Desalojo de local comercial por deterioro. ¿Es posible desalojar actualmente a un inquilino de local comercial por haber causado deterioros en el inmueble arrendado? Si.

Prelación de las fuentes de derecho a la hora de analizar un caso como el planteado:

Recordemos que la ley de la especialidad invierte la primacía de las fuentes, pues los que somos de la vieja escuela entendíamos que, en materia civil, se prefería la voluntad contractual antes que cualquier otra fuente.

No obstante, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23/05/2014 señala que en la relación arrendaticia prevalecerán:

• Las disposiciones de la Ley.
• Los reglamentos que desarrollen la Ley.
• Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, dictadas por el Ministerio con competencia en comercio.
• Los contratos celebrados de mutuo acuerdo por las partes.

Como se observa la voluntad contractual es la última de las fuentes a consultar…

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DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR DETERIORO

(Causal de Desalojo por Deterioro del inmueble imputable al inquilino)

Dicho lo anterior, analicemos un poco la causal de Desalojo prevista y sancionada en el artículo 40, literales c) en conjunción con el literal i), de la Ley en comento.

Señala el literal c):

Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Señala el literal i):

Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Entonces, la parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado:

Durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños.

En caso de comprobarse el daño malicioso:

El afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento por desalojo.

El principio rector es que:

A menos que el daño sea imputable al arrendatario, el arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de los locales en arrendamiento.

Obligación de notificar del daño o deterioro:

El arrendatario debe notificar dentro de los 3 días siguientes a la detección de la falla al arrendador, los daños que afecten al inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR DETERIORO

(Garantías para el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el inquilino)

El arrendador puede exigir al arrendatario garantías, para respaldar y asegurar las obligaciones que él asume.

Tipos de Garantías:

Puede fijarse a través de depósito en efectivo (no más de 3 meses) o fianza. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías.

Finalizada la relación arrendaticia:

Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario, las partes podrán acordar la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones.

Pero si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir a la jurisdicción.

Deber de reintegro al arrendatario de la suma recibida como garantía:

Dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes.

Igualmente deberá entregar los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o liberar la fianza de fiel cumplimiento.

En caso de incumplimiento se acudirá a la jurisdicción.

Si las partes no pueden acordarse en cuanto al finiquito por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas:

Se procederá de la siguiente manera:

Si el arrendador se niega injustificadamente a restituir la garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento:

Se generan intereses a la tasa activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de Venezuela.

El arrendatario podrá acudir a la jurisdicción para hacer valer sus derechos

Si la garantía no hubiera sido depositada en cuenta bancaria que genere intereses:

El arrendador tendrá la obligación de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados.

En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte interesada.

Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario:

El arrendador, puede solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial y requerir la ejecución de la fianza.

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DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR DETERIORO

(Prueba del deterioro)

De la carga de la prueba:

El artículo 506 de la norma adjetiva señala que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Este artículo reglamenta la actividad de las partes en cuanto a quién le corresponde asumir las consecuencias negativas de la falta de prueba en juicio.

Por su parte el artículo 1.354 CC establece:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

También establece a quién corresponde proporcionar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, Corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

La Inspección Judicial como medio de prueba del deterioro:

No hay regla expresa de valoración para la inspección judicial, el juez le asigna valor probatorio, según las reglas de la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia.

Al arrendatario toca probar:

El cumplimiento de las cláusulas contractuales pactadas y que el deterioro fue notificado, como daños mayores, para que corrieran por cuenta del arrendador.

Si no notifica, incurrirá en la causal de desalojo.

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DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR DETERIORO

(Sentencia de Sala de Casación Civil del 14/05/2021)

La sentencia en comento tocó el tema en el juicio por desalojo  contra una sociedad mercantil.

El formalizante en casación denunció:

Que el juez de la recurrida incurrió en el vicio de quebrantamiento de formas sustanciales del proceso:

Pues la demanda por desalojo ha debido declararse inadmisible y no haberse sustanciado por el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del CPC en concordancia con el 43 de la Ley de la especialidad, ya que se trata de un inmueble destinado al alojamiento turístico, excluido de esta ley.

La Sala analizó el caso así:

El contrato de arrendamiento dispone que el uso del inmueble es comercial, para todos los espacios, locales y habitaciones para alquiler por día.

Que tal circunstancia quedó demostrada de inspección judicial, resultando accesoria la disposición de las habitaciones con fines turísticas.

Por lo tanto, el trámite procesal requerido si es el regulado por la Ley de alquileres de locales comerciales.

Que denuncia infracción de los artículos 506 CPC y 1.354 CC por errónea interpretación:

Pues la parte actora solicita el desalojo, invocando que el estado de precariedad del inmueble es imputable al inquilino.

Que la inspección judicial no puede por sí sola probar que el deterioro fue causado por negligencia del inquilino:

Siendo necesaria la opinión de expertos con conocimientos técnicos en la materia

La Sala analizó el caso así:

Tales hechos quedaron demostrados en la inspección judicial realizada por el tribunal a quo de cuyo contenido se extrae que el inmueble posee evidentes señales de deterioro en la pintura, paredes, techo, protecciones de balcón, escaleras.

• El demandado no aporto medio de prueba alguno que desvirtúe que los daños ocasionados al inmueble debieron ser asumidos por parte del arrendador por ser daños mayores.

En consecuencia, está incurso en la causal de desalojo contemplada en la letra “c”

• Tampoco logró demostrar, haber cumplido con las cláusulas contractuales pactadas, ni que los daños acecidos en el inmueble de marras deberían haber corrido por cuenta del arrendador, por considerar que los mismos superaban el monto pactado a ser asumidos como arrendatario.
• Tampoco demostró haber notificado los daños mayores para que fueran cubiertos por el arrendador.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR DETERIORO

(Conclusión)

Quien suscribe considera que una inspección judicial puede acreditar el estado físico de de un inmueble, pero acreditar la autoría de tal condición, es exceder con creses la naturaleza de tal probanza.

No obstante, ante la ausencia de una regla expresa de valoración de la inspección judicial, el juez le asigna su valor probatorio, según las reglas de la sana crítica, es decir, según su lógica, ciencia y experiencia.

Lo cierto es que ante la falta de notificación al propietario del deterioro:

Sumado con el deterioro mayor evidenciado en el inmueble, resulta ser una prueba idónea, según la sentencia en estudio, la inspección judicial.

Consideramos que lo aquí sancionado es:

La omisión, en la que el inquilino incurrió , haciendo procedente la causal de desalojo del literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial .

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