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21 Jun 2019

ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y CONSULTAS:

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Asamblea de Propietarios y Consultas. Debemos partir de que en la Ley de Propiedad Horizontal NO está prevista una Segunda Asamblea, o convocatoria para una Segunda Asamblea.

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La Asamblea de Propietarios:

Es la máxima autoridad y a ella, conforme el artículo 18 de la ley de la especialidad, corresponde la administración de los inmuebles de que trata esta ley.

La Asamblea de Propietarios designa a la Junta de Condominio y al Administrador. En consecuencia, el Administrador no puede ser contratado por la Junta de Condominio.

Junta de Condominio:

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Son una especie de Gerentes, pero cuidado no tienen relación laboral. Se encargan de la vigilancia, control, velar por la conducción del administrador, convocar en caso de urgencia a la asamblea.

Tampoco deciden unilateralmente su abandono del cargo. En Asamblea se llenarán los vacíos de  sus cargos, pero no puede quedar  acéfala la junta.

El Administrador:

Puede ser revocado en cualquier momento por la Asamblea de Propietarios.

La ley es cuidadosa que esta figura no falte: al punto que la Junta de Condominio puede hacer las veces de administrador (cuestión que no recomendamos), 1 solo propietario puede solicitar al Juez se le designe, así como 1 propietario puede ejecutar los actos urgentes de administración.

 Libros Que Deben Llevarse:

Al Administrador toca custodiar los 3 libros que deben llevarse, a saber: Libro de Asambleas, Libro de Actas de la Junta, Libro de Contabilidad.

Deben ser sellados y foliados por el Notario de la jurisdicción. No son registrados.

Cualquier propietario puede pedir su revisión en las oficinas de la Administración.

Consultas Vs Asambleas:

En realidad no hay una confrontación, más bien es una elección entre estas 2 figuras.

Podemos optar por la vía de la Asamblea o la vía de la Consulta para someter algún punto a discusión y aprobación de los propietarios.

Debemos destacar que privará en su elección lo pautado en el Documento de Condominio.

Las Asambleas:

Previstas en el Artc 24 LPH. El Administrador las puede convocar. Tiene el deber de convocarla si le es solicitada por 33% de los propietarios, conforme a sus alícuotas.

La Convocatoria debe hacerse con 3 días de antelación, por lo menos.

La Convocatoria debe publicarse en un diario de circulación local y ser fijado en las puertas o entrada del Edificio.

Si no hay quorum para probar la moción:

se procederá a Consulta, NO a Segunda Asamblea.

Y la decisión se tomará por el 50% + 1.

Las Consultas:

Previstas en el Artc 23 LPH. No son encuestas.

Se presentan en forma escrita a c/propietario quien deberá firmar su recibo.

Dentro de los 8 días siguientes se recibirán las respuestas y si es aprobada la consulta por el 66% de la totalidad de inmueble, será válida.

Si no hay quorum para probar la moción:

Vencidos los 8 días anteriores se procederá a nueva consulta y se aprobará la propuesta por el 50% +1 de las respuestas que llegaron  dentro de los 8 días siguientes a la segunda consulta.

Conveniencia y Desventajas  de la Asamblea de Propietarios y Consultas:

El primer inconveniente de las Asambleas, estriba en la dificultad actual de conseguir un Diario en la localidad que salga en forma impresa.

Las Consultas permiten tomar las decisiones desde la comodidad de su hogar. Sin Asambleas agotadoras y desgastantes.

Pero las Asambleas permiten la convivencia y tolerancia en verdadera comunidad por el contacto personal que implican

Conclusión en Convocatorias en Asamblea de Propietarios y Consultas:

No nos gusta la idea de agotar en una misma publicación varias convocatorias colocando “se convoca desde ya para la fecha X en caso de no haber quorum”.

Preferimos que para c/asamblea haya una convocatoria.

Podemos valernos de Whatsapp para discutir temas cotidianos como el horario de cierre y apertura fijo de un portón eléctrico. No para materias que deben ser sometidos a asambleas

Publicado el 21/06/2019.

Dra. Ana Ines Santander Ortiz. 0414-2070727

https://www.tusolucionlegal.com.ve/


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12 comentarios en “ASAMBLEA DE PROPIETARIOS Y CONSULTAS:

  1. Buenas tardes Dra Santander:
    Les envío un saludo. El Presidente de la Junta de Condominio de nuestro edificio, autoriza a la empresa Administradora a que pague aumentos de sueldos al personal de limpieza, sólo con la previa consulta en el chat del condominio y la aprobación mediante este mismo medio, del 20 % de los copropietarios. Mis dudas son: ¿Puede el Presidente de la Junta autorizar a la Administradora este tipo de pagos sin que se tenga un Acta y el voto de la mayoría del edificio?.2. En caso de que su repuesta sea NO se puede: ¿qué basamento legal podemos utilizar para instar a la Administradora a que NO siga desembolsando pagos sin la aprobación de la mayoría de los copropietarios? y ¿Cuál es el porcentaje mínimo que debe haber para que se aprueba alguna decisión en Asamblea? Muchas gracias

