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26 Ene 2019

¿PODEMOS DOLARIZAR LA CUOTA DE CONDOMINIO?:

 

Desde ya anticipamos a nuestros Usuarios que no vamos a dar una respuesta asertiva ni determinante. Antes bien lo dejaremos a su buen sentido común. Lo cierto es que nuestros condominios de viviendas de primera mano, secundarias, de uso residencial o recreativo, no están ajenos a la super hiperinflación a la que estamos todos sometidos en el país. En tal sentido los inmuebles necesitan reparaciones, mejoras, ornamentos que de no cubrirse en forma inmediata a través del pago de los condóminos (co-propietarios), se diluyen en muy corto plazo haciendo imposible su pago y con ello, trayendo el detrimento de nuestra propiedad. Y todo lo anterior por culpa/responsabilidad/indiferencia/imposibilidad del moroso en cumplir con su obligación de pago de la alícuota que le corresponde pagar conforme al porcentaje, que en el Documento de Condominio, tiene asignada su propiedad. En este artículo no trataremos del porcentaje necesario de aprobación para la toma de las decisiones anteriores, las cuales efectivamente, dependiendo de lo que se trate, tiene un trato diferente (mayoría o unanimidad para su aprobación). Lo que presentamos aquí son alternativas o más bien aproximaciones (porque ninguna medida que se tome será 100% eficiente para evitar la pérdida adquisitiva del bolívar), para impedir que el  dinero que logre obtener/recabar la Junta de Condominio no alcance el fin para el cual está previsto. DOLARIZAR LA CUOTA DE CONDOMINIO: Si bien es cierto que en Agosto del 2018, Asamblea Nacional Constituyente, dictó el Decreto publicado en Gaceta Oficial No.41.452, que derogó el Régimen Cambiario y sus ilícitos, así como derogó el artículo 138 de la Ley del BCV, con el propósito que los particulares, naturales o jurídicos, nacionales o extranjeros, participaran en la actividad productiva nacional, entendiéndose que, en lo adelante, se podía negociar y comerciar en divisas en el país, no es menos cierto que, (véase nuestro artículo de “Ilícitos cambiarios” para mayor información), el vigente control de cambio no deriva solamente de la Ley del Régimen Cambiario y sus Ilícitos, sino de los convenios y decretos que se ha venido dictando el Ejecutivo en esa materia, los cuales, están aún vigentes. Entonces no es un escenario seguro el “dolarizar las cuotas de condominio”, aunque en la práctica muchos condominios así lo hacen en la actualidad en el Area Metropolitana de Caracas.

COMPRAR DIVISAS: Tal vez, su Junta de Condominio plantee la posibilidad que “dinero que ingrese”, “dinero que se convierte en divisas”. Esto puede resultar, pero si tal decisión se toma sin tener el respaldo de una Asamblea de Propietarios que así lo acuerde previamente, “podrán rodar las cabezas de los miembros de la junta”.  ACCIONES LEGALES CONTRA LOS MOROSOS: Siempre se trata de cantidades adicionales que son sumadas a la cuota de condominio, cantidades que han sido previamente acordadas en Asambleas de Propietarios en atención al 25 de la LPH y por lo tanto de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios. Se trata de fijar una penalización por el incumplimiento en el pago de gastos de condominio. Resumiremos las acciones legales contra los morosos así: 1) Cobro de Intereses de Mora: En base al 1277CC, se puede fijar el cobro de un porcentaje no mayor al 1% mensual o lo que es lo mismo 12% anual. Los intereses moratorios se calculan diariamente sobre la deuda líquida y exigible. 2) Ajuste por Inflación o Indexación: se trata de actualizar la deuda  teniendo en cuenta el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) a través de los boletines emitidos por el BCV. ¿Podemos penalizar tanto con intereses moratorios como con indexación? La respuesta es afirmativa, pero los intereses moratorios se calculan diariamente sobre la deuda líquida y exigible (no indexada) y la indexación sobre el monto de la deuda al momento efectivo del pago, sin incluir la cantidad a indexar (Exp. 2011-000556, Sala de Casación Civil TSJ). El monto a indexar debe excluir los intereses moratorios y los intereses moratorios deben aplicarse sobre el capital no indexado. 3) Intereses del 3% anual (Artc 1746 CC): pues el acreedor del dinero adeudado por concepto de condominio es la comunidad de propietarios no un ente mercantil y los co-propietarios no tienen fines de lucro. Habrá que tener en cuenta el no cometer delito de Usura. 4) Está prohibido capitalizar intereses. 4) Demanda por ante los Tribunales competentes por Cobro de Cuotas de Condominio con su respectivo embargo ejecutivo que prohibirá vender o gravar el inmueble afectado por la demanda. ALTERNATIVA: Fijar la cuota de condominio en Petro. Nuestro máximo Tribunal de la República, ordenó a través de Sentencia del 31/10/2018, emanada de la Sala Político Administrativa, la implementación del Decreto sobre Criptoactivos y la Criptomoneda “Petro”, con el fin de proteger el valor de los montos condenados a pagar, a raíz de una indemnización por daño moral.  El Ejecutivo ha establecido expresamente que el Petro es, no solo una moneda de cuenta, sino también de pago. En consecuencia, podemos fijar el canon de arrendamiento en simples términos de la siguiente manera: En la Criptomoneda Nacional “Petro”, vigente para el momento en que se cause la obligación, cuyo valor será fijado por el Ejecutivo y/o el BCV, pudiendo cancelar el deudor en Petros o en Bolívares Soberanos. Entonces, cada vez que el Ejecutivo aumente su valor (lo cual es habitual), la cuota de condominio también incrementará, permitiendo proteger la moneda y su nivel adquisitivo frente a la hiperinflación que vivimos. Como ha quedado expuesto, la solución es de todos y entre todos, teniendo por norte el mantener el nivel de vida, el sentido común deberá imponerse.

Dra. Ana Santander.

Móvil: 0414-2070727

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2 comentarios en “¿PODEMOS DOLARIZAR LA CUOTA DE CONDOMINIO?:

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