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06 Jul 2020

DERECHO DE PREFERENCIA y RETRACTO LEGAL

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Derecho de preferencia y retracto legal. Cuando el propietario o arrendador, desea vender su inmueble arrendado, debe respetar el derecho de preferencia de su arrendatario o inquilino solvente.

Caso contrario se arriesga a que le demanden por retracto legal arrendaticio.

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL:
Retracto Legal:

derecho que tiene el inquilino de subrogarse al extraño que adquiera el derecho de propiedad sobre el inmueble que aquel ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Derecho de Preferencia:

debemos diferenciar el derecho de preferencia “arrendaticia” del derecho de preferencia “ofertiva en la venta”.

El primero:

permite que al actual inquilino se le prefiera antes que a cualquiera otro, si ambos desarrollan la misma actividad comercial. Previsto expresamente en la LRAUC.

El segundo:

es el derecho que tiene el arrendatario a que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa.

(Saber más)

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL EN VIVIENDAS:
Ley que les aplica:

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

¿Todo arrendatario goza del Derecho de preferencia?:

No. Solo aquel que esté solvente en el pago de la pensión arrendaticia.

Respuesta del inquilino a la oferta de venta:

deberá aceptarla o rechazarla por escrito auténtico al oferente, dentro de 90 días calendarios siguientes.

Si guarda silencio o la rechaza, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, sin alterar las condiciones de la oferta.

¿Cuánto tiempo debe mantener la oferta el propietario, sin modificarla?:

si al término de 1 año, el propietario no ha logrado vender el inmueble, podrá efectuar nueva oferta de venta, cambiando las condiciones de la misma.

En ese escenario, debe notificar nuevamente al inquilino.

Retracto Legal:

si se ha vendido el inmueble en mejores condiciones a un tercero, o se ha omitido la notificación de venta al arrendatario o se le ha efectuado en forma defectuosa, podrá intentar el retracto dentro de los 180 días hábiles siguientes.

Contados a partir que el nuevo adquirente del inmueble le notifique, en forma auténtica, que es el actual propietario.

A tales efectos debe acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación.

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL EN OFICINAS:
Ley que les aplica:

las oficinas, habitaciones, clínicas, residencias estudiantiles, turístico, fincas rurales, terrenos no edificados, entre otros, están bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

¿Todo arrendatario goza del derecho de preferencia?: vNo. Solo aquel que tenga más de 2 años en condición de tal, esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento  y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respuesta del inquilino a la oferta de venta:

deberá aceptarla o rechazarla por escrito auténtico  al oferente, dentro de 15 días calendarios siguientes.

Si guarda silencio o la rechaza, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, sin alterar las condiciones de la oferta.

¿Cuánto tiempo debe mantener la oferta el propietario, sin modificarla?: vsi al término de 180 días calendario, el propietario no ha logrado vender el inmueble, podrá efectuar nueva oferta de venta, cambiando las condiciones de la misma.

En ese escenario, debe notificar nuevamente al inquilino.

Retracto Legal:

si se ha vendido el inmueble en mejores condiciones a un tercero, o se ha omitido la notificación de venta al arrendatario o se le ha efectuado en forma defectuosa, podrá intentar el retracto dentro de los 40 días hábiles siguientes.

Contados a partir que el nuevo adquirente del inmueble le notifique, en forma auténtica, que es el actual propietario.

A tales efectos debe acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación.

En los casos de venta o transferencia total del inmueble que incluya a otros inmuebles:

No procederá el retracto legal. Por ejemplo que el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, como una habitación, cubículo, apartamento u oficina, que forman parte de un edificio.

Estos arrendatarios no podrán subrogarse en los derechos del tercero que ha adquirido el inmueble que ellos detentaban parcialmente en calidad de arrendatario.

Debemos estar atentos pues este artículo puede resultar inconstitucional.

(Saber más)

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL EN LOCALES COMERCIALES:
Ley que les aplica:

los locales destinados al uso comercial, están regidos por la Ley que rige los arrendamientos de uso comercial.

¿Todo arrendatario goza del derecho de preferencia?:

No. Solo aquel que tenga más de 2 años en condición de tal y esté solvente en sus obligaciones de pago del canon, condominio, contractuales, legales, reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Respuesta del inquilino a la oferta de venta:

deberá aceptarla o rechazarla por escrito auténtico  al oferente, dentro de 15 días calendarios siguientes.

Si guarda silencio o la rechaza, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, sin alterar las condiciones de la oferta.

