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25 Oct 2019

DERECHOS DE LOS HEREDEROS DEL ARRENDADOR

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Derechos de los Herederos del Arrendador. Pongamos un ejemplo: (A) en su carácter de propietario de un local comercial, celebró contrato de arrendamiento con (B) (inquilino), al pasar los años (A) fallece.

¿Queda el contrato sin efecto alguno o resuelto de pleno derecho? La respuesta es negativa.

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LOS HEREDEROS DEL ARRENDADOR:

Asumirán todos los derechos y obligaciones que correspondían a su causante. De tal manera que los herederos de (A) por vía de subrogación, se convertirán en arrendadores del inmueble. Al ser  herederos únicos y universales de (A).

PARA ACTUAR EN JUICIO LOS HEREDEROS DEL ARRENDADOR:

Deberán acreditar su cualidad para actuar en él. Es decir, tocará a los herederos probar que efectivamente son los sucesores a título universal del causante (A).

Entre las pruebas que demuestran la cualidad de herederos tenemos:

la partida de nacimiento, acta de defunción de su causante, justificativo de únicos y universales herederos, contrato de arrendamiento, declaración sucesoral y documento de propiedad del inmueble.

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OTRO EJEMPLO:

(A) y (C) ostentan el carácter de co-propietarios de un local comercial sobre el cual celebran contrato de arrendamiento con (B) (inquilino). Al pasar los años, (C) fallece.

¿Queda el contrato sin efecto alguno o resuelto de pleno derecho?:

La respuesta es la misma que antes. Pues, por una parte los herederos de (C) entran a representarlo. Por otra parte al existir una comunidad sobre el inmueble objeto de arrendamiento, en atención al 168 CPC, uno de los comuneros puede actuar en nombre de la comunidad y en beneficio de todos.

FUNDAMENTO LEGAL:

Para determinar si los herederos están o no legitimados, se debe tomar en consideración lo establecido en los artículos siguientes.

De la L.A.I:

los artículos 11 literales a), 12, 20, 30 literal c y 52.

Del CC:

los artículos 760, 765, 822, 995, 1.163, 1.603, 1.604, 1.605, 1.607, 1.608 y 1.610.

Y de la L.R.C.A.V:

los artículos 4, 6, 38 y 57.

L.R.A.I.U.C:

los artículos 4 y 6.

Artículos que disponen soluciones similares en cuanto a quienes pueden actuar en defensa de los derechos involucrados. Y quienes se encuentran legitimados para acudir ante los tribunales.

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DERECHOS DE LOS HEREDEROS DEL ARRENDADOR EN EL CASO DE OFICINAS:

Como ya hemos explicado el arrendamiento de oficinas se encuentra regulado en la L.A.I. Al ser excluido de los otros 2 cuerpos normativos que regulan la materia.

Aplicándose de manera supletoria la normativa general establecida en el C.C.

En este cuerpo normativo se establece:

que con la muerte del arrendador o del arrendatario no se resuelve el contrato de arrendamiento. Sino que se produce una subrogación.

También prevé la posibilidad que el contrato de arrendamiento se suscriba con el  propietario del inmueble y se coloque como beneficiario del canon a persona diferente.

Prevé la posibilidad de suscribir el contrato de arrendamiento por cualquier persona facultada para ello como un mandatario o gestor de negocios.

Y en caso de fallecimiento del arrendador (A), los herederos pasan a subrogarse en los derechos del de cujus.

CONCLUSIÓN EN DERECHOS DE LOS HEREDEROS DEL ARRENDADOR:

Cada caso requiere estudio, no se trata de una fórmula matemática. Una simple diferencia en las circunstancias de modo, tiempo, lugar de los  hechos en el caso sometido a nuestro estudio, puede conducir a una gran diferencia en la estrategia legal a escoger.

No obstante es la regla que, tanto los herederos del arrendador, como los herederos del arrendatario, lo sustituyen a su muerte en todos y cada uno de sus derechos y obligaciones.

De la misma forma, el Arrendatario o el Arrendador podrán exigir de esos herederos que le demuestren el carácter de tal, ya que no basta que invoquen esa cualidad, sino que la deben probar.

Publicado el 17/11/2017.

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

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21 comentarios en “DERECHOS DE LOS HEREDEROS DEL ARRENDADOR

  1. Buenas tardes Aga. Mi madre fallecio, habia alquilado de su propiedad un local, en julio de 2020, el caso es que fue por un canon de muy bajo (10 dolares) y por 4 años, somos dos hermanos que queremos arreglar eso, uno de nosotros firmo a ruego por mi madre, que podemos hacer para colocar un canon acorde con la realidad, podemos pedirle que se vaya

    1. Sra Daniela Velasco, la solicitud de desalojo debe estar fundamentada en causa legal. En relación al aumento del canon, ello es posible en tanto y en cuanto Uds las partes lleguen a ese acuerdo. Puede Ud contratar un Abogado que maneje las mediaciones y procure un acuerdo en una relación ganar-ganar. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  2. En mi caso mi arrendatario murió, aparecieron sus hermanos pidiéndome copia de contrato y recibos de pago yo no quiero permanecer en el local comercial puede irme sin problemas? No quiero tener relación con ellos . Gracias

    1. Sra Carmen Fernández, al parecer quien murió es el arrendador y Ud es la arrendataria. De ser así, lo ideal es contratar un Abogado que procure un finiquito de la relación arrendaticia a los fines, muy especialmente que Ud pueda retirar sus pertenencias sin mayores inconvenientes. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  3. Señora abogada mi papá falleció y él tenía arrendado una casa a unos familiares el cual el último contrato se lo realizó en él Año 1996 y venció en 1998, y no se realizó más contrato solo verbal, como única heredera puedo realizar un nuevo contrato? Ese contrato que tenía mi papá queda extinguido? Ya que tiene 22 años vencido. Cuales serían mis derechos como heredera?

