Cámara Municipal y luego se controlaba ante el contencioso-administrativo.

1999: Se dicta la LAI donde los conflictos entre partes se resuelven ante el Juez, entre ellos el desalojo y se amplían las causales de desalojo.

2011: La Asamblea Nacional saca de la LAI los inmuebles destinados a vivienda. Esta vivienda es un concepto amplio que incluye pensiones estudiantiles, alquiler de cuartos o piezas.

2014: La LRAIUC, incluye bajo el término desalojo a la resolución de contrato por causa imputable a una parte, también incluyó el cumplimiento de contrato, la rescisión por lesión, hasta el vencimiento del término.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

En los contratos de arrendamientos de local comercial, ante la causal de desalojo, se accionará por desalojo más no por resolución de contrato de arrendamiento.

No procede la acumulación del desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.

CONCLUSIÓN EN DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

Habiendo fijado criterio la Sala no toca más que jugar con estas nuevas reglas para no sucumbir en la pretensión de nuestro cliente.

Lamentablemente aquellas causas que se instauraron con la vigencia del criterio hoy superado, por efecto de esta sentencia tienen un pronóstico sombrío.

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29 comentarios en “DESALOJO LOCAL COMERCIAL POR FALTA DE PAGO

  1. Buenas noches, tengo un local comercial alquilado y tiene un mes cerrado por tal motivo este mes no he cancelado ya que el pago es adelantado, la dueña le colocó una cadena y ahora no puedo ni trabajar ni sacar mis pertenencias para entregar el local ya que no tengo con que pagar, que puedo hacer, por favor necesito ayuda

    1. Sra Marlyn Gutierrez, en su caso nuestra firma de Abogados y a la brevedad, por un lado agotamos la vía conciliatoria con su arrendadora, a los fines de obtener un acuerdo en una relación ganar-ganar ambas partes y por otro lado, acudimos a la Autoridad Administrativa competente y planteamos el reclamo debidamente fundamentado en los hechos y en el derecho para procurar se le reponga en la posesión y pueda Ud seguir disponiendo de sus pertenencias. Ud tiene derechos pero debe ejercerlos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Buenos dias dra… Saludo… Poseo un local arrendado desde aproximado 4 años la cual los propietarios se encuentran fuera del pais.. yo les e cancelo via zelle y desde hace 5 meses no les cancelo por falta de comunicacion con ellos no e tenido noticias de ellos hasta la fecha… y no poseo ningun recibo. me gustaria empezar a abonar el canon de arrendamiento por una via oficial para tener el respaldo y no caer en mora… que puedan alegarlo en un momentos que aparezcan… gracias

    1. Sr leonardo silva, estamos de acuerdo con su planteamiento, pero no entendemos cual es su inquietud en concreto…No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Doctora. Tengo un inmueble al cual de le fijo prórroga legal desde el 1 de Agosto 2018 por dos años por los años de arrendamiento. El periodo concluyo el 1 de Agosto 2020. Que acción debe ejecutarse para el desalojo.

    1. Sr Alvaro Dos Ramos, al hablar de prórroga legal presumimos que no se trata de una vivienda. En tal sentido efectivamente puede accionar el desalojo, pero debe hacerlo a la brevedad posible si no quiere que la relación arrendaticia se desnaturalice por la permanencia del inquilino cancelando los respectivos cánones de arrendamiento. Lo anterior es simplemente una solución hipotética que le planteamos, pues la materia arrendaticia es sumamente formal y por tanto es menester tener una visión detallada de su caso en cuanto a modo, tiempo y lugar para darle una estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  4. Buenas tardes. Tengo un espacio (cubículo) alquilado dentro de mi local ubicado en un centro comercial. Tiene 5 meses que no paga ni siquiera la fracción correspondiente a luz y aseo así como deuda por concepto de uso de línea telefónica. Se mantiene abierto y vendiendo todos los días y alega que el presidente dice que no paguen. Tiene así varios negocios en otros centros comerciales de la ciudad. Su contrato dice que con dos meses de deuda se disuelve el contrato pero ni eso, se ha tratado de mediar y nada, me amenaza con mandarme a invadir y tomar todo el local.

    1. Sra belkis, si el local está activo, no está protegido por los Decretos del Ejecutivo. En tal sentido, Ud puede adelantar las acciones de ley a los fines de procurar el desalojo del local. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  5. Buenas tardes, que pasa con los bienes inmuebles denominados GALPON existen tribunales que en juicios en materia arrendaticia aplican ley de arrendamiento inmobiliario del año. 1999. Siendo que esta derogada…existe alguna jurisprudencia sobre este tipo de inmuebles. Gracias.

    1. Sra Luisa Diaz, la Ley que Ud comenta NO está derogada, solo que su aplicación se limita a determinado tipos de inmuebles. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  6. BUENAS TARDES SOY TIBISAY YANEZ, TENGO UN LOCAL ALQUILADO EN UN CENTRO COMERCIAL, LOS INQUILINOS NO PAGAN NI MEDIO DESDE ENERO PORQUE SEGUN EL PRESIDENTE DIJO QUE NO SE IBA A PAGAR MAS ALQUILER Y HASTA LA FECHA NO ME HAN PAGADO NADA, Y NO SE QUIEREN IR DEL LOCAL QUE PUEDO HACER??