¿Cuánto tiempo debe mantener la oferta el propietario, sin modificarla?:

si al término de 3 meses, el propietario no ha logrado vender el inmueble, podrá efectuar nueva oferta de venta, cambiando las condiciones de la misma.

En ese escenario, debe notificar nuevamente al inquilino.

Retracto Legal:

si se ha vendido el inmueble en mejores condiciones a un tercero, o se ha omitido la notificación de venta al arrendatario o se le ha efectuado en forma defectuosa, podrá intentar el retracto dentro de 6 meses siguientes.

Contados a partir que el nuevo adquirente del inmueble le notifique, en forma auténtica, que es el actual propietario.

A tales efectos debe acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación.

(Saber más)

CONCLUSIÓN EN DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL:

Como ha quedado expuesto, existen no menos de 3 leyes especiales en materia arrendaticia, para cada tipo de inmueble.

Y aun y cuando las diferencias entre ellas son sutiles, en cuanto al ejercicio del derecho de preferencia y retracto legal, su Abogado deberá estar muy atento a las mismas, pues de lo contrario podrá fallar en su pretensión.

Siempre hay que tener presente que si hay una materia formal, es justamente la de inquilinato.

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¿Tienes Dudas?:

Escríbenos aquí en “participa y comenta” y te responderemos a la brevedad!.

 

Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

0414-2070727

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22 comentarios en “DERECHO DE PREFERENCIA y RETRACTO LEGAL

  1. Buenas noches Dra. Ana, llevo 15 años viviendo en una habitación, durante este tiempo he pagado los servicios de la casa casi en su totalidad, le he realizado algunas mejoras a la habitación donde vivo. Sin embargo, ahora quieren sacarme a la calle de forma arbitraria, sin más ni más. Quisiera saber si por tener el tiempo que tengo en la habitación de la casa, haber cancelado servicios aún y cuando no he firmado contrato como inquilino y habiendo realizado mejoras a la habitación, tengo algún tiempo de desalojo o pudiera introducir algún amparo. Muchas gracias por su atención.

    1. Sra Josmary Villegas, en tanto y en cuanto Ud esté poseyendo el inmueble a título de vivienda principal, goza de la protección de la SUNAVI. Por tanto no puede ser desalojada sin procedimiento previo que respete sus garantías constitucionales. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  2. Buenas doctora..viví en una pequeña vecindad por 40 años y le informe a la dueña que no podía pagar el aumento que está haciendo y decidí desocupar pero aún no he podido desocupar Por la pandemia ya no vivo ahí porque cuido de un familiar . Mi pregunta es..cuánto tiempo tengo para desocupar? Ella me preciona porque quiere volverla a alquilar pero le digo que aún no puedo hace la mudanza por la situación yo le sigo pagando la mensualidad pero sin aumento porque económicamente no puedo

    1. Sra Yolanda romero, no existe un tiempo definido en materia de arrendamientos de vivienda, más allá del pactado contractualmente. Tampoco existe la prórroga legal en esta materia, que pudiera precisar dicho tiempo, por lo que lo ideal en su caso es procurar un acuerdo con la propietaria, quien dicho sea de paso deberá tener paciencia porque los desalojos en esta materia están prohibidos. Tal vez la asistencia de un Abogado especialista en la materia, podrá concretar una conciliación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

    1. Sr Jose Alfonso SOBREPASA LA EXTENSIÓN PERMITIDA Nuestro moderador ha eliminado su comentario por exceder la extensión permitida. Por favor limite su inquietud a un máximo de 10 líneas. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. SOMOS TUSOLUCIONLEGAL. Más Información Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  3. Buenas tardes dra..estuve alquilada en un local comercial por 14 años ya lo desaloje hise mi pto comercial alli cuanto tiempo me ampara la ley de q el dueño no coloque el mismo tipo de comercio que yo mantenia alli gracias

    1. Sra Nancy Ramos, la ley no especifica en su artículo 25 el tiempo de duración de ese derecho de preferencia en la ocupación del inmueble. No obstante, algunos criterios manejan un lapso de 6 meses, pero no es nada definitivo. Más Información aquí en TUSOLUCIONLEGAL, Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  4. Buen día Dra gracias por su atención, si pudiera ayudarme por favor, le comento tengo un apartamento el cual di en alquiler ya han pasado 35 años y los inquilinos me pagan lo que ellos desean pagar alegando que no tienen más y en oportunidades han dejado de cancelar les dije para venderles y me dijeron que les hiciera una propuesta de venta, quiera saber si debo ir a la Sunavi para ver en cuanto les puedo vender? Que pasa si no me compran y tampoco quieren irse?

