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23 Nov 2020

CÓMO PROTEGER UNA VIVIENDA DE ACREEDORES

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Cómo proteger una vivienda de acreedores. No se trata aquí de burlar deudas, ni responsabilidades en forma caprichosa. La propia institución de constitución en hogar está prevista para  aquel inmueble sobre el cual no pesan  hipotecas ni otros gravámenes.

EL DERECHO DE PROPIEDAD:
Nuestra Constitución de 1999:

añadió al derecho de propiedad sus atributos de uso, goce, disfrute y disposición. Aunque no hizo referencia a la “función social” de la propiedad, es lógico que la misma cumpla una eminente función social, lo cual es muy diferente a que en si misma sea una función social.

Restricciones al Derecho de Propiedad:

solo se puede restringir por las contribuciones que establezca la ley con fines de utilidad pública, las derivadas de la planificación y el urbanismo, las servidumbres administrativas, las contribuciones por plusvalía o mejoras, la confiscación, el decomiso y la requisa.

Siendo que tanto la confiscación como el decomiso son supuestos sancionatorios, que restringen y limitan la propiedad privada, no en aras de su función social, sino como consecuencia de los delitos cometidos.

La requisa, si opera por razones de interés general.

CÓMO PROTEGER UNA VIVIENDA DE ACREEDORES. LA CONSTITUCION EN HOGAR:

La constitución  en hogar es la única figura jurídica, atinente al patrimonio familiar y a la vivienda familiar, en la legislación patria. Regulada en los artículos 632 y siguientes de la norma sustantiva.

La constitución en hogar está ubicada en:

el Libro Segundo que trata “De los bienes, de la propiedad y sus modificaciones”, Título III, “De las limitaciones de la propiedad”.

Es un caso típico de patrimonio separado investido de los caracteres del derecho real inmobiliario, en el cual la vivienda familiar queda excluída de la responsabilidad patrimonial del deudor.

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JUEZ COMPETENTE PARA DECLARAR LA CONSTITUCION EN HOGAR:

Será el Juez de Primera Instancia de la jurisdicción donde esté situado el inmueble destinado a aquel objeto.

¿A FAVOR DE QUIÉN SE CONSTITUYE EL HOGAR?:

Se puede constituir un hogar para sí y para su familia, si existen en la época de su institución o de los descendientes inmediatos por nacer.

Solo se puede constituir 1 hogar:

que le es propio y sirve de vivienda principal.

PROCEDIMIENTO PARA CONSTITUIR EN HOGAR UNA VIVIENDA:

Presentar una solicitud ante el Juez describiendo detalladamente el inmueble y las personas en cuyo favor se constituye, anexando el documento de propiedad y una certificación de gravámenes por 20 años.

Requiere un justiprecio:

pero el interesado podrá convenir en que lo haga un solo perito nombrado por el Juez.

Carteles:v el Juez ordena se publique la solicitud en periódico de la localidad, durante 90 días.
OPOSICIÓN A LA SOLICITUD:
Ausencia de oposición:

si transcurren los 90 días sin oposición, se declarará constituido el hogar, separado del patrimonio del constituyente, libre de embargo y remate por toda causa u obligación, aunque conste de documento público o de sentencia ejecutoriada.

De igual forma, ordenará que la solicitud y la declaratoria se protocolicen en la Oficina de Registro respectiva, se publiquen por la prensa 3 veces, por lo menos y se asienten en el Registro Mercantil de la jurisdicción.

De no cumplirse estas formalidades, el hogar no producirá los efectos deseados.

Oposición a la solicitud:

si se efectúa oposición antes del pronunciamiento judicial, se resuelve la misma por los trámites del juicio ordinario.

Consideramos que debe tratarse en todo caso de los acreedores del constituyente, que hagan oposición para que el bien no se excluya del patrimonio ejecutable de éste.

En consecuencia, no debe darse curso a la oposición no motivada, que no acredite el interés directo y manifiesto.

DERECHOS SUCESORALES:

La constitución  en hogar se convierte en un sistema especial dentro de la sucesión hereditaria, la vivienda no ingresa al caudal hereditario, no se transmite por efecto de la apertura de la sucesión.

Vuelve al patrimonio del constituyente o de sus herederos:

cuando haya fenecido el derecho o al fallecer el último miembro de la familia para quien fue constituido el hogar, a menos que el dominio se haya traspasado a los beneficiarios de este derecho.

