Compra del terreno municipal que construí. Sobre la mayoría de los terrenos municipales y/o ejidos se encuentran bienhechurías construidas y poseídas sin contar con la autorización por parte de los órganos competentes.

Hoy en día las Municipalidades están reformando sus Ordenanzas para flexibilizar y minimizar los requisitos a cumplir a la hora de adquirir en plena propiedad ese terreno municipal que se posee de buena fe.

La obligación de alquilar el terreno antes de comprarlo:

Es uno de los requisitos que muchas han ido eliminando. Pues imponer el arriendo por 2 años, durante los cuales se debe edificar, para posteriormente solicitar la adquisición, es contrario a la realidad.

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COMPRA DEL TERRENO MUNICIPAL QUE CONSTRUÍ

(EN LA PRÁCTICA)

La necesidad de vivienda por parte de familias de bajos recursos, la poca oferta de terrenos o viviendas a bajo costo, ha forzado la ocupación de terrenos Municipales sin efectuar trámites legales.

Lo anterior por desconocimiento o por tener la seguridad que la situación se regularizará más adelante.

Problemas que se presentan:

• Usos no residenciales, lo que es contrario al fin social del ejido.
• Construcciones sin control, inseguras, con afectación a vecinos
• Baja recaudación por concepto de impuestos

Posibles soluciones:

• Establecer como único uso el residencial en caso de venta de terrenos Municipales.
• Regularizar la ocupación de terrenos para aquellos casos con más de 3 años, siempre y cuando la posesión sea de forma pacífica e ininterrumpida.
• Negar esta posibilidad para el caso de invasores.
• Que el Concejo Municipal autorice las ventas de los terrenos Municipales.
• Si es ejido, la Cámara debe desafectar el terreno previamente.
• Algunos manejan Tablas Valorativas de Terrenos, sin perder el concepto de fin social.

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COMPRA DEL TERRENO MUNICIPAL QUE CONSTRUÍ

(TERRENOS EJIDOS y MUNICIPALES)

Son terrenos municipales de dominio público que son destinados al desarrollo social.

Son inalienables e imprescriptibles:

Sólo podrán enajenarse para construcciones, previo el cumplimiento de los requisitos previstos en la respectiva Ordenanza.

Son terrenos municipales no ejidales:

Los que han entrado a formar parte del patrimonio del Municipio, provenientes de expropiaciones, los ejidales desafectados, los adquiridos por compra, donación, prescripción adquisitiva, etc.

Son disponibles libremente por el Municipio, pero no podrán cederse temporalmente.

Si se comprueba que terrenos Municipales son detentados como de propiedad privada sin justo título:

La Sindicatura, intentará las acciones para obtener el reconocimiento del derecho del Municipio y la restitución efectiva del bien al patrimonio del ente.

COMPRA DEL TERRENO MUNICIPAL QUE CONSTRUÍ

(PASOS A SEGUIR)

Siempre recomendamos estar de la mano de un Abogado especialista en la materia que le guíe en el proceso.

Además será la propia voz oficial, es decir, la Alcaldía de su jurisdicción, quien fije detalladamente los requisitos necesarios para proceder a la compra del terreno que se posee.

A todo evento, generalmente deberás cumplir algunos de estos pasos:

• Para la enajenación de terrenos municipales con destino residencial:

Presentar solicitud por el interesado ante la Dirección de Catastro Municipal.

• Si está completa la solicitud:

Se procederá a la apertura del expediente administrativo.

• Pagar por concepto de tramitación, la tasa correspondiente en Unidades Tributarias.
• Los gastos de mesura, planos y protocolización del documento de venta del terreno correrán por cuenta del solicitante.
• Los contratos de venta sobre terrenos municipales, deberán contener una cláusula que exprese la obligación de cederle a la municipalidad, sin contraprestación alguna y cuando ésta lo disponga, la parte del terreno no construido que se necesite para casos de utilidad pública.
• Ser persona natural que ha poseído de manera pacífica e ininterrumpida por más de 3 años un ejido y que ha realizado bienhechurías en dicho terreno para uso de vivienda.

• El valor del terreno con afectación ejidal:

La Dirección de Catastro Municipal, procederá a establecer el valor utilizando la Tabla Valorativa de Terrenos Municipales.

• Concluida la sustanciación del expediente:

Se envía al Concejo Municipal, quien lo remite a la Comisión que realiza un informe. Este será presentado ante el Concejo para la discusión y así, proceder a la autorización para su enajenación mediante Acuerdo de Cámara.

En caso de conflictos sobre las bienhechurías:

El proceso de desafectación se paralizará hasta tanto exista sentencia definitivamente firme que resuelva la controversia.

En caso de oposición a la solicitud:

Será presentada por ante el Concejo Municipal quien deberá aperturar del respectivo contradictorio de acuerdo a la normas previstas en el Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos

Derecho de preferencia de adquirir de nuevo el inmueble vendido:

El Municipio tendrá este derecho que deberá ejercer en el término de 30 días desde la notificación del propietario.

Por el valor que establezca la Tabla Valorativa de Terrenos

Si no lo hace, quedará en libertad de venderlo a un tercero.

El propietario solo podrá enajenar:

Después de los 2 años siguientes a la adquisición.

Venta de terreno municipal no edificado:

El beneficiario estará obligado a realizar la construcción de su vivienda en un lapso de 1 año.

Si no construye, se rescinde de pleno derecho el contrato, no debiendo el Municipio resarcir por ningún concepto.

COMPRA DEL TERRENO MUNICIPAL QUE CONSTRUÍ

(EXONERACIÓN DEL PAGO DEL PRECIO DEL EJIDO)

El Alcalde lo podrá solicitar en los siguientes casos:

1. a) Personas mayores de edad, con discapacidad permanente.
2. b) Personas mayores de 65 años de edad.
3. c) Personas con posesión del terreno por más de 30 años de manera pacífica e ininterrumpida.

Este derecho no es heredable.

1. d) Madre y/o Padres con hijos que presenten alguna discapacidad permanente.

COMPRA DEL TERRENO MUNICIPAL QUE CONSTRUÍ

(DE LAS PROHIBICIONES)

• No podrá adquirir una misma persona más de un terreno municipal.
• Para aquellos que habiendo sido beneficiados lo hayan vendido, deberán esperar un lapso de 5 años.
• Prohibido efectuar modificaciones físicas a las bienhechurías existentes en un terreno municipal, que se encuentre en trámites de adquisición.

COMPRA DEL TERRENO MUNICIPAL QUE CONSTRUÍ

CONCLUSIÓN

Con esta iniciativa municipal, tocará incentivar la regularización de las ocupaciones y de esta manera mejorar el Catastro de Inmuebles en cada Municipio, lo cual aumentará sus ingresos y el control urbano en los sectores populares.

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