    1. Sra María Fernada Díaz, en relación al porcentaje mínimo para la toma de decisiones, responderá al objeto de la misma. Por ejemplo si se trata del cambio del Documento de Condominio necesitará el 100%, pero si de trata de aprobar una mejora será del 75%. Le recomendamos hacer click en este link: https://www.tusolucionlegal.com.ve/quorum-para-decisiones-en-condominio/ , donde conseguirá más información. En relación a los pagos de los sueldos, es de entenderse que previamente con ese personal de limpieza se celebró un Contrato que regula esa relación laboral al cual deberán atender las partes. Le recomiendo acudir a la Administradora y solicitar le exhiban ese contrato para su estudio. Si efectivamente la Junta de Condominio se está extralimitando en sus funciones, puede hacer sus reclamos por escrito a la Administradora y a la propia Junta, incluso puede, con el apoyo de otros propietarios, solicitarle al Administrador convocar una asamblea para tratar esa problemática y tomar los correctivos necesarios. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  2. Hola Dra. En septiembre de 2018 la administradora del condominio se fue del país. Un personal de esa administradora formó su firma personal y el presidente de la junta firmó contrato por un año en noviembre de 2018 sin cumplir con el artículo 19 LPH (la junta tenía período vencido). En mayo de 2019 se eligió a la nueva junta y desde esa fecha solicitó a la administradora copia del contrato y les fue entregado el 24 de agosto de este año. Los propietarios desde hace tiempo están inconformes con la administradora porque no la eligieron, por el mal servicio que presta y ahora porque el contrato contiene cláusulas que favorecen solo a la nueva administradora. Queremos prescindir de sus servicios pero una de las cláusulas establece que se le debe comunicar mínimo con 90 días de anticipación de lo contrario el contrato se renueva y hay que pagarle el año completo. Qué se debe hacer?

    1. Sra María Salazar, en su caso lo ideal es revisar la documentación a que Ud alude para darle una respuesta más precisa. Al parecer el contrato está viciado y por tanto no debería surtir efectos. No obstante, eso tendría que determinarlo un Tribunal, lo que toma tiempo e implica dinero. Entonces, en la práctica y por un lado tenemos que la Asamblea de Propietarios puede “en cualquier momento” revocar a la Administradora, a través de los canales legales y por el otro lado, tenemos que según su decir, hay que darle un aviso a la misma para evitar la penalización. Siendo así tal vez la mejor estrategia sea la de dar el aviso requerido y preparar en este tiempo la Asamblea que resuelva la revocatoria de la Administradora. Pero ello dependerá del contenido del contrato en comento. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  3. Buenos días, hay algún procedimiento para realizar una auditoria? Se debe buscar obligado a un auditor certificado o cualquier propietario puede hacer la auditoria?

    1. Sra Astrid Lopez, no somos afines a la idea que un propietario sea el Auditor, pues tiene un interés directo en las resultas del mismo. Lo ideal es trabajar con imparcialidad. Ahora bien, respecto al procedimiento, el Administrador debe rendir cuentas y permitir la auditoría en tanto y en cuanto la Junta de Condominio, incluso cualquier propietario así lo solicite. Toca Uds los interesados determinar cual tipo de auditoría van a querer realizar, ya que las hay de diferentes tipos, costos y tiempos. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios.

  4. Hola. Existe una diferencia de opiniones con el contador del edificio respecto del literal d) del art. 20 LPH, ya que estamos cobrando un canon de arrendamiento de un local anexo y el contador dice que ese canon debe ser distribuido entre los propietarios, nosotros insistimos que ese canon debe ir a los gastos comunes porque es lo que dice el literal y solo en caso que lo recaudado supere los gastos podrá distribuirse.
    ¿Quien tiene la razón allí?
    Gracias por su interés.

    1. Sr Carlos M. Garrido M. Lo primero que debo indicarle es que un Contador no está capacitado para interpretar un artículo, precisamente por no ser Abogado. La correcta es la interpretación que Uds han ofrecido. Debe ser imputado a los gastos comunes. Esto es hasta sentido común. Recuerde Ud que los condominios NO tienen fines de lucro, por tanto, un ingreso como el descrito debe beneficiar a la comunidad disminuyendo los gastos comunes y en consecuencia, disminuyendo la cuota que corresponde pagar a cada propietario. Sería un despropósito que se le distribuya a los propietarios para que cada quien le de un destino particular a ese dinero, en lugar de prevalecer el interés de la comunidad. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

  5. Es aplicable esta Ley a las juntas de condominios que no sean edificios por ejemplo: urbanizaciones y/ o sectores urbanísticos donde existen juntas de condominio y/o asociaciones de vecinos.-

    1. Sr Simon A. Alzuarde A.La respuesta es negativa. Esta ley solo aplica para asentamientos urbanos en los que existe un Documento de Concominio con su respectivo Reglamento. Los otros asentamientos urbanos como las urbanizaciones o parceleros, se rigen por los Estatutos y Reglamentos de la Asociación Civil que los rige. A los Barrios, les aplica la ley de las Comunas y así dependiendo del asentamiento urbano en cuestión. No obstante, a todos los anteriores están bajo el imperio de las Ordenanzas De Convivencia Ciudadana, Los Jueces de Paz, e Instituciones como Ingeniería Municipal. Más Inf. 0414-2070727 (Dra. Ana Santander). 0414-1371078 (Dr. Enrique Andrea). No dude llamarnos de requerir nuestros servicios

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