    1. Sra Mónica, lo ideal en su caso es revisar la documentación que ostenta para darle una respuesta más profesional. En todo caso, si a pesar de los años, la persona continúa en relación arrendaticia, por la no suscripción de nuevo contrato no se “vence” tal relación, solo que se habría convertido en a tiempo indeterminado. Sus derechos como heredera, serán los derivados de los que les transmitió su padre, si era propietario, Ud también lo será en compañía de los restantes herederos. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  4. Se hizo un contrato de un local sin mi consentimiento el local es de tres herederos, dos de ellos cobran la renta pero yo no percibo pago de esa renta se puede anular el contrato

    1. Sr David Navas, en nuestro criterio la opción no es la nulidad, antes bien una rendición de cuentas o la incorporación de Ud como cotitular del derecho y en tal sentido su injerencia directa en el contrato. Si embargo, lo ideal es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más categórica y profesional. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. Contratar un Abogado Privado especialista en la materia que le asesore, siempre es una decisión inteligente. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  5. Hola. En el caso de que sea lo contrario, de que el inquilino que firmo el contrato fallezca, pueden sacarnos/desalojarnos de la casa a todos los demas habitantes (familiares del inquilino)?

    1. Sra Marissa, en Venezuela, quien contrata inicialmente contrata para si y para su familia nuclear. Si Uds son parte de esa familia, también se superponen en los derechos del fallecido. Si no lo son, de igual forma en materia de viviendas están prohibidos los desalojos. Contrate un Abogado especialista en la materia que le brinde una estrategia adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios profesionales. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL! Más Información Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J Andrea S 04141371078.

  6. Abril 21/2021 buenas noches sra desde el 2005 tenIa un contrato el cual pague con exactitud puntualmente aún en este tiempo de pandemia cuando el gobierno ha suspendido los pagos de arrendamiento yo los he cancelado con el sr Pepe valvo el cual falleció el día de hoy entiendo que por el tiempo dicho contrato se volvió indeterminado pueden sus herederos sacarme del local donde tengo una farmacia

    1. Sra María Eugenia barrios saavedra, los desalojos por falta de pago de los cánones de arrendamiento están suspendidos en comercio, las demás causales permanecen vigentes. Por lo tanto es imposible darle una respuesta profesional y seria sin tener conocimiento del cumplimiento de las restantes cláusulas contractuales. Le adelantamos que los hederos del propietario solo se subrogan, superponen en la posición original de su causante. Por lo tanto, el fallecimiento del arrendatario original no tiene mayores implicaciones. En nuestra experiencia profesional lo ideal es procurar un entendimiento sano con estos herederos. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  7. buenas tardes Dra. mi papa fallecio recientemente y tenia un apto alquilado regulado por inquilinato en dicho apto viviamos con el mi hija su esposo sus dos hijos y yo que soy su hija puede la administradora exigirnos que firmemos un nuevo contrato y aumentarnos el canon de arrendamiento que esta regulado. Muchas gracias por la respuesta

    1. Sra Janeth Ferrer, en ningún caso, cuando se trata de viviendas, puede ni la administradora, ni el propietario, exigir se suscriba un aumento del canon de arrendamiento, pues en la actualidad está en vigencia el Decreto del 02/09/2020 que suspendió los pagos de los cánones. Este Decreto invita y solo permite la conciliación entre las partes. Contrate un Abogado especialista en la materia, que revise su documentación y le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Somos TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  8. Hola. Tengo una duda. Al momento de la muerte, si se tiene que hacer un nuevo contrato. Este va a nombre de los herederos sin especificar que representan la sucesión del anterior arrendador. O hay que especificar ese dato.?

    1. Sra Mafer, en caso del fallecimiento el arrendatario, sus herederos ocupan su lugar por efecto de la subrogación respecto a los derechos sucesorales de sus causantes. En el contrato, solamente los puede identificar y a tales efectos, lo ideal es hacer mención a la Declaración Sucesoral que acredita su carácter de “herederos de”. Con eso será suficiente. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078.

  9. Buen día. En el caso que el contrato este terminado y el arrendatario fallecio unos dias antes de culminar el contrato. Los herederos gozan de la prorroga legal?

    1. Sr Rea, efectivamente. En materia civil se contrata para sí y para sus sucesores. Por tanto, los herederos del arrendatario fallecido, se subrogan en sus derechos y acciones, teniendo el beneficio de la prórroga legal, si cumple los presupuestos del ley. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078.

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