    1. Sra Cecilia Rodríguez, en efecto para hacer una Oferta de Venta del inmueble arrendado en viviendas, es indispensable acudir a la Sunavi para obtener, entre otras cosas, la indicació9n del “precio justo”. Si presentada la oferta ellos la rechazan, Ud puede vender a un tercero, pero en las mismas condiciones ofrecidas a los inquilinos y no otras. Ahora bien y en relación al desalojo, en la actualidad, no solo por el Decreto de Alarma, sino hasta por una sentencia del máximo tribunal, están prohibidos los desalojos y la ejecución de sentencias que los declare. Contrate un Abogado especialista en la materia que estudie su caso y le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  5. Buenas noches Dra tengo un apartamento y por la situación de los bajos salarios decidí arrendarlo, se lo di a un asesor inmobiliario para tal fin, en el interín hubo una persona con su Sra y sus niños que me localizó porque quería arrendarlo, a las primeras se los ofrecí sin consultar con la asesora quedando pendiente formalizar el contrato, posteriormente la asesora me indicó que ella había rechazado al inquilino y por las dudas no formalice la firma del contrato. El Inquilino ya tiene como 4 años con el apto y pese a la quejas de los vecinos cumplia con sus pagos., pero hace aprox un año se marchó a USA con su familia pero continuó pagando. Ahora se está atrasando, se saltó el pago de un mes y cuando se lo manifesté, cambió su actitud y me responde “eso es lo que hay” esa expresion me lo dijo todo y comprendí la razón que tuvo la asesora cuando lo rechazó, Ahora quiero salir de él y necesito saber como puedo proceder en este caso

    1. Sr Orangel Fuentes, en su caso sería oportuno pre-constituir pruebas que acrediten no solo el abandono del inmueble por parte del inquilino y que el mismo está desahitado, sino la insolvencia en los pagos. Por esta vía es un poco complicado de explicar (por un tema de espacio), las acciones a tomar para pre-constituir esas pruebas, pero su utilidad es indudable ya que demuestran el incumplimiento del arrendatario en sus obligaciones locativas. Le recordamos que debe tener cuidado con las vías de hecho porque suelen ser contraproducentes a largo plazo. Contrate un Abogado especialista en la materia, que le brinde la estrategia legal más adecuada a sus intereses. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Más Información. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra Ana Santander 04142070727.

  6. hola buenas noche Doctora…vivo alquilado junto con mi esposa e hija desde hace 23 años, el propietario jamas me hizo contrato..ahora me indica que desea subir el alquiler y que ademas va a vender el inmueble. la cantidad que me propone es imposible para mi..mi pregnta es..cuanto tiempo me corresponde de prorroga para irme? debo inscribirme en el registro SUNAVI?. puede vender conmigo adentro y en tal caso que pasaria con mi situacion?…en que momento debe ir a la oficina de proteccion del inquilino…muchas gracias de antemano y disculpe…buenas noches.

    1. Sr Jesus Rojas, si Ud está solvente, tiene derecho de preferencia en la adquisición del inmueble. El propietario en ese caso, debe hacerle la oferta de venta formalmente pero siempre adaptada a los lineamientos de la Sunavi, ante la cual Ud debe proceder a inscribirse sin más demoras. Allí se le brindará la protección legal que Ud y su familia requieren. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra. Ana Santander 04142070727.

  7. Doctora buenas noches,le explicó mi caso hace 19 años que mi padre nos dió en venta un edificio de cuatro pisos con un local comercial el cual está alquilado sin embargo mi padre fallece hace poco,ahora se les ha pasado una notificación de no renovación de contrato notificando también su prórroga legal ,ahora ellos no quieren entregar el local y estánban depositando en tribunales sin haberme notificado,finalmente sus abogados me dijeron que ellos van a impugnar dicho documento de la venta que hizo mi padre en vida a sus tres hijos ya que ellos tenían el primer derecho,ahora mi pregunta es : tienen ellos razón de impugnar dicha venta hecha hace 19 años? Nosotros por ser hijos legítimos mi padre quiso vendernos a nosotros antes que a otros gracias…….

