admin
admin

20 Oct 2018

QUE HACER SI EL INQUILINO, DESPUES DE VENCIDO EL CONTRATO, SE NIEGA A ENTREGAR EL LOCAL ARRENDADO:

 

En esta ocasión daremos inicio al tema bajo estudio, comenzando por el final. Nos explicamos de seguidas: Recordemos que el Derecho no es matemático, de tal manera que la conclusión de este artículo se reduce a que iniciado un juicio por Desalojo de Local Comercial en base al artículo 40, literal g) de la ley de la especialidad, todo se centra en un tema probatorio,así de simple”. Tendrá la razón el propietario si éste demuestra que el Contrato de Arrendamiento siempre ha sido a suscrito a Tiempo Determinado; por el contrario, si el inquilino demuestra que se ha transformado en  Tiempo Indeterminado, no quedará duda, él resultará victorioso. NUESTRO EJEMPLO DE COSTUMBRE: A demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la Sociedad Mercantil B para obtener el desalojo del Local Comercial que le tiene alquilado, en base a que ya se venció la duración natural del contrato y su prórroga legal, todo en atención a los artículos 1600 y 1614 del CC. B por su parte señala que, vencidas ambas (duración natural y prórroga), él se mantuvo en el inmueble pasados 3 meses y se mantuvo solvente, por tanto se produjo la tácita reconducción (se desnaturalizó el contrato determinado en a tiempo indeterminado).  B deberá demostrar, se repite, la alegada renovación del contrato y de no lograrlo, el juez aplicará, por falta de cumplimiento en la entrega del inmueble, no solo la penalidad prescrita en el cuerpo del contrato, por cada día de ocupación del inmueble indebidamente, hasta que se dicte la sentencia definitiva de última instancia; sino además ordenará la entrega del inmueble en cuestión. FUNDAMENTACION  LEGAL: Artículo 1.600 CC.– Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.614CC.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. No obstante, existen criterios que señalan que la  tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso rechazan el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522). En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado. Por otro lado, la Sala en sentencia N° 482 del 6/08/2015, expediente N° 2015-000249, caso: J.C.D.S. contra Bar Restaurant Pollo en Brasa El Preferido, colocó como punto medular que el propietario/arrendador, efectúe actos de oposición inequívoca en el sentido que no desea renovar ni prorrogar más la relación arrendaticia, actos que permitan comprobar fehacientemente, que la voluntad es la de dar fin a la relación arrendaticia, (notificación vía auténtica).  Pues no existe tácita reconducción cuando el arrendador no ha prestado su anuencia para que el arrendatario permanezca en el inmueble, requisito esencial para que ésta opere; además, de necesariamente existir un contrato previo escrito, el cual sería supuestamente reconducido. Por su parte conforme al Artículo 1601 CC. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en eL goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

DEMORA PARA ACCIONAR DEL PROPIETARIO: Jurisprudencialmente se ha establecido que el arrendador debe actuar de inmediato y sin demora alguna a solicitar la desocupación judicial del inmueble una vez vencida la prórroga legal, trayendo como consecuencia, (su inactividad superior a 45 días posterior al vencimiento de la prórroga legal), que opere la tácita reconducción. Ante este argumento más reciente jurisprudencia nos indica que no existe lapso legal o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem. (Sentencia de esta Sala N° 1993/2014, caso: “Hola Modas, S.A.). Aunque este Despacho Jurídico prefiere evitar riesgos innecesarios e interpretaciones acomodaticias, cabe destacar que para el propietario lo vital será determinar si el inquilino estaba en conocimiento del desahucio, es decir, del vencimiento de la prórroga legal, a tenor del 1601 CC ya citado. SOLVENCIA DEL INQUILINO: Otro aspecto importante a considerar será si el inquilino ha dado cumplimiento a lo previsto en el Artículo 22, numeral 3, que señala: “Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera: … 3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al 50% de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley. Lo anterior es importante pues solo si se da cumplimiento al pago debido aquí comentado, el inquilino se considerará solvente en sus obligaciones. Entonces, no solo será la permanencia en el inmueble y la no oposición del propietario a tal oposición, sino la solvencia del inquilino. Nótese que el artículo en comento parte de la “negativa en entregar el inmueble arrendado a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia”. En otras palabras, el inquilino siempre debe estar solvente, pues si se niega a entregar el inmueble a pesar de estar vencida la prórroga legal o si al contrario alega que hubo un acuerdo de renovación y no hay lugar a prórroga legal, ante la sola negativa a entregar el inmueble, es mejor dar cumplimiento al artículo 22, numeral 3. CONCLUSIÓN: No pretendemos en este artículo dar posiciones rígidas. Antes bien, buscar una discusión enriquecedora. No obstante y retomando el punto de partida del presente análisis, todo se reduce a un tema probatorio. Inquilino: demostrar que no hubo prórroga sino renovación. Propietario: demostrar voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia. Quien logre la mejor actividad probatoria y el convencimiento del juzgador, resultará vencedor en juicio de desalojo.

Dra. Ana Santander.


Deja un comentario


A %d blogueros les gusta esto: