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25 Abr 2022

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN VENEZUELA

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Arrendamiento de viviendas en Venezuela. Es un tema muy sensible en el que hoy por hoy, el débil jurídico es el arrendador, aunque conforme a la ley de la especialidad, lo es el arrendatario.
En este artículo veremos las prohibiciones de la Ley en esta materia que algunos desconocen.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN VENEZUELA
(Concepto de Vivienda)
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:

Declara como de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia.
Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público

La vivienda desocupada:

Es contraria al interés social.

El canon de arrendamiento:

Dirigido principalmente a cubrir gastos por deterioros del inmueble y gastos administrativos. Conteniendo un margen de ganancia, especialmente en el caso de pensiones o residencias estudiantiles y en los demás casos, conforme sea definido por la SUNAVI.
No debe generar una pérdida sustancial del salario básico, ni impedir la capacidad de ahorro para la adquisición de vivienda propia.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN VENEZUELA
(Ámbito de aplicación)
Vivienda:

Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.

Vivienda estudiantil:

Es aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante.

Habitación:

Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.

Pensión:

Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas de forma contínua como vivienda.

Residencias:

Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda.

Multi-arrendador:

Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.

Pequeño arrendador:

Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas.

Excepción del ámbito de aplicación:

Terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
Fincas rurales.
Fondos de comercio.
Hoteles, inmuebles destinados a temporadas vacacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico.
La ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente.

Exclusión de la fijación del canon de arrendamiento:

• Los inmuebles pertenecientes a la República, a los Estados, a los Municipios, salvo que actúen en función jurídico-privada.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN VENEZUELA
(Prohibiciones expresas)

• Dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda.
• Prohibición del arrendamiento de viviendas inadecuadas, que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad.
En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo.

También está prohibido:

• Arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, salvo los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en la materia y en ningún caso podrá tener fines de lucro.
• Anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales: Se exija no tener niños, no ser extranjero o cualquier tipo de discriminación.

Prohibido en cuanto al canon:

• Cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador.
• No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la SUNAVI.
• Pago de un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la SUNAVI.

Prohibido en cuanto a ciertas condiciones o cláusulas:

• Prohibido aceptarse la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato.
• No celebrar contratos de arrendamiento sino en moneda de curso legal nacional. Prohibido el pacto de pago en moneda extranjera.
• Contrato cuyo contenido tenga un fin distinto a lo establecido en la presente Ley se declarará nulo, al demostrar el arrendatario la existencia de una relación arrendaticia de vivienda.

• El arrendador no puede exigir garantías del pago ni imponer cláusulas penales.

Prohibido en cuanto a la forma del pago y su regulación:

• Exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes.
• El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
• Los cánones de arrendamiento vivienda serán revisados por la SUNAVI cuando hubiere transcurrido 1 año después de cada fijación del canon, se cambie, total o parcialmente, el uso del inmueble arrendado, si el arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el primer caso mejoras cuyo costo excedan del 20% del valor del inmueble.
Los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta días de anticipación al vencimiento.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN VENEZUELA
(Desalojo de Vivienda Arrendada)
El proceso administrativo previo:

Debemos iniciar y tramitar, por ante la Sunavi este proceso conforme al Decreto contra los Desalojos y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Obtenida la Providencia Administrativa de la SUNAVI: Se acude a la jurisdicción para accionar el desalojo, en base a las causales del artículo 91 de la ley de la especialidad.

Suspensión de los desalojos forzosos:

Mientras la SUNAVI provea refugio o solución habitacional, o se determine que el arrendatario tiene un lugar donde habitar.
Los cuerpos policiales pueden atender cualquier denuncia de hostigamiento contra los arrendatarios, o se pretenda desalojo por vías de hecho o violentas.

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