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08 Mar 2021

DESALOJO EN PANDEMIA DE INMUEBLE ARRENDADO

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Desalojo en pandemia de inmueble arrendado. Para todo propietario es importante saber cuándo deberá entregar su inquilino el inmueble arrendado. Y si tal entrega será voluntaria o si deberá solicitarla por ante los tribunales.

Si como Abogados debemos enfrentar el segundo de los escenarios, la forma de garantizar las  resultas de ese juicio, será a través del decreto de las cautelares de ley.

Siendo el secuestro del bien inmueble arrendado una de las medidas preventivas más conocidas en materia inquilinaria.

MEDIDAS PREVENTIVAS EN MATERIA INQULINARIA

Lamentablemente la aplicación del secuestro en la práctica se ha reducido a los inmuebles no regulados por la legislación comercial o la legislación en vivienda.

El secuestro, así como otras medidas cautelares procura garantizar las resultas de un juicio, en ocasiones al actor demandante y en otras ocasiones al demandado.

Las cautelares son la garantía de la ejecución proceso.

Se dividen en:
Preventivas:

sirven para que no quede ilusoria la ejecución del fallo.

Ejecutivas:

sirven para que el fallo se concrete o se materialice en la práctica.

Pueden ser solicitadas por ambas partes:

no son un monopolio del actor.

Son mutables:

ya que pueden ser modificadas o sustituidas unas por las otras o incluso limitadas.

Son constitucionales:

por formar parte de la tutela judicial y del acceso a la justicia. Ellas pasan por un debido procedimiento que permite el desarrollo de las garantías constitucionales.

DESALOJO EN PANDEMIA DE INMUEBLE ARRENDADO  Y EL DECRETO DE ESTADO DE ALARMA
La falta de técnica jurídica del Decreto en comento, nos permite ciertas interpretaciones:
  • En Viviendas:

está suspendido el pago del canon así como los desalojos de viviendas por cualquier causal.

Lo que en realidad no cambia el escenario anterior, ya que en la práctica no se acordaban medidas preventivas ni ejecutivas.

El Decreto dice “suspensión de la aplicación” de la causal:

lo que permitiera pensar que incluso suspende el derecho de accionar ante la Sunavi para iniciar el procedimiento o ante los Tribunales.

Y solo permite un llamado a la mediación, al mutuo acuerdo.

  • En Comercio:

solamente suspendió por falta de pago, pero también suspende la aplicación de la causal.

No dice que suspende el desalojo, sino la aplicación de la causal de desalojo en los casos de cánones vencidos o los que se causen a partir de la pandemia, así como cualquier otro concepto pecuniario.

Son supuestos diferentes.

Los locales que se van a ir incorporando a la normalidad o que ya están activos:

en estos comercios se entiende que no tendría la protección en comento. Por ejemplo: salud, comida.

En estos casos se pueden solicitar medidas preventivas, tramitando el proceso administrativo previo.

Y la ejecución del desalojo, siempre que no sea por falta de pago, es viable.

Inmuebles bajo el impero de la LAI:

no está prevista expresamente protección por los Decretos de Alarma, pero no podemos olvidar el derecho común y los eximentes de responsabilidad.

MEDIDAS PREVENTIVAS EN EL C.C. (ARTC 599)
Las causales para acordar el secuestro de la cosa arrendada son:

cuando se demanda por falta de pago, deterioro del inmueble o por no hacer las reparaciones debidas según el contrato.

Todas ellas obedecen al incumplimiento grave y reiterado del inquilino.

Otras medidas:

en materia inquilinaria no solo cabe el secuestro, también se pueden solicitar el embargo, la prohibición de enajenar y gravar, o las medidas innominadas.

Siempre cuidando de cumplir los requisitos del 585 y 588 CPC.

(Saber más)

MEDIDAS PREVENTIVAS EN COMERCIO (ARTC 41, LITERAL L)

No se puede decretar un secuestro sin haberse agotado la instancia administrativa.

Órgano competente:

La Unidad Administrativa con competencia en materia de arrendamientos comerciales adscrita a la Vice-presidencia de comercio del Ministerio de Comercio. No obstante, en la práctica es la Sundde.

Hoy en día los mismos Decretos por el estado de alarma, señalaron como competentes a la Sundde.

El artículo en comento habla de secuestro sobre muebles:

pero en materia de arrendamiento, los secuestros versan sobre inmuebles.

¿Pudiéramos entender que en realidad se trata de embargos? Si partimos que hay falta de técnica legislativa, pudiera ser, aunque esta materia es de orden público y su interpretación debe ser restrictiva.

¿Puedo solicitar otras medidas?:

aunque el artículo trata solo de secuestro, podríamos pensar que es viable solicitar otras medidas, sin pasar por ese procedimiento administrativo previo.

Es discutible.

¿Debo agotar la vía administrativa antes del juicio?:

si toda medida preventiva es accesoria, tendría que estar la pendencia de un juicio para ser decretada y solicitada.

Lo lógico es que exista juicio previo.

Sin desmedro de la cautela anticipada, pero ella está prevista para la materia de familia.

En la práctica la Sundde solicita al juez dictar la medida:

Ante la solicitud, el juez revisa los requisitos de procedencia.

En otros casos la Sundde se ha pronunciado sobre la medida y le ordena al juez la decrete:

¿si el juez no está conforme con el cumplimiento de los requisitos, debe aún decretar la medida?