    1. Sra Yadira perez, lo ideal en su caso, es revisar la documentación que Ud ostenta para darle una respuesta más seria. No obstante, si la Notificación que Uds le efectuaron a los inquilinos cumple con todas las formalidades requeridas por ley, efectivamente habrá dado comienzo a la prórroga legal, pero reiteramos, habrá que estudiar los soportes con los que Ud cuenta. En cuanto a las consignaciones de arrendamiento, si no les han sido notificadas, no surten efectos, ya que ellas no operan a espaldas de los propietarios. Finalmente si su padre vendió la totalidad del inmueble a Ud, los inquilinos no pueden alegar preferencia alguna y no por la cantidad de tiempo que ha pasado desde aquella venta sino por prohibición de ley expresa. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Dr Enrique J Andrea S 04141371078 y/o Dra. Ana Santander 04142070727.

  8. Buenas noches doctora, gracias por su atención, mi problema se trata de que negocié mi carro a un conocido mio, hijo de mi actual jefe de trabajo, y bajo una serie de mentiras, el se llevó el vehículo que se encontraba en la mecánica, posteriormente me dio un 20% del pago, ya han pasado cuatro meses y el le sigue dando largas al 80% del pago restante, cada vez pone una excusa diferente. No se que puedo hacer, si puedo recurrir a un juez de paz (¿no se si ellos atienden estos casos y donde se ubican?) o si denunciarlo a la PTJ, o si esto es mas bien con la fiscalía.

    1. Sra CARMEN, Ud dispone de acciones tanto de índole penal como de índole civil. Pero la escogencia de la mejor estrategia legal dependerá de las circunstancias de modo, tiempo y lugar específicas de su caso, las cuales debemos conocer más a fondo. A todo evento, lo ideal sería contratar un Abogado especialista en la materia que procure agotar la vía conciliatoria con el deudor a los fines de concretar el pago del saldo deudor con sus respectivos intereses. La opción del Juez de Paz no es descartable, pero en relación a su ubicación deberá buscar por internet, aquel que le quede más cercano a su jurisdicción. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

  9. Doctora buenas tardes tengo una casa en alquiler desde 15 años la Sra falleció hace 1 año y tiene una deuda de 13 años que no cancelaba ahora el hijo no me quiere entregar el inmueble nadie vive en la casa esta deshabitada no hay contrato de arrendamiento físico solo de palabra. Por favor que puedo hacer al respecto

    1. Sra Jennith León aunque en su caso al estar desocupada la vivienda, luce como una posible opción el simplemente entrar en posesión efectiva de la misma, como profesionales del derecho no podemos recomendar las vías de hecho. Máxime que si el inquilino tiene enseres en el inmueble, pues podría luego procurar por intermedio de la Sunavi, se le vuelva a colocar o se le restituya en la posesión que se le perturbó o despojó por Ud. Lo ideal es contratar un Abogado especialista en la materia que agote esa conciliación amistosa con el hijo de su anterior inquilina, tome en cuenta que no es lo mismo procurar un acuerdo Ud sola que de la mano de un Abogado. Solo en caso de no lograr con éxito un acuerdo, pues tendrá que acudir a la vía administrativa y luego a la judicial. Pero no hay peor pelea que la que no se lucha, grave es no actuar pues con ello solo consolida derechos en cabeza del inquilino. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078

  10. Buenas tardes. Tengo una relación arrendaticia por más de 20 años. La propietaria me llamó indicando que me tiene una oferta de venta. Cuanto tiempo tengo para aceptarla? Estoy obligado a recibirla? Si no la firmo tiene efectos legales? Si la rechazo que prorroga me da la ley para ubicar otra vivienda? Que puedo hacer si la oferta es especulativa ?

    1. Sr Javier, toda oferta de venta de vivienda debe cumplir las pautas de la Providencia 00042/2014, lo que supone que el propietario ya debe haber obtenido el precio justo de parte de la SUNAVI y con ello, no se presenta la posibilidad de un precio especulativo. Respecto a los tiempos Ud cuenta con 90 días calendarios para responder en forma auténtica a la oferta. Si se niega a comprar o guarda silencio, el propietario quedará en libertad de vender a un tercero, pero en las mismas condiciones que se lo ofertó a Ud. Es decir, la oferta no puede ser modificada en las condiciones de venta, durante 1 año. El que Ud firme o no la oferta, la reciba o no, si al momento de hacérsele, el funcionario lo identifica plenamente, tal oferta surtirá plenos efectos. De Ud ser notificado, contrate un Abogado especialista en la materia que estudie el contenido y la forma de tal notificación. No dude en llamarnos de requerir nuestros servicios. Mas Inf Dra Ana Santander 04142070727 y/o Dr Enrique J. Andrea S. 04141371078