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30 Ago 2021

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA

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Contrato para ejecutar una obra en Vzla. El Contrato de Obras es aquel donde una parte se compromete a ejecutar un trabajo por sí o bajo su dirección, a cambio de un precio que la otra se obliga a satisfacerle.

Quien ejecute la obra, puede poner solamente su trabajo, su industria, o también el material.

(Saber más)

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA
(Nociones Preliminares)
Presunción de Precio/peritaje:

Si no se ha fijado precio, se presume que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obras.

A falta de éste, los peritos lo estimarán.

Fijación del precio:

Si un tercero es quien fijará el precio y muere antes de ejecutar la obra, es nulo el contrato.

Si muere después, el precio lo fijan los peritos.

Riesgo y responsabilidad:

Si quien contrató la obra se obligó a poner el material, sufre la pérdida en caso de destruirse la obra antes de ser entregada.

Salvo que hubiere mora en recibirla.

Si sólo puso su trabajo o industria, no es responsable sino por culpa.

Responsabilidad del arquitecto y el empresario:

Si en el curso de 10 años, a contar desde el día en que se ha terminado una obra importante o considerable, se arruinare en todo o en parte, o presentare evidente peligro de ruina por defecto de construcción o por vicio del suelo.

La acción de indemnización:

Debe intentarse dentro de 2 años, a contar desde el día en que se ha verificado uno de los casos mencionados.

Responsabilidad del empresario:

El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.

Se reputa como empresario:

A los albañiles, carpinteros y demás obreros que contraten directamente por un precio único, se les reputará empresarios por la parte del trabajo que ejecuten.

Construcción de Edificio a destajo por parte del arquitecto o un empresario:

Si construyen conforme a un plano convenido con el propietario del suelo, no pueden pedir aumento de precio, por mano o materiales.

Tampoco porque se hayan hecho al plano cambios, si no han sido autorizados por escrito y el precio convenido con el propietario.

Desistimiento de la Obra:

El dueño puede desistir aunque se haya empezado la obra, indemnizando al contratista de todos sus gastos, de su trabajo y de la utilidad que hubiese podido obtener de ella.

Resolución del Contrato de Obra:

Se resuelve por la muerte del obrero, del arquitecto o del empresario de la obra.

Pago a los Herederos:

En el caso anterior, el dueño de la obra debe pagar a los herederos de aquél en proporción del precio convenido.

Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.

Aprobación de la obra por peritos:

Cuando se conviniere en que la obra haya de hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, si hay desacuerdo los peritos lo resolverán.

Pago del Precio:

Al entregarse la obra, salvo pacto en contrario.

Derecho de Retención:

Quien ejecute una obra sobre cosa mueble puede retenerla hasta que se le pague.

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA
(Responsabilidad del Constructor)

La norma sustantiva limita la responsabilidad a una obra importante o a un edificio.

La intención del legislador, a nuestro entender:

Fue limitar esta responsabilidad a vicios que puedan causar su ruina. Tales vicios deben presentarse en los elementos esenciales de la obra.

No en los elementos complementarios, tales como ventanas,  barandas, que no tienen la importancia como para mantener una responsabilidad de 10 años.

Pongamos un ejemplo:

El propietario “P” contrata a la Constructora “C” para construir un edificio. Resulta que las barandas terminan con unos parales entre los cuales los niños pueden pasar y ocurre un accidente fatal.

La responsabilidad decenal no será aplicable al ejemplo propuesto:

Pero si la responsabilidad del 1.185 CC con la solidaridad que corresponda.

Responsabilidad solidaria del propietario de la obra y de la constructora:

En el ejemplo, si el hecho ilícito es imputable a varias personas, quedan obligadas solidariamente a reparar el daño causado.

Pongamos otro ejemplo:

El propietario “P” contrata al empresario “E” o arquitecto “A” para ejecutar una obra, que luego colapsa.

¿La responsabilidad decenal se extenderá hasta “P”?:

En principio nos inclinamos por una respuesta negativa. Además la acción para reclamar esa responsabilidad  corresponde a “P” y a todo afectado por la ruina, independientemente de que hubiera contratado la obra o sea causahabiente de quien la contrató.

(Saber más)

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA
(Aprobación de la Obra por Peritos)

La norma que rige esta parte del contrato de obras, señala que cuando hay desacuerdo entre las partes, “se entenderá reservada la aprobación al juicio de peritos”.

¿Requiere de juicio este peritaje?:

Nuevamente nos inclinamos por una respuesta negativa. Esta opinión puede ser expuesta en un Informe incluso de alguna autoridad competente.

Ingeniería Municipal podría dar esa aprobación a la obra. Sin embargo, habrá quienes sostengan que una cédula de habitabilidad no sustituye ni significa construir una obra tal y como fue pactada, ni se puede tener como “juicio de peritos”.

