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06 Dic 2021

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)

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Desalojo de vivienda alquilada (proceso). En Venezuela el número de viviendas ofertadas en arrendamiento, ha disminuido significativamente, ello por la implementación de leyes que benefician al “débil jurídico”, convirtiéndolo en el “gigante jurídico” y menoscabando, por decir lo menos, el derecho de propiedad.

Un ejemplo lo es:

La Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas del 05/05/2011 o la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 10/11/ 2011.

Aunque el objetivo de este artículo no es discutir la utilidad que han reportado ambos textos legislativos, debemos decir que se ha perdido el justo equilibrio que debe reinar en una relación contractual para las partes signatarias de la misma.

(Saber más)

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)
(Sujetos de Protección)

Se protege a las personas naturales, arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios, adquirentes de inmuebles destinados a vivienda principal

¿De qué se les protege?:

De medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de la vivienda.

Procedimiento previo a las demandas:

El interesado deberá consignar una solicitud motivada con sus anexos, ante la SUNAVI, justificando la restitución de la posesión del inmueble por parte del sujeto objeto de protección.

Audiencia conciliatoria:

Una vez citada la contraparte, deberá comparecer asistida de Abogado o Defensor Público especializado en arrendamiento de vivienda a exponer sus defensas en la audiencia.

La audiencia conciliatoria se fija en un plazo no menor de 10 días hábiles ni mayor de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente al de su citación.

La audiencia conciliatoria requiere:

La presencia de todos los interesados y podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse hasta lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de 20 días hábiles.

No comparecencia a la audiencia:

Se cita a la Defensoría especializada y suspende el procedimiento hasta su comparecencia. En esa fecha se fijará la audiencia conciliatoria, de lo cual se notificará a todos los interesados.

strong>Audiencia desierta por ausencia de las partes:

Se fija nueva oportunidad dentro de los 10 días hábiles siguientes a éste.

Si nuevamente falta alguna parte:

Se dicta decisión en el caso, la cual puede ser declarar el desalojo o habilitar la vía judicial.

Si acuerda el desalojo indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el mismo, que se ejecutará por orden judicial.

Desistimiento de la solicitud:

Se declara si el solicitante no asiste a la última audiencia fijada.

Culminación del procedimiento:

Se levanta acta con los acuerdos logrados o no. Caso de no lograrse un acuerdo el funcionario tomará su decisión.

Acceso a la vía judicial:

Independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)
(Refugio Temporal)

Todo juez debe suspender, por un plazo no menor de 90 días hábiles ni mayor a 180 días hábiles, cualquier ejecución que implique el cese de la posesión de la vivienda.

En ese plazo el juez verificará que se haya cumplido el procedimiento previo aquí explicado.

De haberse cumplido

Solicitará a la SUNAVI  la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva si el afectado por el desalojo manifiesta no tener lugar donde habitar.

Si no se ha cumplido:

Suspenderá el proceso a la espera de su agotamiento.

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)
(Ejecución material del desalojo)
  • No podrá ejecutarse el desalojo en horario nocturno, de madrugada, ni los días viernes, sábados o domingos.
  • El uso de la fuerza pública se requerirá sólo cuando sea estrictamente necesario. En el desalojo debe estar presente un Defensor especializado en arrendamientos de vivienda.
  • La fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser notificada al afectado con 90 días continuos de anticipación.
  • Si se trata de un inmueble que será ejecutado producto de una hipoteca, se debe además notificar a la SUDEBAN y a BANAVIH

(Saber más)

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)
(Inhabitabilidad del inmueble)

Si el inmueble es declarado inhabitable, o requiere reparaciones que ameritan su desocupación  o será demolido, la autoridad que vaya a ejecutar el desalojo forzoso podrá obviar el cumplimiento del procedimiento aquí explicado.

Sin embargo, deberá solicitar a la SUNAVI la ubicación de Refugio Temporal.

