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06 Jul 2020

DERECHO DE PREFERENCIA y RETRACTO LEGAL

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Derecho de preferencia y retracto legal. Cuando el propietario o arrendador, desea vender su inmueble arrendado, debe respetar el derecho de preferencia de su arrendatario o inquilino solvente.

Caso contrario se arriesga a que le demanden por retracto legal arrendaticio.

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL:
Retracto Legal:

derecho que tiene el inquilino de subrogarse al extraño que adquiera el derecho de propiedad sobre el inmueble que aquel ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Derecho de Preferencia:

debemos diferenciar el derecho de preferencia “arrendaticia” del derecho de preferencia “ofertiva en la venta”.

El primero:

permite que al actual inquilino se le prefiera antes que a cualquiera otro, si ambos desarrollan la misma actividad comercial. Previsto expresamente en la LRAUC.

El segundo:

es el derecho que tiene el arrendatario a que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa.

(Saber más)

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL EN VIVIENDAS:
Ley que les aplica:

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

¿Todo arrendatario goza del Derecho de preferencia?:

No. Solo aquel que esté solvente en el pago de la pensión arrendaticia.

Respuesta del inquilino a la oferta de venta:

deberá aceptarla o rechazarla por escrito auténtico al oferente, dentro de 90 días calendarios siguientes.

Si guarda silencio o la rechaza, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, sin alterar las condiciones de la oferta.

¿Cuánto tiempo debe mantener la oferta el propietario, sin modificarla?:

si al término de 1 año, el propietario no ha logrado vender el inmueble, podrá efectuar nueva oferta de venta, cambiando las condiciones de la misma.

En ese escenario, debe notificar nuevamente al inquilino.

Retracto Legal:

si se ha vendido el inmueble en mejores condiciones a un tercero, o se ha omitido la notificación de venta al arrendatario o se le ha efectuado en forma defectuosa, podrá intentar el retracto dentro de los 180 días hábiles siguientes.

Contados a partir que el nuevo adquirente del inmueble le notifique, en forma auténtica, que es el actual propietario.

A tales efectos debe acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación.

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL EN OFICINAS:
Ley que les aplica:

las oficinas, habitaciones, clínicas, residencias estudiantiles, turístico, fincas rurales, terrenos no edificados, entre otros, están bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

¿Todo arrendatario goza del derecho de preferencia?: vNo. Solo aquel que tenga más de 2 años en condición de tal, esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento  y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respuesta del inquilino a la oferta de venta:

deberá aceptarla o rechazarla por escrito auténtico  al oferente, dentro de 15 días calendarios siguientes.

Si guarda silencio o la rechaza, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, sin alterar las condiciones de la oferta.

¿Cuánto tiempo debe mantener la oferta el propietario, sin modificarla?: vsi al término de 180 días calendario, el propietario no ha logrado vender el inmueble, podrá efectuar nueva oferta de venta, cambiando las condiciones de la misma.

En ese escenario, debe notificar nuevamente al inquilino.

Retracto Legal:

si se ha vendido el inmueble en mejores condiciones a un tercero, o se ha omitido la notificación de venta al arrendatario o se le ha efectuado en forma defectuosa, podrá intentar el retracto dentro de los 40 días hábiles siguientes.

Contados a partir que el nuevo adquirente del inmueble le notifique, en forma auténtica, que es el actual propietario.

A tales efectos debe acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación.

En los casos de venta o transferencia total del inmueble que incluya a otros inmuebles:

No procederá el retracto legal. Por ejemplo que el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, como una habitación, cubículo, apartamento u oficina, que forman parte de un edificio.

Estos arrendatarios no podrán subrogarse en los derechos del tercero que ha adquirido el inmueble que ellos detentaban parcialmente en calidad de arrendatario.

Debemos estar atentos pues este artículo puede resultar inconstitucional.

(Saber más)

DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL EN LOCALES COMERCIALES:
Ley que les aplica:

los locales destinados al uso comercial, están regidos por la Ley que rige los arrendamientos de uso comercial.

¿Todo arrendatario goza del derecho de preferencia?:

No. Solo aquel que tenga más de 2 años en condición de tal y esté solvente en sus obligaciones de pago del canon, condominio, contractuales, legales, reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Respuesta del inquilino a la oferta de venta:

deberá aceptarla o rechazarla por escrito auténtico  al oferente, dentro de 15 días calendarios siguientes.

Si guarda silencio o la rechaza, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, sin alterar las condiciones de la oferta.

¿Cuánto tiempo debe mantener la oferta el propietario, sin modificarla?:

si al término de 3 meses, el propietario no ha logrado vender el inmueble, podrá efectuar nueva oferta de venta, cambiando las condiciones de la misma.

En ese escenario, debe notificar nuevamente al inquilino.

Retracto Legal:

si se ha vendido el inmueble en mejores condiciones a un tercero, o se ha omitido la notificación de venta al arrendatario o se le ha efectuado en forma defectuosa, podrá intentar el retracto dentro de 6 meses siguientes.

Contados a partir que el nuevo adquirente del inmueble le notifique, en forma auténtica, que es el actual propietario.

A tales efectos debe acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación.

(Saber más)

CONCLUSIÓN EN DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL:

Como ha quedado expuesto, existen no menos de 3 leyes especiales en materia arrendaticia, para cada tipo de inmueble.

Y aun y cuando las diferencias entre ellas son sutiles, en cuanto al ejercicio del derecho de preferencia y retracto legal, su Abogado deberá estar muy atento a las mismas, pues de lo contrario podrá fallar en su pretensión.

Siempre hay que tener presente que si hay una materia formal, es justamente la de inquilinato.

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Dra. Ana Santander.

Abogado UCAB

0414-2070727

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