En nuestra opinión y en este caso, la Sundde está usurpando facultades jurisdiccionales.

El procedimiento administrativo termina con una decisión:

contra la cual existe contencioso administrativo (recurso administrativo de nulidad).

Si el interesado consigna el escrito que presentó ante la Sundde y espera los 30 días y no hay respuesta, se considera silencio administrativo negativo.

La ley no prevé el procedimiento a seguir en la Sundde:

lo que permite especular acerca de la naturaleza del procedimiento, si es conciliatorio o contencioso, o si debe aplicarse el previsto en la LOPA

Nota:

tanto la Sundde como los jueces, han decretado la medida propia de la LAI, que no está previsto para los comercios.

(Saber más)

MEDIDAS PREVENTIVAS EN LA LAI (ARTC 39)

Prevé el secuestro para el caso del vencimiento natural del contrato y de su prórroga legal, cuando el inquilino se niega a entregar el inmueble (oficina, galpones industriales).

Aunque no lo diga expresamente se pueden solicitar las otras medidas preventivas.

Los jueces al decretar la medida:

no solo secuestran el inmueble, desposeyendo al inquilino, sino que también lo dejan afectado para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. En otras palabras, para el caso que el actor pierda su demanda

Procedimiento de la medida:

el previsto en la norma adjetiva, tanto para su decreto, como su oposición y ejecución.

MEDIDAS PREVENTIVAS EN VIVIENDA

No hay medida preventiva ni ejecutiva alguna.

Conforme al Decreto 8.190, contra los Desalojos y Desocupación Arbitraria de Vivienda (Artc 16):

está prohibido el decreto de secuestro. Peor aun, vía jurisprudencial están suspendidos los desalojos forzosos.

Así que no tenemos muchas o ninguna opción.

En la Ley para Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (Artc 11):

ratifica lo mismo respecto de las medidas preventivas. Y en cuanto a la ejecución de las sentencias refiere al decreto anterior.

Es decir, habrá que suspender entre 90 y 180 días para oficiar a Sunavi a los fines que ubique el refugio temporal.

Secuestro no hay, pudieran existir otras medidas pero es muy discutible.

No se pueden ejecutar medidas:

con exceso de la fuerza pública, ni en horas de la madrugada, tampoco los fines de semana.

Ya no existe depositaria judicial:

sino la oficina de custodia de bienes cuyo importe es cancelado por el propietario, en caso que el inquilino estuviera en estado de necesidad.

Además, no pueden rematarse los bienes a los fines de cubrir los gastos por la guarda de los bienes.

En criterio de quien suscribe:

Al hacerse inejecutable la sentencia que ordena el desalojo, porque están suspendidas las ejecuciones hasta tanto no se consigan refugios, se viola la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda del propietario, entre otras garantías constitucionales.

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8 comentarios en “DESALOJO EN PANDEMIA DE INMUEBLE ARRENDADO

    1. Sra Mildred chacon, en principio la respuesta es afirmativa, pero habrá que revisar con detenimiento la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más asertiva y profesional. Contrate un Abogado especialista en la materia, que estudie sus documentos y la secuencia de los hechos para que le ofrezca una verdadera estrategia legal. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

    1. Sr (a) A, por un lado no respondemos comentarios “anónimos” y por el otro lado, nuestro moderador ha eliminado su comentario por exceder la extensión permitida. Por favor limite su inquietud a un máximo de 10 líneas. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  1. Buenas noches, tengo una hermana que tiene un apartamento arrendado ubicado en Valencia Edo Carabobo. El inquilino con su familia la ubico y le manifestó su interés en arrendar el inmueble, posteriormente la corredora a la que ella había encargado arrendarlo le manifestó que ella había rechazado a esa persona, el caso es que el inquilino en 4 años que lleva ocupando el inmueble no asume los incrementos del canon que genera la inflación y hoy dia el monto que paga es irrisorio, por otra parte el inquilino desde hace aproximadamente 2 años vive y trabaja en el exterior. En vista de esa situación ella quiere buscar otro inquilino que pague un canon más ajustado a la realidad porque ante la merma del poder adquisitivo no puede cubrir sus gastos y necesidades. El inquilino no tiene ese apartamento como vivienda principal, Que se puede hacer en este caso?

    1. Sr Orangel Fuentes, lo ideal en su caso es revisar la documentación que ostenta para darle una respuesta más asertiva y profesional. No obstante, puede procurar, por intermedio de Abogado especialista en la materia, la celebración de un finiquito con ese arrendatario a los fines que quede constancia de la entrega del inmueble, de ser ese el caso y luego si proceder a buscar un nuevo inquilino. Tenga cuidado de adoptar una vía de hecho como la de tomar posesión del inmueble, esto puede ser una solución a corto plazo y un problema a largo plazo. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Somos TUSOLUCIONLEGAL. Más Información, Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  2. Que se puede hacer si un inquilino de una oficina la cuál no está amparada por el decreto de acoge arbitrariamente a este y solo cancela el 50%

    1. Sr Luis Rodríguez, la materia arrendaticia es tan formal que preferiblemente para darle una respuesta más asertiva, es menester revisar la documentación que Ud ostenta. No obstante, le podemos adelantar que Ud puede puede accionar la vía judicial y demandar a ese arrendatario por estar incurso en incumplimiento de su obligación principal. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Somos TUSOLUCIONLEGAL. Más Información, Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.