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA
(No es esencialmente Civil)

Puede ocurrir que una sociedad mercantil se dedique a construir, conformándose así el “acto objetivo de comercio” al que alude el código de comercio en su ordinal 5° artículo 2°.

Competencia Mercantil:

Si el empresario se dedica habitual y profesionalmente a esta actividad, es decir, es un comerciante y la construcción es uno de los actos objetivos de comercio que realiza en forma habitual, el conocimiento del proceso tocará a la jurisdicción mercantil.

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA
  1. Modalidad del Contrato de Obra
  • El contratista pone los materiales:
  • La propiedad del bien se transmite al comitente (dueño de la obra) cuando la obra es concluida.

  • El contratista pone solo la mano de obra y los materiales los pone el dueño
  1. Obligación de Ejecutar la Obra
  • Naturaleza:
  • Es una obligación de hacer que pesa sobre el contratista.

  • Objeto:
  • Salvo lo previsto en el contrato, la obligación de ejecutar comprende hacer todo lo necesario para dar por concluida la obra.

Los gastos corren por cuenta del contratista:

Corren por cuenta del comitente realizar a su costa todos aquellos actos que solo él puede realizar y que sin constituir ejecución de la obra, son necesarios para la misma.

La obra debe ser ejecutada:

Conforme al contrato y en silencio de este, conforme a las normas técnicas normalmente aceptadas.

El contratista debe advertir al comitente:

Por los vicios del proyecto para salvar su responsabilidad.

Deben respetarse las normas de:

Seguridad, estabilidad y utilidad de la obra.

Inspector de obra:

Fuera de las normas anteriores, el comitente generalmente designa un inspector de obra para vigilar que el contratista ejecuta la obra tal y como fue pactada o para dar instrucciones sobre la obra.

  • Si el contratista introduce variaciones en la obra:
Si se trata de pequeñas modificaciones que el contrato no puede prever:

Las puede hacer sin obtener compensación adicional.

Si se trata de verdaderas modificaciones sin el consentimiento del comitente:

Este puede exigir compensaciones y/o la destrucción de lo efectuado.

Si se trata de verdaderas modificaciones ordenadas por el comitente:

El contratista no está obligado en hacerlas, pero si lo hace puede exigir compensación

  1. Lugar de la Ejecución de la Obra
En caso de contrato de obra sobre inmuebles:

Coincide el lugar de la entrega de la obra con el de la ejecución de la misma.

En caso de contrato de obra sobre muebles:

Poco importa donde se ejecuta.

  1. Término para la Ejecución de la Obra

La naturaleza misma del contrato impone un término para que el contratista cumpla su obligación.

Si el contrato señala término para la ejecución de la obra:

Es en beneficio del contratista quien puede iniciar antes la obra, pero no después. Salvo pacto en contrario.

Si el contrato señala término para la conclusión de la obra:

El contratista puede terminarla antes pero no después. Si no se ha fijado término para concluir lo puede fijar un Juez.

Si el contratista no concluye dentro del término:

Incurre en mora. Si el término era esencial para el contrato, puede incurrir en incumplimiento contractual. Las consecuencias de ambas se establecen por el Derecho común.

Puede estipularse términos sucesivos para la ejecución de las partes de la obra total:

Generalmente el contrato prevé las consecuencias del retardo de cada parte.

Si el término fijado es imposible:

Si se trata de imposibilidad relativa por dificultad u onerosidad es irrelevante. Si es imposibilidad absoluta implica la nulidad del término el cual queda indefinido.

A veces trae la nulidad del contrato.

El término original puede ser prorrogado:

Se puede convenir, pero si la solicita el contratista posteriormente al vencimiento del plazo original, no exonera al contratista de sus responsabilidades.

Si debe ampliarse el término por caso fortuito o fuerza mayor o hecho del comitente:

Es decir, por causa extraña y no imputable al contratista, los riesgos por esta prolongación serán en principio del comitente.

Contrato de ejecución periódica:

En principio el contratista no está obligado a ejecutar la obra ininterrumpidamente, pues el contrato de obra tiene por objeto el resultado del mismo y no la cantidad del mismo.

Si el comitente pide la suspensión de la obra:

Será el quien corra los riesgos de tal suspensión. Y el contratista podrá pedir la prolongación del término.

CONTRATO PARA EJECUTAR UNA OBRA EN VZLA
(Conclusión)
El contratista responde por:

inejecución, retardo, vicios en la obra conforme al Derecho Común, salvo la responsabilidad decenal y siempre que no se deba a causa extraña no imputable a él.

En artículos posteriores ampliaremos esta información.

Responde por su labor y por la de sus dependientes

Una vez aceptada la obra por el comitente:

Subsiste la responsabilidad del contratista para el caso de vicios y diversidades.

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