Si se trata de reparaciones:</strong

El afectado tendrá derecho de recuperar la posesión, una vez sea habitable el mismo.

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)
(Ausencia de Pruebas)

Nuestro usuario podrá haberse dado cuenta que en todo el proceso aquí resumido, no existe previsto un lapso probatorio. Siendo que trata de un contradictorio debería haber una etapa probatoria a los fines de poder llevar al ánimo del sustanciador del expediente, la convicción de la necesidad del desalojo solicitado.

Debería la autoridad administrativa poder evacuar y materializar las pruebas en tal sentido o remitir al juez de la especialidad su procesamiento.

No obstante, será el funcionario quien en base a su sola discreción acordará o negará el desalojo.

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)

(Causales para el Desalojo)

Hoy suspendidas por efecto de los Decretos del Ejecutivo, por lo menos hasta que haya un pronunciamiento formal en contrario.

Están previstas en el Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que las señala en forma taxativa.

La acción se debe fundamentar en cualquiera de las siguientes causales:

1.      Que el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la SUNAVI, para tal fin.

2.      En la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del 2º grado.

El arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.

El inmueble no podrá ser arrendado por un período de 3 años.

3.      Que se haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4.      Si el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5.      Que el arrendatario haya incurrido en la violación de la normativa sobre convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)

(Conclusión)

La realidad del mercado inmobiliario la conocemos todos, sin embargo el llamado es a superar la Ley en comento en aras de lograr la armonía y equilibrio en las relaciones arrendaticias entre el propietario e inquilino, lo cual se traducirá en un aumento de la oferta de inmuebles destinados al arriendo de viviendas.

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6 comentarios en “DESALOJO DE VIVIENDA ALQUILADA (PROCESO)

  1. HOLA TENGO 4 AÑOS QUE LES DI PRORROGAS, DESPUES LE ENTREGUE UN DOCUMENTO PIDIENDOLE EL APARTAMENTO EN UN MES LO CUAL ELLOS FIRMARON Y NO SE FUERON , EN AGOSTO DEL 2020. FUI A CONVERSAR CON ELLOS LA ENTREGA DE BUENA FE, ME AGREDIERON: VERVAL FISICO, PSICOLOGICO, Y ME EMPUJARO,DESPUES DE LO QUE PASO NO ME DEJAN ENTRAR A MI APARTAMENTO . EN ENERO DEL 2021 FUI A LLEVARLES UNA NOTIFICACION DANDOLE UN MES PARA LA ENTREGA YA QUE ME URGE MUDARME ,NO LA FIRMARON.

    1. Sra ENIA, por favor plantee su inquietud en forma concreta y con gusto le responderemos. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. Buenas noches, tengo un problema tengo una propiedad sobre tengo invasores desde hace diez años, como debo proceder para el desalojo por fiscalía , ya tengo una inspección ocular realizada en sunavi

    1. Sra Andreina de Perez, se trata de una Denuncia que debe instaurar en la cual Ud podrá escoger una defensa particular o que su defensa la asuma la propia Fiscalía. De encontrar el Ministerio Público fundamentada su denuncia, ordenará la apertura de la averiguación penal y adelantará el proceso en cuestión. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Buenos días dr, quisiera saber si en estos tiempos de pandemia se puede desalojar para recuperar una propiedad, yo tengo arrendado un apartamento y por causa de la pandemia ya se van a cumplir 2 años q no he podido recuperarlo

    1. Sr Daniel valiente Ochoa, la ejecución de los desalojos de vivienda están suspendidos, no solo por efecto de los Decretos del Ejecutivo por la pandemia, sino producto de una sentencia del TSJ. El llamado es a pre-constituir pruebas respecto a los incumplimientos en los que haya incurrido el arrendatario, a los fines que una vez activada la vía administrativa y judicial para poder por lo menos accionar, Ud ya tenga ese camino adelantado. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

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