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EFECTOS DE LA CONSTITUCIÓN EN HOGAR:
  • Crea un patrimonio separado y diferenciado del patrimonio ordinario del constituyente, excluido de la prenda común de sus acreedores.
  • La vivienda se hace inembargable tanto preventiva como ejecutivamente, no puede ser objeto de remate por obligaciones contraídas con anterioridad a la declaratoria del tribunal, aún cuando consten en documento público o en sentencia ejecutoriada.
  • La vivienda se hace inalienable. Para su enajenación, se requiere la autorización judicial, la cual no podrá otorgarse sino en caso de necesidad extrema comprobada, previa audiencia de todos los beneficiarios. Por lo que se pierde la libre disposición del bien.
  • Los beneficiarios, mayores de edad, de mala conducta notoria, pierden su derecho al hogar.
  • La declaración de hogar está sometida a consulta por ante el Tribunal Superior.
DISOLUCIÓN DEL HOGAR (640CC):

También llamada desafectación del hogar. Si se desea efectuar actos de disposición sobre la vivienda, deberá obtenerse autorización judicial.

En el proceso de desafectación:

habrá que oírse previamente a todas las personas en cuyo favor se constituyó el hogar. Así como acreditar la necesidad extrema por la que se pretende enajenar el inmueble declarado constituido en hogar.

Ejemplo:

si todos los beneficiarios tienen vivienda propia y están de acuerdo en hacer el acto de disposición en favor de aquel que aun lo la posee.

La imperiosa necesidad:

se puede probar con una declaración jurada.

Cumplidos los extremos de ley y no existiendo impedimento alguno para autorizar la desafectación o disolución del hogar, se autoriza la venta del inmueble.

Es indispensable la intervención del juez:

por lo tanto es absolutamente ineficaz la renuncia, aun aquella en la que concurra la totalidad de los beneficiarios.

EXTINCIÓN DEL HOGAR CONSTITUIDO:

La terminación de la vigencia del hogar puede producirse en forma total o parcial.

Extinción total:

el inmueble constituido en hogar pierde su cualidad de patrimonio separado y se incorpora al patrimonio global del constituyente y vuelve a ser prenda común de sus acreedores.

Casos:
  1. Por pronunciamiento judicial que declara la desafectación
  2. Al desaparecer los motivos que la originaron: ya que todos los hijos solteros contrajeron matrimonio, o los hijos entredichos o inhabilitados han sido rehabilitados, o ha cesado la necesidad alimentaria de los ascendientes, o todos los beneficiarios han fallecido.
  3. Cuando se dicta sentencia que declare con lugar el divorcio o la separación contenciosa de una pareja que no ha tenido hijos.
La extinción parcial:

alude a la terminación del hogar respecto de uno o más beneficiarios, de tal manera que la institución continúa subsistiendo respecto de los restantes beneficiarios.

Casos:
  1. Si fallece uno de los beneficiarios, pues se trata de una institución intuitu personae. El derecho al hogar no admite la representación.
  2. Si se rehabilita solo a uno de los incapaces entre los demás beneficiarios. El hogar continúa vigente respecto de los demás.
  3. En caso de divorcio o separación judicial contenciosa de cuerpos, el derecho se conserva a favor del cónyuge a quien se atribuya la custodia de los hijos y se extingue para el otro cónyuge.
  4. Caso de separación de cuerpos por mutuo consentimiento, los cónyuges expresarán lo que hayan decidido sobre el hogar. Si no hubiere acuerdo, el juez determinará el cónyuge que será beneficiario.
  5. Si alguno de los beneficiarios es de mala conducta notoria, pierde su derecho al hogar.
  6. Declarada con lugar la nulidad de matrimonio, el juez acordará el derecho dependiendo de aquel que actuó de buena fe.
CÓMO PROTEGER UNA VIVIENDA DE ACREEDORES:

La institución aquí estudiada es una forma de blindaje patrimonial. Responde a criterios formales para su declaración, así como para su desafectación.

En todo caso, siempre respeta las garantías constitucionales durante el proceso, al prever la posibilidad de una oposición por aquellos que tengan interés directo en mantener la prenda común de los acreedores, la cual, como quedó expuesto, tocará ser sustanciada por el proceso ordinario.

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