    1. Sra Tibisay Yanez, aunque la causal de desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento, está suspendida, es conveniente aclararle que el resto de las causales no lo está. Por lo tanto, en ese caso, nuestra firma de Abogados lo primero que hace es procurar un entendimiento con o sin la intervención del Organismo Administrativo, lo cual nos ha resultad muy útil. De no lograrse una conciliación, estudiamos la posibilidad de procurar el desalojo por el resto de las causales. Lo ideal en su caso es es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  7. buen dia, tengo un local comercial, y la representante legal tiene 6 meses que no cancela y ademas se fue del pais, y le dejo la llave a la mama que no esta en la sociedad y no quiere entregar la llave para inspeccionar el local ya que hay que reparar el techo..
    se puede solicitar el desalojo ?

    1. Sr CESAR ARTEAGA, en esas circunstancias, nuestra firma de Abogados, agota en una primera fase la gestión conciliatoria. De resultar infructuosa y ante el deterioro que Ud menciona, sin pérdida de tiempo activamos la vía administrativa a los fines de procurar su pretensión. Ud tiene derechos pero debe ejercerlos. Contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  8. Buenas tardes tengo un local alquilado el contrato se venció en enero tienen seis meses Pagando 12 verdes sin renovar y les notifique que a partir de julio pagan 40 y están trabajando y alegan que es mucho y están bien ubicado el local quieren que les baje pero no puedo hacerlo que hago puedo pedir el desalojo ya tienen 6 meses vencido el contrato

    1. Sra Mery lira, la materia arrendaticia es sumamente formal, en su caso lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más profesional. Aunque los Decretos del Ejecutivo solo protegen a los comercios no activos, la ley de la especialidad prohibe expresamente fijar los cánones de arrendamiento en divisas. Por lo tanto lo mejor es procurar un entendimiento en ese sentido con su inquilino. Respecto a solicitar el desalojo, nuestra firma de Abogados, ha instaurado causas de desalojo de comercio, en estos momentos sin ningún inconveniente. Solo en el caso que el local esté inactivo, no se podrá solicitar el desalojo por falta de pago, el resto de las causales siguen “activas”. Contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  9. Buenas tardes: tengo alquilados 1 galpón tipo taller zona industrial y 1 edificio de oficinas administrativas y confección en zona industrial y hemos concurrido en atrasos de pagos de alquiler con el dueño. EL dueño nos quiere subir el alquiler o desalojarnos. Que ley nos ampara para que no nos suban el alquiler y nos desalojen? Gracias

    1. Sr Carlos Perez, la materia arrendaticia es sumamente formal por lo que para ofrecerle una respuesta más profesional, es necesario revisar la documentación que ostenta, además de estudiar el escenario completo en el que se desenvuelve la relación arrendaticia. No obstante le podemos adelantar que, tratándose de galpones u oficinas la ley que les aplica es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este tipo de inmuebles no está protegido por los Decretos del Ejecutivo dictados con ocasión a la pandemia. Eso no quiere decir que el incremento en el alquiler o la pretensión de desalojo proceda ipso facto. Contrate un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  10. buenas tardes, tengo una notificacion de desalojo y pago de las costas en las pretensiones de la parte demandada. tengo 5 dias para realizar mi apelaciones . ahora mi pregunta con el decreto presidencial no estoy protegido en esa sentencia , muchas gracias

    1. Sr marcos agraez, todo dependerá del tipo de inmueble que Ud tiene arrendado. Pues los Decretos no amparan a todos por igual. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  11. Buenas tardes tengo un galpón alquilado el inquilino no quiere pagar arriendo todo este año!!! Amparándose en la gaceta de suspensión!! Están laborando y lucran del sitio. QUE PUEDO HACER???

    1. Sra Mirvia Ávila, los galpones no están amparados por los Decretos de Suspensión por lo tanto SI deben cancelar los cánones y mantenerse al día. Nuestra firma de Abogado ha intervenido en casos como el suyo a los fines de intimar al pago y/o aumento de los mismos. Lo ideal es estar de la mano de un Abogado especialista en la materia. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

    1. Sra Annis, la demanda por “incumplimiento” no existe. De otro lado, el Presidente no ha dictado resoluciones, sino Decretos-Ley. Y finalmente necesitamos nos aporte más información sobre las circunstancias de modo, tiempo y lugar de su caso en particular, pues no sabemos si se trata de un arrendamiento, una deuda pendiente, una compra-venta etc. Solo así podemos ofrecerle una respuesta más profesional. En todo caso, le adelantamos que debe asumir su defensa a la brevedad, pues si no atiende a la etapas procesales del juicio, con o sin razón de su parte, puede resultar perdidosa. No espere más y contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  12. Que vamos hacer los inquilinos si el propietario en plena pandemia quiere subirnos el alquiler y no podemos pagar dicho aumento por la situación país no trabajamos como antes y estamos sobreviviendo la situación es difícil que podemos hacer necesitamos una ayuda urgente los propietarios no entienden nuestra situación

    1. Sra Graciela Díaz, la situación nos afecta a todos por igual. Lo ideal es procurar un acuerdo beneficiosos para ambas partes. Ahora bien, en la actualidad existe prohibición por Decreto ley de exigir aumentos o pagos totales relacionados con los cánones. Contrate un Abogado especialista en la materia, que procure un acuerdo o conciliación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

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