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27 Mar 2023

DERECHO DE PREFERENCIA EN VIVIENDA ARRENDADA

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Derecho de preferencia en vivienda arrendada. Existen 2 tipos de Derechos de Preferencia en materia de arriendos de vivienda.

El Derecho de Preferencia Arrendaticia y el Derecho de Preferencia Ofertiva.

DERECHO DE PREFERENCIA EN VIVIENDA ARRENDADA
(Preferencia Ofertiva)
Definido en el Artículo 131 LRCAV:

En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario…para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo…que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.”

¿Quién será considerado o no un Tercero?:

Vamos a abrir debate…

  • Si el arrendador se divorcia y quiere su parte del BI y demanda la partición de la comunidad conyugal:

¿Deberá ofertar en venta al inquilino previamente, si se entiende que allí hay un acto traslativo de propiedad?

  • El arrendador desea vender a su hijo el BI:

¿Debe ofertar al inquilino antes? ¿Su hijo es consideado un 3ero?

  • En caso de donaciones, testamento, herencias:

¿Los herederos son o no unos 3ero?

  • Si se trata de ventas, dación en pago, cesiones, permutas:

¿También se incluyen en los actos traslativos de propiedad?

En algunos casos la respuesta luce más fácil que en los otros. Lo cierto es que debemos ser cautelosos al tratar el tema y pasarlo primero por el tamiz del Derecho esencial a la vida en que se califica la vivienda en la exposición de motivos de la Ley.

¿Desde cuándo tiene el arrendatario el Derecho?:

Desde el 1er día de la relación arrendaticia.

Venta a 3ero sin habérsela ofertado al inquilino es NULA:

Así lo dispone la ley de la especialidad. Al punto de señalar que a tales efectos “no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad.”

Pareciera que la Sunavi sin más, puede declarar la nulidad. Cuidado pues, en estricto derecho ello no es posible, debe hacerlo un Juez.

La oferta es personal:

Solo al arrendatario.

Condiciones de la oferta:

Previstas detalladamente en la ley. Destacamos las siguientes: No se puede exigir pagos de precio en cash, tampoco imponer menos de 1 año para obtener crédito hipotecario, no se permiten las arras, ni la garantía de fiel cumplimiento, entre otras.

DERECHO DE PREFERENCIA EN VIVIENDA ARRENDADA
(Descuentos en el precio de venta)
El propietario deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
  1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre 10 años y 20 años, un descuento equivalente al 10%
  2. Si la relación arrendaticia tiene entre 21 años y 30 años, un descuento equivalente al 15%
  3. Cuando tenga entre 31 años y 40 años, un descuento equivalente al 20%.
  4. Si la relación arrendaticia es superior a 41 años, un descuento equivalente al 25%.

El propietario que por la necesidad del arrendatario haga caso omiso a lo anterior, será sancionado de acuerdo a la Ley.

De tal manera que ya resultando beneficiado el inquilino por el “precio justo” que fija la Sunavi, además de esto hay que concederle un descuento.

DERECHO DE PREFERENCIA EN VIVIENDA ARRENDADA
(Preferencia Arrendaticia)
Definido en el Artículo 89 LRCAV:

se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento…el arrendatario tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero…esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y…demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes…”.

Es potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador:

Si el arrendatario no desea disfrutarlo, debe manifestar tal voluntad al arrendador mediante documento auténtico, con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato y presentar ese documento a la Sunavi.

DERECHO DE PREFERENCIA EN VIVIENDA ARRENDADA
(Conclusión)

El principio de la autonomía de la voluntad en materia de arriendos en general sufre una mediatización producto de este tipo de relaciones lo cual es más que comprensible.

Lo que aquí nos parece desmedida es la sobreprotección que brinda el legislador en la materia al arrendatario.

(Saber más) (Saber más)

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